深圳商报·读创客户端记者 詹钰叶

本月17日，又有一只公募REIT将上市，届时上市REITs的数量将超过60只，首发规模也超过1600亿元。二级市场方面，中证REITs全收益指数持续走强，并屡次刷新近两年高位纪录，多只REITs产品在本周创下上市新高。业内建议投资者回归资产基本面优化持仓，挖掘行情轮动机会。

同花顺数据显示，在2月12日盘中，中证REITs全收益指数最高报1064.6点，创下自2023年4月21日以来的高位纪录；在此之前，中证REITs全收益指数连续11个交易日收涨，累计上涨6.52%。

年内涨幅超过20%的公募REITs（数据来源同花顺）

多只公募REITs产品二级市场价格走势强劲：今年以来，易方达华威市场REIT涨47.34%（前复权，下同），这只上月24日才上市的REIT在本月12日盘中创下历史纪录；华泰南京建邺REIT、嘉实物美消费REIT年内涨逾30%；中金印力消费REIT、华夏大悦城商业REIT、华安百联消费REIT涨逾20%；广发成都高投产业园REIT、华夏首创奥莱REIT、华夏合肥高新REIT、嘉实京东仓储基础设施REIT等26只REITs上涨超10%。

据同花顺数据，华夏首创奥莱REIT、华夏深国际REIT、博时津开产园REIT、招商科创REIT等18只REITs在12日盘中创下上市以来的历史新高；华泰南京建邺REIT、嘉实物美消费REIT、华夏南京交通高速公路REIT等9只REITs在10日或11日盘中创下上市以来的历史新高。

政策面上，证监会日前发布的《关于资本市场做好金融“五篇大文章”的实施意见》提出，支持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施以及科技创新产业园区等领域项目发行REITs，同时探索以养老设施等作为基础资产发行资产支持证券和REITs。

国泰君安分析师刘玉表示，整体来看REITs市场目前的主线逻辑仍是“利率下行带动弱周期板块上涨”+“先涨带动补涨”，其中不乏市场情绪带动下的动量效应。此外，REIT市场独立于股债的特征也意味着：一方面相较于股而言，其收益弹性有限，REITs股价上涨意味着IRR的下降；另一方面，相较于债而言，需关注REITs分子端下行风险与市场冲击下的流动性风险，建议投资者回归资产基本面优化持仓，持续挖掘行情轮动机会。

国海证券固定收益首席分析师靳毅指出，国内债市收益率中枢逐步下行，高收益资产难觅，公募REITs相对稳定的分红派息能力与相对高弹性的资本利得空间特征凸显，成为市场关注的又一重要投资品种，投资性价比提升。

策略方面，靳毅认为一级市场打新策略仍然可行，但重在择时。“长期来看，在公募REITs常态化发行、稀缺性弱化、投资者认知提升的情况下，公募REITs市场必将逐渐回归理性，打新策略有效性或将边际弱化；但短期来看，打新策略胜率及赔率仍较高，政策及二级市场行情是现阶段影响策略有效性的重要因素。”二级市场方面，从公募REITs供给放量、入市增量资金增加、广谱利率持续下行的角度看，二级市场配置性价比也将逐步提高，“但长远来看，二级市场的公募REITs投资最终仍应回归产品属性与底层资产”。一方面，公募REITs是基于基础设施的证券化产品，产品期限较长、现金流稳定、分红水平较高，更适合长期配置，不适宜短期炒作；另一方面，REITs市场情绪未来必将在产品稀缺性弱化，机构对产品认知逐步提高的情况下回归理性，资产价格走势必将回归资产运营与基本面。他建议投资者后续关注经济基本面修复及2024年度业绩兑现的影响，针对各行业的车流量、出租率、租金增长率、上网电量等差异化关键指标细化分析，关注板块间分化；也可关注能源、保障房及交通板块，挖掘机会。