酒店投资领域，正进行着一场残酷的“自然选择”。在周期波动中，不再适配当下市场需求的业态渐次凋零。重新审视与寻找能穿越周期、平衡风险与收益的资产形态，已成投资者关键课题。

在这样的大环境下，全球服务式公寓领军者雅诗阁中国，与深耕国内市场多年的酒店行业龙头锦江酒店（中国区）正式携手，成立合资公司。双方整合各自核心资源与优势基因，以 “共身共生” 模式，开启一场优势基因的深度融合与重新编译，尝试为市场培养出稳健穿越周期的新物种。

据URI了解，双方本次合作，并非简单的巨头联姻，而是在反思当下消费市场需求与投资者痛点之后，尝试打造出一个能应对不同温感的市场，又能敏捷捕捉增长机遇，灵活变换、能攻善守的结构型旅宿投资产品。

那么，这种模式是否能持续制胜？

作为行业首个第三方深度观察视角，本期，URI将通过对其模式及落地项目扎实研判，开展专项企业研究，深入剖析该企业模式在本土市场的真实生长逻辑与可持续性。

*本测评为住房租赁行业独立研究分析成果，以第三方视角客观测评锦诗庭“酒店+服务公寓”融合模式的市场差异化优势与资产韧性构建逻辑。文中数据均来源于公开行业报告、企业披露信息及权威统计机构发布数据，观点基于行业通行研究框架形成，仅供行业从业者、投资者及研究人员参考。

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格诗庭酒店及服务公寓（QUEST）品牌手册.pdf

憬黎酒店及服务公寓（TULIP LODJ）品牌手册.pdf

01

背景分析

1.1

投资现状

酒旅资产之痛 面临三重围剿

目前，酒旅住宿业资产正面临结构性困境，成为行业普遍痛点：

1）渠道博弈加剧利润挤压：OTA佣金率长期盘踞15%-25%区间，渠道佣金已成为侵蚀利润的核心因素——自主获客能力不足，将导致议价权越来越弱势；

2）供需失衡激化市场竞争：2025年酒店供给增速预计维持5%-10%，但高线城市写字楼、商铺租空置高企，商业地产存量过剩与酒旅供给扩张形成叠加——同质化竞争加剧，对新旅宿市场进行准确的再判断，继而打磨产品力显得尤其重要；

3）收益逻辑重构拉长回报期：行业收益驱动逻辑从“均价主导”转向“入住率优先”，价格战频发导致传统酒店爬坡期延长，资产现金流稳定性显著下降，加上酒店行业原本就有明显淡旺季——重塑生意模型、稳定收入，争取溢价，成重要课题。

1.2

消费现状

在酒店住更久的人多了 但更挑剔了

在酒店投资人为市场走势感到困扰的同时，许多人并未注意到，国内消费者的住宿习惯正在悄然改变。

数据显示，无论是旅游旺季还是淡季，越来越多的人倾向于延长停留时间，深入体验当地生活，酒店预订天数也相应增加。途家平台显示，今年暑假长住订单量同比增长四成，平均入住时长达到11天，最长入住记录甚至持续了6个月。

与此同时，一批具备经济实力的客群，对旅居品质提出了更高要求。他们之中，有长期外派的高管、家境优渥并初到异地工作的年轻人，以及注重生活品质的互联网从业者。在当前经济环境下，尽管他们或许难以长期承担高端服务式公寓的高昂租金，却依然期待找到质感出众、服务周到、适合中长期居住的空间，以安顿这种在异地的“半定居”状态。

市场需求持续增长，然而供给端却仍显滞后。目前消费者可选择的多是缺乏居家感的短住型酒店，或是虽面积宽敞却服务缺失、租期僵化的普通住宅。根据URI对长住客群的调研，高达87.9%的住客对传统酒店产品并不完全满意。他们最期望改善的方面包括：更便利的洗衣与烘干服务、更适合多人入住的房型设计，以及适配中长期居住的贴心管家服务等。

02

模式测评

脱胎自市场的产品模型

雅诗阁与锦江酒店基因融合与再编译

投资市场苦于压力之下找不到资产增值出路，消费端有需求却未被满足。雅诗阁与锦江酒店合作，就是希望把供需两头真正接上。

双方具体的做法，是从目前国内消费者期待的多元、灵活旅居场景需求出发，围绕各自运营经验、供应链、成本控制等维度的优势基因进行融合，打造一个新产品模型——在一个项目里，放进类酒店「短住房型」和类服务式公寓「长住房型」，结合项目所在市场设定比例，并匹配不同强度的服务体系，务求让客户的长中短租需求均能找到适合的场景。

本篇URI将从合资企业的产品模型、品牌基因、运营模式、门店案例等进行详细测评：

2.1

产品模型测评

升级短住+优化长住：

一店双业态 打造「酒店+服务公寓」灵活模型

URI了解到，这一次的合作，并不是简单对酒店和服务公寓的产品做粗暴叠加，而是重新升级短住，优化长住，打造一个符合国内市场需求的复合产品模型。

1）“痛点”功能标配化：将洗烘一体机作为全房型标配，直击无商旅人士、家庭出行的核心痛点，提升基础居住体验的满意度；据URI调查，洗烘一体机全房型标配后，客诉率下降35%，优质家庭客群、差旅客占比提升28%；

2）“起居”功能模块化：围绕长住所需的厨房、起居场景空间，以锦江强大的供应链与模块化工程技术为基础，搭建可灵活增减电器配套的家具系统，从空间设计起为生意的灵活度考虑，门店开业后，只需根据区域客群结构（如商务客为主/家庭客集中）精准调整配置，避免标准化产品适配性不足问题。这样的方式，让单房装修成本较传统服务公寓降低12%-15%，同时满足不同居住需求；

3）“管家服务”套餐个性化：住三五天，住三个月、半年…客户能自由选择包含不同打扫频率、早餐次数等的服务套餐，真正做到灵活覆盖不同时长的旅居需求，门店进行服务套餐设计，增加好评度的同时，也增加溢价的可能性，同时控制人房比。

URI测评结论：

这一复合策略不仅优化了成本结构（避免无效配置导致的浪费），更关键在于赋予资产动态适应市场变化的能力——在客群需求迭代加速的当下，这种“个性化规模经济”模式比传统标准化产品更具市场竞争力。

2.2

品牌基因优势测评

品牌分层解决旅居痛点

基因融合+编译 平衡效率与体验

在这次合资中，雅诗阁与锦江酒店在各自品牌矩阵中，拿出原来就具一定长短住场景基因的品牌放进合资公司，联手进行合作重塑——其中一个是雅诗阁中国旗下，在澳洲已是头部服务公寓品牌，足迹遍及160+城市与地区的格诗庭（QUEST）；另一个是锦江酒店（中国区）旗下，源自法国卢浮的憬黎（TULIP LODJ）。

图：合资公司品牌展示

图：格诗庭产品展示

图：憬黎产品展示

在这种「长居+短住」复合模式 的中国版产品打造过程中，雅诗阁与锦江的基因融合的优势逐渐显现。

雅诗阁是当仁不让的全球服务式公寓龙头，拥有丰富的高端中长住运营经营还能提供品牌溢价、甚至是来自积淀多年，来自世界各地的自来水客源。另一方面，更懂国内市场的锦江酒店，则依托强大的供应链和工程筹建经验，更好地完成体验、产品与造价的打磨、定位与平衡。

表：核心竞争优势

URI注意到，此次合作确认后，雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）并未急于将 “混血创新品牌” 向市场强行推广，反而展现出以长期价值为导向的审慎布局姿态。

2024 年中合作敲定后，雅诗阁中国与锦江酒店（中国区）迅速整合双方品牌、运营、产品、市场精英力量，成立专项研发工作室，全力推进中国版产品打磨。团队围绕格诗庭「好住计划」、憬黎「憬黎时刻」两大核心板块，从国人旅居痛点出发，拆解 20 余个场景细节，针对性解决收纳不足、多人居住尴尬、行李安放难、淡旺季利用率低等问题，最终推出可灵活响应长短住需求的全新产品。

图：格诗庭「好住计划」·收纳篇

图：憬黎「憬黎」时刻·卫浴篇

正如前文提及，研发阶段，雅诗阁的长住场景运营经验与锦江酒店的成熟供应链、快装工艺形成强势互补，碰撞出创新火花。针对传统服务式公寓厨房 “大而全” 导致的成本偏高问题，双方在憬黎、格诗庭产品线中进行革新：通过锦江的供应链优势与快装技术，对长住房型的墙面、家具、电源接口等进行模块化设计；结合雅诗阁对不同客群的长住需求分析经验，门店可快速嵌入适配电器。最终既充分满足长住客需求，又保留配置灵活性，实现成本与效率的优化平衡。

URI测评结论：

本质而言，这种融合，实现了锦江“高效能、强渠道”的酒店运营逻辑，与雅诗阁“高粘性、重服务”的服务公寓运营哲学的创造性结合，逐步深化完成平衡成本与体验的一门艺术。

2.3

运营模式测评

精准规划：

前置长短租模型决策机制 驱动产品与收益最优解

雅诗阁与锦江打造的模式，区别于行业的一大核心亮点，在于其将“长短住结合”从运营端的被动调整，升级为投资决策阶段的主动规划。

在项目改造之初，即启动一套严谨的“长短租比例前置决策机制”，确保产品设计与目标收益模型的高度统一，其核心落地路径可概括为三大关键动作：

(1) 深度市调客群画像：在项目规划期，即对项目周边3-5公里进行详尽的市场调研，量化分析商务客流、长住外企员工、家庭游客等潜在客群的规模、需求与价格承受力；

(2) 财务模型反向推导：基于调研数据，构建动态财务模型，模拟不同长短租比例（如30/70, 40/60, 50/50）下的投资回报率、现金流稳定性与收益峰值，从而科学锚定该项目的“最优初始长短租比例”；

(3）产品配置精准落地：决策直接指导后续的产品设计。例如，一个定位于“长租占比40%”的项目，其厨房（全功能/简易）/客厅面积/储物空间等功能的配置数量与标准，将严格依据此比例进行模块化落地，避免资源配置的浪费或不足，实现成本与体验的最优平衡。

URI测评结论：

这套前置决策机制，确保了锦诗庭的每一个项目在开业前就已具备清晰的盈利蓝图。它不仅是经验的体现，更是将运营智慧产品化、模型化的过程，从源头上构筑了相较于传统酒店（后期被动调整）或服务公寓（固定模式）的决策优势与风险控制能力。

渠道破局：

建“天地联动”立体化销售网络 跳出OTA依赖

在行业普遍困于OTA高佣金与会员体系内卷的背景下，本模式在渠道侧展现出显著的创新性，构建了一套“总部KA攻坚 + 门店属地化渗透 + 新媒体阵地开拓”的立体化销售体系，找到了可行的低成本获客解法。

(1) 总部与门店销售联动：

双集团会员+双集团大客户支持：憬黎、格诗庭品牌通行雅诗阁雅星会、锦江荟两大会员系统，并享受两大集团商旅大客户资源。雅诗阁方面，就坐拥遍布全球的商业合作伙伴和百万商旅客户。锦江酒店商旅也累计合作超20万家企业客户，其中大型VIP专属商旅企业超过8000家，包括全球500强企业、国央企及各行业龙头企业等。

图：雅诗阁&锦江酒店 双集团会员通行

总部运营KA团队：负责战略性突破，集中攻坚大型企业、跨国公司、国际学校等源头客户，签订框架协议，锁定批量、长期的稳定客源。

门店属地化销售：深入项目周边商圈，对接中小型企业、本地商会、月子中心等机构，实现客源的精准、低成本渗透。总部谈战略合作，门店做属地化深耕，二者形成有效互补。

(2) 全渠道布局数字化生态

逐步以人工智能探索技术升维，积极布局小红书、抖音等新媒体平台，通过品牌故事、空间展示、旅居生活Vlog等内容，直接触达并培育潜在客群，构建品牌认知。将新媒体流量引导至官方直订渠道（如官网、小程序），逐步降低对OTA平台的绝对依赖，形成了更高利润、更具品牌粘性的获客路径。

URI测评结论：

该模式核心革新性在于开创 "短+长" 运营模型，重构了旅居资产的收益逻辑，实现价值发现与稳定收益的动态平衡，在短住的部分，通过双会员系统、大客户系统、OTA平台、商旅渠道快速对接散客需求，实时捕捉市场价格波动信号，为运营策略优化提供数据支撑，同时借助高频客群互动强化品牌认知度；在长住的渠道，通过企业客合作、涉外中介等渠道锁定长期住客，形成稳定的现金流输入，降低资产收益波动风险，为项目运营提供坚实基础。

注：短租现金流随市场淡旺季波动，长租现金流提供稳定基底

两者叠加后总现金流波动显著降低

2.4

门店案例测评

在10月正式开业的深圳南山憬黎项目，已实现“长住保底、短住溢价、长短结合，从短转长” 的链路跑通。

在开业初期，其通过“KA团队锁定大客户 + 属地化销售覆盖周边企业 + 小红书内容引流”的组合策略，开业首月直销渠道（含会员、企业直签、新媒体引流）贡献了超过50%的订单，显著减轻了OTA渠道的佣金负担，实现了更高利润的客源结构。

图：深圳南山店商圈布局

表：收益对比

URI拆解深圳南山憬黎项目运营数据，其落地实践主要呈现两大亮点：

亮点一：精准客群锁定与高价值预算结构

多元化「长+短」客群：客群结构整体呈现多元特征，团队提前深入研判市场，精准覆盖中外企业高管、招商团队、国际学校师生住宿、月子会所等多元需求，甚至跨过附近的深圳湾口岸，与香港高校合作，拓展高校研究生、教师长住需求；

图：精准客群锁定与高价值预算结构

高客单价预算分布：预算体系层次清晰，房型覆盖多档位需求，形成对高营收的持续支撑。

图：高客单价预算分布

亮点二：多维蓄客策略 提前预定营收

长短住客源获雅诗阁、锦江会员、企业渠道双支持，另外门店+总部自主渠道拓展、新媒体营销、涉外中介等平台联动加乘，协助长住客份额填充，实现"短租拉收益、长租保稳定"的协同效应；开业前锁定600万元年度营收目标，展现极强的资源整合与转化能力。

03

前景测评

突破传统估值逻辑 重构旅居资产价值

URI认为，传统酒店资产估值以RevPAR（每间可售房收入）为核心指标，但该指标易受市场波动影响，导致资产估值稳定性不足。而整体而言，雅诗阁与锦江酒店联袂呈现的新模式，通过四大维度重构了运营资产的价值：

市场竞争力：锦江酒店与雅诗阁本土规模化能力与国际化专业能力的互补，形成了难以复制的竞争优势，为模式扩张提供了坚实基础。两者合作基于真正的市场需求，从“标准化规模经济”转向“个性化规模经济”，精准匹配当代旅居中长短住模糊化趋势，以此提升资产的市场竞争力。

现金流稳定性：长短租结合有效平滑市场波动，为旅居资产提供了抗周期的运营方案，破解了传统酒店的收益不稳定性难题；长短租结合形成“双保险”，降低单一客群波动对收益的冲击，使基于现金流折现的估值逻辑更具可靠性；

空间溢价能力：专业设计团队打造的建筑形态与视觉效果，使项目本身超越单纯住宿功能，成为区域标志性商业体，不仅提升自身租金溢价，更能带动周边商业价值提升；

存量适配能力：在“商改租”政策东风下，该模式对存量商业物业的改造适配性强（如格诗庭QUEST上海杨浦东外滩旗舰项目），为城市更新中的商业物业提供了功能升级与价值重塑的可行路径，也拓宽了自身的项目获取渠道。

URI测评结论：

值得注意的是，随着REITs新政将高星酒店与核心商办楼宇纳入试点，此类经专业运营提升价值的资产获得了明确的资本化退出路径。这意味着，投资方可借助REITs通道高效实现资本回收与收益兑现，从而构建“投资-运营-金融退出”的完整闭环，兼具稳定现金流与资产流动性。

总体而言，该模式的核心价值，不在于在最短时间，收益最大化，而在于通过结构性创新构建长期稳定的资产韧性增长。在行业分化加剧、不确定性上升的背景下，这种兼具灵活性与稳定性的模式，有望成为旅居资产行业的重要发展方向，其后续的会员体系整合、市场分层适配等实践，也值得行业持续关注。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:树懒