文/乐居财经 李奕和

今年1月初，广州黄埔首个得房率130%的地块项目揭开了面纱。总平图里，不乏专梯专户的小高层大面积户型设计。

这宗位于将军山片区的地块，由中交城投联合体在去年12月拿下。动作很是迅速，拿地仅一个月，规划就获批公示了。

不过，同样是中交城投拿下，其位于广州南沙二十涌的2023NJY-5地块，就没有那么速度了。项目地块拿下足足一年多，规划获批公示才姗姗来迟。

2月24日，2023NJY-5地块项目规划获批后公示。项目的建设单位为广州中宜南滨地产有限公司（中交城投旗下）。

总用地面积11.07万平方米，容积率1.7，总建筑面积30.88万平方米，计容建面18.81万平方米。项目又分为三个小地块。

其中，DW1004001用地面积4.06万平方米，容积率1.69，总建面11.4万平方米，计容建面3.85万平方米。

DW1004002用地面积3.36万平方米，容积率1.85，总建面10.05万平方米，计容建面6.23万平方米。

DW1004003用地面积3.64万平方米，容积率1.57，总建面9.43万平方米，计容建面5.73万平方米。

项目三个地块总共将建设35栋、11-17层的小高层住宅。

实际上，早在2月16日，中交城投官微就披露了地块的最新动态。项目命名为中交·蔚蓝海岸花园，一期工程在当天正式开工。

乐居财经对比了解，项目一期工程即为上述提到的03地块，规划建设12栋住宅和配套商业设施，定位为南沙区二十涌低密度社区。

产品规划户数328户，户型覆盖132、160、170、205平方米及少量顶层大平层（300-400平方米）。

根据中交城投官微，项目将成为南沙高端改善置业的绝佳之选。按计划，项目将于今年9月首次开盘，于2026年12月实现第一批交付。

从总平图看，项目一期主要包括10栋16层和2栋11层住宅，围合式布局，楼下有底商、卫生服务站、颐康服务站，正门两侧和小区东南侧外围还建有骑楼。

小区设计了两个地库出入口，一个在正门左侧，一个在小区北侧。

产品上，首层架空，大阳台搭配大开间、大面宽，一层两户设计，纯纯的低密度改善豪宅配置。这在广州近段时间推出的新盘中，还是很罕见的。

乐居财经根据平面图测算，一期产品最大面宽大概能到18米，最小面宽也能达到11米左右。

项目周围的环境甚好，在万顷沙二十涌的位置，三面环海，目前周边建筑不多的情况下，妥妥的海景房。

交通与设施方面，项目靠近深中通道和在建设的18号线南延段二十涌站，再往南一点就是广州正在全力建设的南沙全民文化体育综合体。

不过，就目前而言，项目最大的缺点也是区位。

二十涌片区现在还是刚起步开发阶段，项目还是这个片区新建的第一个住宅项目。周边较为荒凉，许多道路等基础设施都还在建设中。片区要发展起来需要较长的时间周期。

根据去年6月广州规自局发布的《南沙规划管理单元DW1004控制性详细规划》规划成果通告，该规划管理单元规划定位为全域共享、全龄友好、全时活力的未来社区。

规划管理单元用地面积249.31公顷，其中建设用地218.45公顷，建设用地中居住用地54.08公顷。意味着，片区未来还有大量的住宅土地供应。

今年元宵节，南沙全民文化体育综合体举行亮灯仪式，据官方透露，该项目会在3月底完工，全力冲刺粤港澳全运会。随着这个体育综合体的最终落成，周边的配套设施或会有较大改善。

2023NJY-5地块是中交城投在2023年拿下的。当年10月，中交城投以底价69160万元竞得该地块，未扣除配建的楼面价2219 元/㎡，扣除配建成本后的实际楼面价为5588元/㎡。

目前，万顷沙板块在售楼盘有珺筑水岸、绿城蓝湾半岛、中国铁建海悦国际等，贝壳找房显示的参考价在1.65-1.8万元/㎡。

若按这个均价，中交·蔚蓝海岸花园的利润空间不小。并且，其还是片区首个大平层改善项目，周边并没有可对标的产品，不排除价格方面比普通高层还要更高一些。

事实上，也多亏了中交城投在拿下地块后没有及时开工。该地块在出让时的容积率实际上为2.5-3.0。如今经过一年多的等待，容积率调到了1.7，项目也得以重新定位成了改善型大平层豪宅。

要知道，过去的一年，也被称为是“好房子”的元年，各种新规产品内卷不断。中交城投也等来了千载难逢的入市时机。

股权关系上，项目的开发主体为广州中宜南滨地产有限公司，其由广东中交城市投资发展有限公司（广东中交城投）100%持股，后者则是中交城市投资控股有限公司（中交城投）的全资子公司。

广州中宜南滨地产的法定代表人、执行董事、经理均是欧阳卫星。目前，广东中交城投在广州南沙还打造了广州南沙国际邮轮母港综合体、中交·汇通中心等多个项目。

业绩方面，中交城投近段时间以来业绩有所下滑。2024年三季度，中交城投营业收入54.02亿元，同比下降40.16%；净利润13.16亿元，同比下降21.26%。资产负债率则由2023年的65.49%，上升至69.82%。