潮新闻客户端 记者 吉文磊

楼市正在起变化。

9月下旬以来，旨在推动房地产市场止跌回稳的政策不断加码。10月12日，财政部在新闻发布会上表示，将叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具扶持楼市，给市场注入了不少信心。

地方层面，北京、上海、杭州、成都等一二线城市也相继发布相关调整政策。10月9日，杭州出台楼市新政，推出落实国家住房信贷政策、优化住房公积金贷款政策、取消新出让用地限价措施等五条措施。

一边是政策暖风频吹，一边是市场人心思涨，眼下的杭州楼市到底如何？透过新出炉的9月楼市数据，结合最新的楼市新政，涌金君梳理了当下杭州楼市的三个现象。

现象一：9月，杭州5宗宅地得主均为在杭的市场化房企，民企回归势头凸显。

这几日，浙报传媒地产研究院发布了9月杭州楼市报告，对于这一情况，研究院负责人丁建刚的解释简单直接：“民企对地产市场的信心正在逐渐修复。”

事实上，民企回归早有端倪。7月至8月，民企和混合制企业就是杭州拿地的企业主力。9月，民企包揽第二批两宗宅地，其中，超过一年杭州未有拿地的英冠、天阳等回归补仓，势头凸显。

“民企，尤其是杭州本地民企，一直是楼市拿地的重要力量。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院副院长金细簪认为，今年以来，杭州楼市政策持续动态调整，逐步放开限价、限售、限购，市场反馈较为明显，民营房企的心理预期也在增强。

国家层面看，财政部前不久在新闻发布会上表示，将允许专项债券用于回收闲置土地盘活，对于那些已经成交但无力开发的房企来说，无疑是一个回笼资金，减轻流动性压力的好机会。此外，专项债还用于收购存量房，也有利于优化房地产供求关系，减轻房企压力。

“从中央到地方，这一轮的利好政策，实际意义大于情绪意义，且持续时间较长。”金细簪预计，接下来，杭州各区可能会相继推出一波利好举措，种种政策下，民企在10月份拿地动力会更足。

图源：视觉中国

现象二：二手房市场在8月终结了此前“连续五个月成交8000套以上”的行情，9月成交量进一步下滑，仅6000套出头。

我们先来分析8月以前，杭州二手房市场为何火热。

“主要还是政策原因。”杭州一房产中介负责人告诉涌金君，3月至5月，中央和地方楼市新政密集出台，使得杭州二手房市场迎来了一个比较明确的反弹。

比如在4月30日，中央政治局会议时隔9年重提去库存；杭州也在3月份和5月份发布新政，逐步放开限购。

由于一些不利因素的影响，市场的回暖并没有能持续，加之8月到9月末没有新政出台，二手房市场暂时冷却了下来。

金细簪从市场角度分析，前期杭州二手市场成交火爆，大多是以价换量引来的刚性需求。经过5个月的发展，成交量出现阶段性下滑也是情理之中。未来，随着新一批商品房入市，需求可能回升。

图源：视觉中国

值得一提的是，财政部近期关于优化税收政策的表态，被认为对二手房市场带来利好。

比如，正在研究取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税。若政策落地，那些购买144平米以上的杭州购房者会减轻不少压力。

当前，改善型住房需求正是杭州楼市止跌回稳中的重要动力源，随着其入市门槛和成本不断降低，税收新策可能带来意想不到的好效果。

另外，财政部提到，会进一步研究调整优化相关税收政策，这也给市场带来不少想象空间。

丁建刚向涌金君举例说，目前不动产登记未满2年的二手住宅，在交易时增值税及附加为5.3%。如果能推出新政，规定在一定时间内减免，则会吸引更多的购房者抓住窗口期进入二手房市场，进而带动行情。

现象三：9月份，杭州市区新建商品房成交套数3992套，环比增长27.2%，但同比降幅较大。

在杭州楼市，9月同比下降已不是新闻。自2022年起，9月杭州市区新建商品房成交套数已连续下跌三年。

丁建刚给出了他的理解：“受限价政策影响，过去几年，我们在分析成交量和价格时要清楚，这些数据并不能真实反映市场行情，背后会有很大的偶然性。”

他进一步解释说，在限价政策下，如果一个月里推出的热门楼盘居多，会有套利空间，那市场就会火热起来；相反，若推出的都是郊区楼盘，可能出现反倒挂情况，市场就会冷清很多。

10月9日，杭州出台优化楼市五条政策，其中的“取消新出让用地限价措施”最引人关注，这也意味着，今后杭州楼市回归到正常的市场逻辑。为了在市场占领先机，各区和各板块有可能纷纷拿出“压箱底的宝地”。

“市场的基本原则就是‘质价相符’，在好的地段做好的产品，推向市场也应获得适当的溢价，这是比较正向的市场逻辑。”滨江控股执行总裁朱立东此前在接受媒体采访时表示，在之前的限价环境中，房企拼的不是创造溢价的能力，而是如何缩减成本。但成本往往是刚性的，这也导致较难做出优质项目。限价放开，开发商可以遵循正常的市场逻辑，打造出与地段以及其他硬件条件相符合的、品质好的房子，这也与中央提倡的“好房子”理念相符合。

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