谁也没有想到，那个曾经卖到10万/平的 牛奶厂——

如今，房价和广钢站在同一起跑线了！

回想前几年，牛奶厂暴涨，华润天合冲破10万+天花板，不少广钢业主原地破防！

如今大家都是4万+/平，谁也别笑谁。

不过说到房价，大家总免不了暗搓搓较劲。

一位广钢业主就窃喜：

「当年东进南拓概念火热，基本没人炒广钢，买广钢都是实际人，房价就挺稳

」

而一个套现的业主，却庆幸：

「广钢是天坑，至少未来10年都是那个样。 幸好当年有条水鱼 4.5万/平接了我的盘 ！每年我还发红包给他

」

吵架归吵架，那么，牛奶厂和广钢新城，究竟还值不值得买？

话不多说，感兴趣的买家，先扫码进群吃瓜！

牛奶厂被“按头暴打”??

为了搞清楚这个问题，咱们先从数据入手！

NO.1

近1年，牛奶厂比广钢，多跌了5%！

呐，大家先看看这两张图。

我们监测了广钢新城， 葛洲坝海德公馆、保利曼城、华发中央公园、金融街融穗华府、中海花湾壹号、珠江金茂府等10个代表性二手房——

它们近一年，房价平均跌幅为18%。

看着是不是回调得挺猛？

莫慌，还没珠江新城保利心语跌得多。

牛奶厂业主，可就没那么好受了。

四大金刚，近1年平均跌了23%！比广钢，多跌了5%！

万万没想到， 在这个比惨的世界，广钢比牛奶厂还稳。至于原因，我们后面说。

NO.2

广钢成交热度、流通性，比牛奶厂猛！

再看看具体成交。

广钢新城成交热远高于奶厂，去年11月，光贝壳数据就成交了约40套。

平均成交周期168天，不到半年。这流通性和去化速度，挺优秀了。

毕竟去年整个广州二手房，业主平均210天才卖出1套房子。

至于牛奶厂，业主平均成交周期去到213天。

平均每卖一套房子，比广钢业主多花45天！

如果你仔细看一户一价，会发现一个细节——牛奶厂的 房价并没有输给广钢！

广钢有近一半户型， 3字头成交，5字头基本消失。

而牛奶厂，4万+同样是主流。

但华润天河、招商雍华府、龙湖首开天辰原著，有几套不错的南向高楼层，去到 5-5.5万/平。

原因很简单——成交结构不同。

牛奶厂基本都是改善产品，成交以120-160平+大户型为主， 上车门槛460万+。

而广钢从刚需/刚改到改善更层级都有。偏刚需的中小户型成交居多，280万+就能上车。

综合看下来——

近3年来，牛奶厂大幅挤掉泡沫，业主割肉比广钢要猛得多！房价回到涨价前的2020年，价格基本站住了。

广钢虽然也在回调，但好在卖得动，卖得快，一个月能有30-40套出货量。

毕竟这年头，不怕割肉，就怕卖不出去！

那么，可能有人要问了，牛奶厂好歹是曾经的天河信仰。

二手行情， 怎么就被广钢“暴击”了？

说实话，保利雅郡开卖前，很多人觉得广钢二手会被背刺。

但事实却恰恰相反，保利雅郡爆卖，反而带火了广钢。

很多看房客真正来到广钢，发现这里 有地铁，有崭新的道路（6车道和4车道）；

距离明年开业的太古里、万象城，也就2-3个地铁站。

有省实、华师附， 幼儿园到高中一条龙；

还有超120家教培机构！艾莎妈妈亲自数过的。

学而思，新东方，卓越随处可见，可想而知， 鸡娃氛围有多浓厚，很多人都想冲刺重点班。

学校口碑和成绩上去了，反过来会为房价保驾护航。

而牛奶厂这边——

2020年末至2021年上半年，东部概念火热。

当时的天河市场，新盘不到5个！稀缺的次新房，就显得非常香了。 很多炒房客重仓 牛奶厂、兰亭盛荟。

买房回归居住，曾经能涨一倍，现在也能跌一半， 道理大家都懂，就不多赘述了。

光揪着房价看没意思。

买房还得看居住体验嘛，我们听听网友和业主怎么说。

妈呀，大家吵得不可开交！

——站牛奶厂

@业主A：有些人也挺搞笑，什么地铁出行方便。

拜托！豪宅区需要天天地铁公交出行吗？那些刚需们看到有地铁，不都过去买房了？那怎么维持国际社区的段位？你见过香港太平山通地铁？地铁都在山脚下给上班族用的，山上爬坡累也丝毫不影响富人就爱住在那好吗？

奶厂的别墅就相当于太平山的位置。你说说广州哪里能找到一个离中心不远，又清净够私密，密度小的山水别墅区？

重点是在天河！

@业主B：自己去奶厂任何一个楼盘眺望风景，看看什么叫一览无遗，而不是高楼密布！

@业主C：说奶厂不配的，其实都不是住奶厂的。

所以他们无法体会住在风景视野无拘束、南北对流新房户型、空气清新谧、绿化休闲山体遍地的感觉......

@网友C：奶厂还是很多空地的，有进一步规划的空间。周边区域竞争不大，也就黄埔有点竞争。

反观广钢已经全部建成，密密麻麻，没有新规划的可能，现在怎样以后就怎样，只会越来越老。西边南边是价格一半的佛山，东边海珠也没更贵多少。当然现在行情都得跌。

长远来看肯定牛奶厂，吉山旧改完成，教育完善，加上科学城的产业人群支撑，这个社区的年龄段都是40+，高净值人群。

——站广钢：

@业主A：广钢是听着不愿意来，来了不愿意走，路够宽，公园够多，还有电鸡专用车道！

@业主B：奶厂在学位上比广钢差得远。一来，奶厂奥体东和灵秀小学这几年并没有啥出名的成绩产出，而广钢小学成绩开始有点名气。

二来，奶厂主要对口直升的初中是奥林匹克中学，也就是以前东圃中学。

天执摇号比例大概只有20%，清湾更是全区摇号，比广钢大部分读广钢省实，还有广雅真光等全区摇号，还是弱不少。

@业主C：奶厂2020年中去看二手房的时候5万多，不到一年业主都放到10万，可想水分有多大。

高位站岗是容易的事情，奶厂除了是天河的新房，亮点不多。如果真要讲居住环境，远一点靠自驾出行的大把楼盘可以选。

@网友D：奶厂这个价格没有任何竞争力啊！说真的哪怕现在跌价了，我觉得也偏高。要地铁没地铁，要商业没商业，空有天河两个字。

卖六七百万，

同样的价位市区能选择的楼盘还有很多！新政下只会买到性价比更高的户型。

@网友E：牛奶厂一个因素是执信中学，这个将来如何不好说，因为包含了村小等一系列地段生。只要有地段生的成绩一定不会太好。省实天河以前多牛，现在摇号后有好些考试二三十分的差生。

大家怎么看呢，评论区聊聊吧！

综合来看——

牛奶厂高冷路线，密度低，环境低密，圈层更纯粹.......更适合 注重生活改善的中产。

广钢有地铁，有烟火气和教育氛围，更适合适合鸡娃家长和“什么都要”的刚需客。