现如今，国内房地产市场的走势，牵动着大家的心。有房的人希望房价能止跌反弹，没房的人希望房价能继续下跌。而前段时间，清华大学中国经济思想与实践研究院院长李稻葵，在中国发展高层论坛2024年年会期间，针对大学特别关注的房价问题作出了回应，并且还预测了未来房地产走势，引发了社会各界的关注。

李稻葵院长做出了两点预测：一个是，北上广深这些一线城市，今年年内房价很可能会触底，房价很快会稳定下来。但三四线城市的房价调整，还需要时间。另一个是，房价要继续调整，让市场机制来修复，要减少对市场的干预。而听了李稻葵院长的预测，一些人都跑到北上广深等一线城市的中心城区去买房了。

实际上，李稻葵对于未来房地产走势，做出以上预测，主要基于以下三个方面的考虑：第一，政策救市利好暖风频吹。今年以来，绝大多数二三线城市的都放开了限购政策。同时，银行也将房贷利率下调到3.6%，把首付比例从之前的30%下调到20%。而在如此政策利好的环境之下，北上广深等一线城市房价筑底反弹值得期待。

第二，房价下跌，引发人们购房需求。从2023年开始，北上广深等一线城市的房价都出现了不同程度的下跌。以上海为例，房价已经从最高位下跌至今，已经跌去了30%以上。而一线城市的房价如此罕见下跌，再加上政策利好的扶持，必将会引发改善型购房家庭积极入市。所以，一线城市房价今年将触底反弹，将是大概率的事情。

第三，在经历了三年疫情之后，国内经济最先回暖的应该是一线城市，而一线城市有钱人收入逐步恢复之后，就会选择购买核心地段的房子，这样一线城市的房价有望转暖。而三、四线城市相对于一线城市而言，产业结构单一，经济恢复缓慢，人口流出量较大，所以三、四线城市的房价要想完全恢复，还需要一定的时间。

而对于李稻葵的观点，我们同意的是，房价还要继续调整，应让市场机制来修复。而对于一线城市房价在2024年触底的预测，则并不认同。从本轮房地产调整趋势来看，先是以郑州、石家庄、天津等二三线城市房价开始下跌。再到2023年北上广深等一线城市的房价才开始调整，只能说明房地产市场刚刚进入到深水区，北上广深等一线城市的房价由于泡沫太大，仍需要经历较长的调整过程。主要有以下两方面的原因：

一方面，房价与收入之比。从北上广深的房价与收入之比来看，尽管房价较之前最高时跌去了不少，但还是处于较高的位置。以上海为例，房价与收入比为49.5倍，是全球主要城市中最高的。而像这么高的房价与收入之比，指望一线城市房价止跌企稳是不太可能的事情。

另一方面，房子的租售之比。现在北上深等一线城市的租售之比实在离谱。以上海为例，租一套90平米的二室一厅的房子，一年租金只要10万元。而如果要买下这套房子，则需要6-700万。这意味着，如果现在投资买房，再把房子出租，需要60-70年才能收回成本，这个投资回报率还不如银行存款利率高。而这么低的投资回报率，指望一线城市房价在2024年结束调整周期，根本不现实。