文/上海进深 张林霞

在上海，内环区域向来是城市发展的核心地带，然而，这里的土地开发已趋近饱和，开发强度高达90%。

如今，曾经备受追捧的低密洋房几乎难觅踪迹。去年，上海新房市场共供应了59799套房源，洋房的占比仅有6%，而且这些洋房大多分布在环线以外。要是再加上“内环”和“滨江”这两个极具吸引力的条件筛选，符合要求的洋房数量更是少之又少。

对于众多购房者而言，能在上海内环的滨江地段拥有一套低密洋房，简直是可遇而不可求的事情，它不仅仅是一处住所，更像是一份难得的城市珍藏。

2025年，“好房子”政策的重磅出台，房地产行业大步迈入高品质居住的时代。自此之后，各大楼盘纷纷开启“内卷”模式，不断将品质推向新高度。

洋房产品凭借其独特的土地基因，在居住舒适度方面具备先天优势。与高层产品相比，洋房较低的建筑密度，让每一户都能拥有更宽敞的居住空间和更开阔的视野；充足的日照时长，为居民带来更多温暖与健康。

这种优势，使其完美契合了顶豪购房者对于“好房子”的严苛标准和热切追求。在他们眼中，洋房不仅仅是一座建筑，更是高品质生活的象征，是身份与品味的彰显。

近日，杨浦内中环宅地拍出了破8万/平的楼板价，2.5容积率，大概率纯高层，售价预计12.5万 /平。

在这样的大环境中，保利海玥外滩序Bund98已过会，推出建面约100/130平顶配精装8层滨江洋房，均价约12.64万/平，共223套，即将开启认筹。

保利发展去年供应了近77%的滨江洋房量，而且去化情况非常优异。

在去年上海的房地产市场中，保利・外滩序BUND45达到727%的惊人认购率。

保利・海玥外滩序BUND98规划了7栋8层洋房，共计317套，容积率低至1.8。

2025年3月，《黄浦江沿岸功能融合发展与空间品质提升专项规划（2025—2035年）》重磅出炉，如同为杨浦滨江的发展注入了一支“强心剂”。

“大九宫格”区域已成为上海乃至全国科创产业的“风暴眼”。沿江一线，央企中节能总部、滨江创智中心、美团上海科技中心、B站总部等行业巨头纷纷入驻，串联起一条熠熠生辉的新质生产力“科创秀带”。

官方预计，到2027年，这里将成为超过3000家在线新经济创新型企业的据点，实现超过3000亿元的产值规模，大量高知人才也将随之涌入，为区域发展注入源源不断的活力。

作为杨浦滨江九宫格的开篇之作，保利・海玥外滩序BUND98以突破性产品体系彰显雄心在BUND45＆88成功经验基础上实现产品迭代进阶，呈现外滩序3.0升级版本。

项目户型分为两种：建面约100㎡的三室两厅两卫，建面约128㎡的四房两厅两卫。

建面约100㎡的三室两厅两卫

四叶草户型，南北通透，减少了过道等空间浪费，实际使用率较高，南向阳台连通客厅；

主卧和北向卧室采用约270°转角飘窗，全屋共有6个飘窗，在增加采光和视野的同时，也增加了室内使用面积。

建面约128㎡的四房两厅两卫

四开间朝南的大面宽设计，南向整体面宽约13.8米，同面积段三开间户型面宽约10.5米，同面积四开间朝南户型面宽约13米，采光效果极佳，LDKB一体化设计。主卧约270°飘窗，不仅提升了居住舒适度，还拥有绝佳的景观视野；

全屋多达7个飘窗，进一步提升了室内空间利用率。各个房间的飘窗都可灵活利用，大户型公区为双开门电梯，有独立的侯梯厅。

作为外滩序系列的3.0进阶之作，保利・海玥外滩序BUND98的焕新不止体现在户型设计上。

在景观打造上，保利别出心裁地构建了双重景观体系。尽管整个小区仅有7栋楼，空间不算宽敞，但保利凭借精妙的布局规划，硬是在有限的空间里“造”出了大面积的水景与绿化景观。小区内精心雕琢了14个风格各异的景观组团。

竞品方面，待入市的华润翡云悦府位于浦东新区新杨思板块，与 BUND98 同属 1200 万左右价格段，未来将在产品形态、配套资源方面展开竞争；杨浦滨江定海板块的中海云邸玖章首期已开盘，其与 BUND98 地段相近，前者凭借品牌影响力与市场热度，后者依托低密洋房社区、特色户型设计，双方将在杨浦滨江区域形成产品差异化竞争态势。

项目所在地块，是保利联手上海建工在2024年第七批次土拍中，28.71亿元竞得，溢价率17.1%，折合楼板价为81960元/㎡。项目主体为上海锦协置业有限公司，保利和建工分别持股51%、49%，该公司董事兼经理为吴劲松。

吴劲松是保利发展管培生出身，在保利发展任职多年。此前曾担任过保利浙江技术部经理、集团总部规划部经理、保利北京设计副等，2022年被调任保利发展总部担任产品研发中心总经理。

保利发展2024年实现营收3116.7亿元，同比下降10.14%；实现净利润97.4亿元，同比下降45.6%，归母净利润50.0亿元，同比下降58.6%。

总经理潘志华在业绩会上介绍，2025年全年，公司计划完成房地产及相关产业直接投资2010亿元，其中土地投资安排1000亿元，进一步聚焦确定性市场，确保利润和规模。