当前，国家为了乡村振兴，不断为农村土地开发和利用进行政策松绑，这些政策为乡村资源开发、吸引投资、繁荣本村产业，起到了至关重要的作用。

然而，并不是每个村都有能力利用好这些政策，对于一些目光短浅的村集体，政策松绑成了他们低价贱卖本村资源机会，为了眼前仨瓜俩枣的好处，将全村资源全部变卖，不给本村留后路，也不给子孙后代留出路。

近期，裁判文书网就公布了这样一则案例。

旅游开发变成“整村贱卖”

河北灵寿县漆油沟村，相传牛郎织女的故事从此处发源，此地有一座3A景区七女山，林木丰茂、山溪清澈，景色颇为秀丽。该景区和牛郎织女的传说相结合，是漆油沟村非常重要的文旅资源。

牛郎织女传说

如何利用这一文旅资源呢？七女山涉及的主要是林地和荒地，这些资源属于村集体。文旅领域有不少优秀村集体做成的好项目，例如陕西礼泉的袁家村，浙江安吉的鲁家村。但漆油沟村不在此列，其开发利用七女山的方式是最错误的一种，“整村贱卖”。

2019年，漆油沟村将全村除村民宅基地、自留地之外的土地，全部转让给旅游开发商甲公司，总面积1.7万亩，租期70年。

全村可转让土地一寸不留，顶格70年的租期，这等于把整个村卖光了。而漆油沟村的条件是什么呢？

首先，甲公司解决七女山的历史遗留问题。原来，在甲公司之前，漆油沟村已经找了多轮旅游开发商，每次招进来之后有各种问题，合作不了了之。原因无外乎旅游投资是高投入、高风险的生意，几千万、上亿元进去，可能一点水花都激不起来。所以，一些“聪明”的投资商拿到资源之后，不急于投资，而是一直拖延，寻机倒卖给下家，确保自己落袋为安。这显然不是漆油沟村希望看到的，所以才找新的开发商，并把旧开发商“请走”。

这部分历史遗留问题，甲公司代漆油沟村支付了130万元的违约金，把上家投资商打发走。

七女山航拍 图片来源：微信公众号滹沱印象

第二是，甲公司要给漆油沟村修路，把全村道路升级改造。这部分诉求，显然是照顾了全体村民的利益，以便争取村民的支持。但是，这部分诉求也极其短视。一方面，村级公路造价很低，而且有各种争取资金的渠道，如国家的扶贫资金、乡村基建补贴、社会公益捐助，最不济还有全体村民集资，现在很多乡村家家户户盖洋楼、买汽车、在县城买房，不至于集资凑个修路钱都凑不出来吧。所以，把村里土地和旅游资源全部变卖了，就为了修几条路，完全没有必要。

另一方面，路是需要养护的，你修了路，没有资金养护，路几年就坏了。但你的土地和资源是一次性变卖的，顶格70年，全部卖光，这等于不给自己留后路，也不给村里年轻人和子孙后代留出路。未来村里年轻人想在村里搞点什么创业，没有可能，因为地都在开发商手里，你想用，请给开发商交钱。

所以，为了修路而变卖土地，简直是“杀鸡取卵”，极其短视。这一点，在下文将体现得十分清晰。

第三是，甲公司每年支付给漆油沟村七女山景区门票净利润的10%。这个条约，充分显示出漆油沟村集体和甲公司的认知水平不在同一条线上。怎么可能约定门票净利润作为分成基础？门票净利润太好操控了！门票价格定低一点，住宿、餐饮和其他二消价格高一点，那门票不就没利润了吗？或者甲公司老板找亲戚开咨询公司、广告公司，每年找这些公司大笔采购，景区有再多的利润都能瓜分得一干二净。

七女山景点织女池 图片来源：河北文旅官方微信公众号

就算甲公司一点不使套路，景区的门票利润本身也没多少，10%的分成就更少了。甲公司开出这样的条款，纯属欺负村民不懂商业。

卖完土地立刻后悔

基本上，甲公司拿下漆油沟村1.7万亩土地和资源，付出的成本是极少的。除了130万元的上家投资商的违约金实打实付了，修路根本没启动，因为修路需要征地、需要规划审批、需要施工建设许可、需要环评，上面不给批，谁都别想修。至于门票利润的10%，可以视为约等于零。

对于甲公司来说，如此低的成本拿到1.7万亩土地，也不着急开发，毕竟70年的租期，先研究、观察、规划着，重资产投资的风险大，看不准的先不投，静观其变。

2021年，变化来了。国家要搞一批抽水蓄能项目，河北灵寿县是其中布点之一，灵寿县抽水蓄能项目总投资100亿元，是当地史无前例的大项目。这个项目将征用漆油沟村1400亩土地，涉及巨额的征地补偿款。

那漆油沟村的土地都承包给甲公司了，这笔征地补偿款该给谁呢？按照《中国农村土地承包法》2018年新修订版，“承包地被依法征收、征用、占用的，承包方有权依法获得相应的补偿”。所以，巨额的征地补偿款相当一部分，落在了甲公司手里，这等于甲公司的旅游项目还没开动，本钱就已经捞回来了，而且大赚了一笔。

村民不干了，“那是我们的土地，凭什么补偿款给了你”。于是，双方闹掰，漆油沟村民极力要求解除双方的旅游开发合同，将土地退回村民。为此，漆油沟村将甲公司告上了法庭。

村民要求解除合同上诉被驳回

从2022年到2025年，该案历经3年多审理与反复的诉辩交锋。让村民无比失望的是，一审、二审法院都认定，双方的旅游开发合同有效，甲公司继续享有1.7万亩土地70年的承包权。

法院的判决理由也很合理，双方签订的合同公平自愿，也符合国家各项法律法规，甲公司也没有任何违约责任，不能你村民说反悔就反悔了。

乡村旅游开发变成新“圈地运动”

这判决对漆油沟村民来说，意味着他们集体犯下了一场无可挽回的大错。未来70年这个村子无论有什么新项目、新产业，无论是国家项目、企业投资还是村民个人创业，只要涉及用地，就必须向甲公司“购买”。某种程度上，漆油沟村不再属于村民，而属于甲公司。

理论上，甲公司可以通过旅游开发，以当地旅游经济为村里年轻人提供就业机会。但还是那个问题，旅游开发投资大、风险大，甲公司是不是真心实意想做，需要打一个问号。对于甲公司来说，最安全的策略就是握着手里的土地，等着别人找他“买”，正如抽水蓄能项目一样。

“超级充电宝”抽水蓄能电站示例

这种套路，李嘉诚等香港的房地产商在北京、上海等大城市都用过，拿到优质资源，捂着坐等升值，最长的楼盘能捂个十几年。甲公司不过是在乡村旅游领域复刻这种套路，借着旅游开发搞一场“圈地运动”。

甲公司在商言商，并不违法。真正犯错的就是漆油沟村的村集体，怎么敢把全村土地一次性转让70年，你知道70年这个世界有多大变化吗？新中国成立也不过76年，这变化你敢想象吗？70年将有三代人出生，你这届村集体怎么敢替子孙后代决策？把属于他们的资源卖掉，就为了修那几条破路。这是何等的短视！

漆油沟村卖土地，只为了搞旅游。但他们不知道，未来技术的进步将为乡村导入各种各样的产业，例如风力发电、光伏发电为许多山区、戈壁、海滩带来产业一样，过去难以利用的土地，都将在新技术的驱动下，成为宝贵的资源。而这些新技术不知道还有多少，这些新技术带来的红利，跟漆油沟村民无关，因为新技术、新产业需要和土地结合，而土地属于甲公司。正如国家在漆油沟村建设的抽水蓄能项目，土地开发红利流向甲公司一样。

未来中国的乡村不仅有旅游，随着乡村的现代化，年轻人可以在此经营产业和居住生活，正如今天德国、法国、瑞士的乡村一样，但漆油沟村的年轻人享受不到，他们只能继续逃离漆油沟村，因为在漆油沟村经营任何产业，都要向甲公司交租。

阿尔卑斯山下的瑞士乡村 图片来源：摄图网

所以未来70年，乡村的红利和机遇是难以估量的，而因为这一届村集体的短视和贪婪，不留后路地将未来的红利全部折现到当下，变成了当下村民的仨瓜俩枣。如今，漆油沟村民已经后悔了，但大错已经铸成，难以挽回。

中国只有一座漆油沟村吗？只有漆油沟村的村集体短视吗？事实上，我们需要高度警惕乡村旅游开发过程中，以开发之名的“圈地运动”。

作者｜吴莫言

编辑｜小知知

设计｜Joe

图片来源｜摄图网