来源：全球地产投资笔记

由长江实业集团老臣甘庆林之子甘永锴（Alan Kam）创办的、专注投资日本酒店的房地产私募股权公司AB Capital宣布，已在10月31日完成收购第八栋日本酒店，继续扩大其酒店投资组合。AB Capital通过旗下基金AB Capital Japan Hospitality Fund II收购，这是该基金的第四笔投资，目前尚未披露具体交易细节。

这栋商务型酒店是位于东京羽田机场附近的Ai Hotel Keikyu Kamata-ekimae，拥有219间客房，平均客房面积为13.3平方米（143平方英尺），距离京急蒲田站步行仅需4分钟，客人从该站乘车5分钟即可抵达羽田机场。酒店距离蒲田站步行仅需9分钟，可直达东京中央商务区和横滨。

该酒店最早于2008年开业，即将进行翻新并改名为当地连锁酒店品牌APA Hotels，预计翻新工程将于今年第四季度完成，并计划于2025年第一季度重新运营。AB Capital表示，更换酒店品牌将提高每间可用客房收入，并提升整体入住体验。

AB Capital目前已在日本投资了八家酒店，集中在东京、大阪和京都三座门户城市。甘永锴曾在媒体采访中表示，AB Capital专注于中端酒店市场，发掘有升值潜力的酒店，通过重塑品牌，翻新升级经济型和中档酒店，使其成为更高“星级”的酒店，同时与顶级本土酒店品牌或国际酒店品牌合作。

甘永锴的投资理念

保守但进取

引用HK01在两年前的采访，仅30岁出头的甘永锴已在日本酒店市场闯出一席之地，可谓年轻有为。作为长实系老臣、李嘉诚左右手甘庆林的儿子，他称坦言父亲在自己创业路上担任的角色犹如“一块镜”，自己的投资理念，多少受到父亲的影响。

甘永锴在自己创立的AB Capital名片上，印有其投资理念“Finding certainty in uncertainties”，自言“保守但进取”，即在决定是否投资前除了考虑到“亮丽的回报（decent returns）”外，也要确保项目是否“安全（Safe）”，“父亲好中意基建和有固定现金流的项目，所以我都好中意收息资产”。“对我来说最还要不是赢多少、赚多少,但是个风险控制最重要。我们的回报已经非常高。譬如其他人可能会选择三倍回报,但高风险的项目。但我宁愿要现在二倍回报，但低风险的项目”。

永远要有两手准备

甘永锴表示自己一直抱有“永远要有两手准备”的投资态度。AB Capital旗下基金的投资货币为日元，投资者在投资前可能以港元或美元兑换日元，再买进基金，故此日元贬值对于基金本身并没有影响。两年前正处于全球加息周期，而日本央行则维持量化宽松政策，使得日元汇率下跌，相当于打折收购日本资产。

而且早在2020年，AB Capital在并没有预计日元贬值的情况下，已为日元资产进行了对冲，故此日元汇率下跌便能通过对冲工具赚得收益，而上升则能享受资产升值带来的利润，相关对冲成本低于1%。他在2022年10月表示，“现在日元是145，但我做对冲是115，日元跌多少，我赚多少，跟我做的投资者已经赚了超过20%，每年再赚逾10%租金回报，一年内赚近40%，还不算卖（物业）！”

寻宝秘诀

甘永锴此前在HK01的专访中介绍AB Capital的商业模式，“我们不是经营酒店，而是收租佬，平买物业收租，即出租物业给酒店营运者，时间长达10年至20年，有稳定现金流之余， 风险大部分去到了租客（那里）。”

日本市场相对封闭，外国人要闯出一片天，除了依赖人脉及聘请翻译外，甘永锴认为，靠的主要还是掌握投资时机。在2020年疫情爆发之初，AB Capital果断地在大阪买进首个项目，成功打响名堂，渐渐吸引了不少当地卖家及中介主动接触，继而再低位购买了两个位于东京的项目，“中介现在是斗快让『刁』我们看，公司初做了一单买卖，进了nikkei real estate网站首页和热门搜寻榜！”，当然吃闭门羹是家常便饭，“买入首家酒店，为了融资与银行周旋近7个月！”

收购目标锁定在东京及大阪两大主要城市的中型酒店（房间数为100至150间），一来主打落成5年内的新物业，二来主打已营运项目，针对以当地商务客为主的内需市场；这个定位，背后是经过盘算的——原来日本酒店市场在疫情中崩盘，银行当时只会对例如美国大型基金批出贷款，这些基金偏好收购高端大型酒店，“借到钱的对手，如黑石、高盛，不会跟你买一、二千万美金项目，对他们是浪费时间，所以他们不会跟我打（竞争），想跟我打的对手，却又借不到钱！”

甘永锴毕业于美国南加州大学马歇尔商学院，主修金融和市场营销专业，在美国留学回到香港后加入花旗银行投资银行部，涉及并购、债券和股权，专注于香港企业集团、房地产和博彩行业。在疫情中，甘永锴与大学同学Bryan Lee共同创立AB Capital。

已投酒店

2020年12月，AB Capital首次进军日本酒店业，收购了悦榕庄旗下拥有48间客房的大阪Folio Sakura Shinsaibashi Osaka酒店。之后于2021年6月购买了拥有43间客房的东京Prostyle Ryokan Tokyo Asakusa酒店，该酒店在今年5月成功退出给日本三井物産Mitsui & Co。

AB Capital在2022年3月收购了拥有113间客房的东京新宿区Hotel LiVEMAX Shinjuku Kabukicho Meijidori酒店，和在去年7月收购了东京另一家同样为APA Hotel品牌、有220间客房的APA Hotel Kamataeki-Higashi酒店。这两间酒店在今年8月底成功退出给日本上市房地产信托公司Takara Leben REIT，出售时的价格水平对应的初始收益率分别为4.2%和4.4%。

在今年第二季度成立基金AB Capital Japan Hospitality Fund II后，AB Capital继续通过该基金首先在7月收购了大阪和京都的两家Randor酒店，随后在10月初完成收购位于东京台东区浅草寺附近、有175间房的Vessel Inn Asakusa Tsukuba Express酒店。

撰稿 & 编辑：西瓜

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Mingtiandi, AB Capital, HK01

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