在流动性压力之下，万达集团再度出售资产，而险资再次参与收购。

近日，国家市场监管总局发布信息显示，无条件批准由太盟珠海、阳光人寿、高和丰德、腾讯控股以及京东潘达直接或通过其各自关联方共同设立合营企业，并通过合营企业收购大连万达商业管理集团股份有限公司直接或间接持有的48家目标公司的100%股权。

此次出售的48座万达广场，既包含北京、广州等一线城市重要项目，也涵盖榆林、乐山等三四线城市的下沉市场资产。多方信源透露，此次交易金额将达到500亿元，创下商业地产单笔交易规模新纪录。

据时代财经不完全统计，自2023年以来，万达集团累计出售的万达广场数量已超过80座，其中新华保险、阳光人寿、大家保险等险资机构已收购24座，占比近3成，成为最活跃的接盘方之一。

在利率持续下行的背景下，手握35万亿资金的保险机构正加速布局商业地产。今年以来，新华保险、中邮保险、大家保险等险资机构，陆续出手收购长租公寓、零售商业、高级办公楼等商业不动产项目。

仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜向时代财经分析指出，地产投资具有较长投资周期的特性，与险资的久期相契合，能匹配长期负债、优化资产配置。近年险资持续布局优质不动产，尤其在房地产行业调整及利率下行背景下，部分优质项目性价比凸显，如一线城市商业地产租金收益率达5.5%-6.5%，可提升险企整体投资收益。

图源：图虫创意

万达近两年累计出售超80座广场，险资接盘最活跃

在经历2023年珠海万达商管港股上市对赌失败后，万达集团陷入流动性困局，出售核心资产成为其回血的重要手段。

国家市场监管总局披露的信息显示，最新被收购的48座万达广场分布在全国39个城市，从资产分布看呈现“核心城市+下沉市场”的双轨布局。除北京银河、上海颛桥等一线城市项目外，榆林、乐山、宿州等三四线城市项目占比达四成。

某券商非银金融分析师向时代财经指出，此次出售的资产中，一线城市项目租金坚挺，但三四线城市万达广场面临消费降级冲击，出租率波动可能拉低整体回报。

据时代财经不完全统计，自2023年以来，万达集团已累计出售超过80座万达广场，其中2023年至2024年出售超30座，2025年初再售7座，而5月的集中转让则一次性打包48座，创下行业单笔交易规模纪录。

在这场资产处置浪潮中，保险资金成为最重要的接盘方之一。据时代财经不完全统计，新华保险、阳光人寿、大家人寿等险资机构已累计接手24座万达广场，占万达2023年以来出售总量的近三分之一。

其中，新华保险表现尤为活跃。2023年12月，该公司联合中金资本设立规模达百亿元的坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙），专门用于投资持有型不动产项目。截至目前，该基金已取得北京、南京、成都、银川等城市14座万达广场的控股权。

坤华（天津）股权投资合伙企业（有限合伙）对外投资的万达广场项目；图源：企业预警通

此外，阳光人寿联合太保人寿、中银三星人寿等机构成立的立丽水联融壹号股权投资合伙企业（有限合伙），先后接手了太仓、湖州、上海、广州、合肥、东莞等地的6座万达广场；大家保险则重点布局上海松江、西宁、台山等项目，并与横琴人寿共同投资了上海周浦万达广场。

中央财经大学中国精算科技实验室主任陈辉向时代财经表示，当前房地产市场处于深度调整期，不动产价格整体处于低位，市场资产处置增多，为险资提供了“抄底”以及寻找优质项目的投资机会。另外，政策层面释放了更加坚定的稳楼市基调，在政策加力下，房地产市场有望实现预期修复，险资的投资动作正是对政策导向的积极响应。

利率下行倒逼险资转向，持续加码商业地产

在利率中枢持续下行的市场环境中，手握近35万亿可投资资产的保险机构，正掀起新一轮不动产配置热潮。

2025年一季度，险资不动产投资市场频现“大单”。新华保险联合大家人寿、深圳万科等，投资16亿元设立万新金石，收购厦门佳德宏石置业100%股权，后者持有的厦门泊寓院儿·海湾社区资产，预计可提供7724套保租房。

无独有偶，中邮保险1月作为领投方，携手中东主权财富基金完成上海博华广场专项基金投资，将南京西路商圈的超甲级写字楼收入囊中。同期，大家保险斥资收购加拿大养老金计划投资委员会持有的四个龙湖集团合资项目49%权益，覆盖上海、苏州、成都以及重庆等核心城市，预计对方将获约12.03亿元收益。

在监管披露的最新数据中，险资的配置动向或已现端倪。截至2025年一季度末，保险资金运用余额达34.93万亿元，环比提升5.03%；其中债券配置虽仍占48.58%的绝对权重，但环比已经下降0.7个百分点。

与之形成对照的，是商业地产领域暗流涌动的资本布局。据仲量联行统计，2022-2024年间，保险公司在中国内地商业地产的直接投资达93亿美元，投资规模与英美等成熟市场相当，并居亚太区市场首位。与其他主要市场相比，险资在中国内地商业地产总投资中占比更高，且持续看好能稳定产生现金流的资产。

这种战略转向的底层逻辑，与金融市场的利率曲线变化息息相关。自2024年四季度起，10年期国债收益率持续震荡下行，2025年初更击穿1.6%关口。当“资产定价之锚”持续下移，负债成本压力相对刚性的保险机构不得不寻找更高收益的投资标的。

陈辉向时代财经指出，过去，保险公司投资不动产更多是自用和追求升值，现在更多是为了长期持有，寻求稳定的租金收益率和波动率较小的价格。保险资金平均久期超过10年，与不动产的属性天然匹配。

“目前主流险企负债端成本仍在3%-4%区间，而核心地段商业地产的租金回报率可达5%-8%，这中间存在较高确定性的套利空间。”上述非银金融分析师向时代财经指出，这种收益差驱动的资产再配置，在具体项目选择上呈现鲜明特征。以上海博华广场、厦门泊寓院儿为代表，具备稳定现金流的长租公寓、零售商业、核心办公等资产类别备受险资青睐。

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