“消防通道天天被私家车堵死，救护车都进不来；楼顶也快变成垃圾场了，蚊子苍蝇到处都是，物业除了收钱还会什么？”

“我们物业工作人员也很辛苦啊，安保巡逻垃圾清运一天都没有停过，可有的业主5年没交物业费了，我们连保洁阿姨的工资都快开不出了。”

针锋相对的争吵，是各色物业合同纠纷的常态。每一起纠纷背后，几乎都是业主与物业间积蓄已久的不满。今年上半年，鼓楼区法院新收物业合同纠纷案件122件，同比上涨125%。

面对棘手纠纷，鼓楼区法院迅速行动，将一批物业合同纠纷移交区综治中心，并组建由法官和调解员构成的调解团队，积极联系业主与物业公司，为双方创造对话空间。

经过深入分析，调解团队们初步发现了这些物业纠纷案件的共同点：业主普遍认为物业服务水平与标准不匹配，且缺乏维权渠道，不知如何解决问题，只能拒交物业费；业主与物业之间也缺乏相应的沟通机制，小摩擦因素缺乏及时疏导，就可能发酵成为大矛盾。

针对问题共识，调解团队也积极召开“面对面”座谈会以及个别访谈，为业主与物业双方梳理矛盾，寻找解决方法；同时针对业主集中反映的问题建立核查清单，采取“逐项核实—责任确认—整改督导”的步骤推进解决。

“楼顶堆物、停车秩序混乱，都是业主集中反映的问题，我们也要求物业对这些情况进行说明。”调解团队相关负责人表示，若物业公司承认确有其事，团队将要求物业公司限期提交整改方案，明确消防通道清障标准、违规停车处置流程及日常巡查制度，并安排专人负责跟进整改落实情况，确保业主反映的突出问题得到实质性解决。

针对物业费缴纳问题，调解团队也向业主明确缴纳物业费的法定义务，释明拒交行为可能引发的滞纳金等后果。针对业主“服务未达标可不交费”的误解，调解团队通过典型案例解释“服务瑕疵”和“拒交物业费”应当区分对待，若认为服务不到位可以通过合法途径要求整改，但不能以此为由拒绝履行交纳物业费的义务。

“目前，首批移交调解的8起纠纷中已有5起达成和解。”上述负责人介绍，经调解，不少业主与物业都达成“先履行交费义务保障基础服务，同步建立服务整改台账限期解决”的共识，既避免物业运营陷入停滞，又为后续服务提升创造条件。“未来，鼓楼区法院将联合区综治中心继续发挥其优势，不断探索创新工作方法，为解决更多的矛盾纠纷、为维护区域和谐稳定贡献力量。”（记者 阮冠达）