观点网从2013年至今超过十年，TOD项目在全国各地开花结果。但被认为是国内首个TOD项目的广州新塘凯达尔枢纽国际广场（下称凯达尔枢纽国际广场、ITC项目），仍然难有彻底完工的预期。

它的最新动态来自一次法拍，但事情并没有往好的方向发展。

上周五（12月6日），据阿里资产平台消息，凯达尔枢纽国际广场744套房源进行拍卖，起拍价21.12亿元。

据拍卖公告，上述房产涉及凯达尔枢纽国际广场的负一层、负二层、第三层至第八层、第十层至第十八层、第二十层至第二十八层、第三十层至第三十四层、第三十六层等多个楼层，涉及商业、酒店和办公多种业态用途。

同时，该标的物的参考市场价约30.17亿元，与起拍价相比，相当于打了七折。

尽管有价格上的优惠，但在为期一天的竞拍周期中，一直无人出价，直至流拍。

再一次盘活尝试失败背后，是这个2013年拿地、2014年动工的项目已停工多年，加上体量不小、债权复杂。随着时间流逝，风险与收益的天平失衡越来越难以归正。长期积累的“烂尾”名声，足以让不少投资者望而却步。

命运辗转

与如今的落寞相比，规划之初的凯达尔枢纽国际广场却是起点颇高，被寄予厚望。

凯达尔枢纽国际广场项目前身为2013年深圳凯达尔投资有限公司以招拍挂方式拿下的一幅广州增城区新塘镇地块，成交价格6.84亿元。地块土地用途为其他商服用地，总体量达到36万平方米。

据当时凯达尔集团宣传口径，凭借作为广深铁路、广汕高铁、京九高铁支线3条铁路；穗莞深城际轨道、新白广城际轨道2条城际轨道；广州地铁13号线、16号线、28号线、20号线4条地铁线路；以及比亚迪云轨的交汇节点，凯达尔枢纽国际广场将是全国首个“TOD”项目。

公开资料显示，项目计划总投资60亿元，由260米高46层的主塔楼西塔、200米高36层的副塔楼东塔、4层地下室和8层商业裙楼组成，房源合计约2020套。

项目将打造为包含11万平方米购物中心、3.5万平方米甲级办字楼、3.5万平方米五星级酒店、7.2万平方米SOHO公寓，集商业、办公、酒店、公寓四大业态于一体的智能枢纽都汇。

“作为省、市、区三级政府重点建设项目，凯达尔枢纽国际广场位于联通广深科技创新走廊的枢纽节点，粤港澳大湾区纵深枢纽核心。”如今凯达尔集团的官网仍然挂着这段描述：“项目汇集9大轨道交通，以及有轨电车、出租车、汽车客运等一体化公交网络系统。”

“项目全线开通后，‘9＋1’交通网络日均客流预计可达80万人次，年均吸纳客流预计超过2亿人次。“该公司称，凯达尔枢纽国际广场会成为国内最具示范性效应的TOD项目。

按照规划，凯达尔将对凯达尔枢纽国际广场内SOHO公寓及写字楼予以销售，而商业及酒店计划自持运营，不对外出售。

项目开发初期也的确不负众望，根据公开资料显示，于2015年开工，2018年宣告封顶。

其中，2015年12月凯达尔集团与中信泰富（上海）商业资产管理有限公司形成了项目全过程紧密合作意向，项目初始案名为“中信泰富·凯达尔枢纽国际广场”。

但2017年8月，中信泰富悄然退出。后续，凯达尔通过银团贷款甚至是小贷公司获取资金，推动项目开发。例如据凯达尔集团说法：“2017年ITC项目获得工行银团20亿元开发贷款支持，项目公司股权质押给开发贷银行。”

直至2017年末，项目仍推进良好。据广州市增城区政府2017年12月14日在官网公布的一则标题为“凯达尔枢纽国际广场初见雏形”的资讯，文中表示，凯达尔枢纽国际广场现阶段已完成基坑支护、土方开挖和地下室结构施工，现正进行地上部分结构施工，进度为西区塔楼建至28层，东区塔楼建至36层(封顶)，城际部分建至2层。

同时，地面商场计划于2019年1月1日投入运营，酒店、写字楼预计2019年12月30日全面竣工投入运营。另外，当时有意向进驻项目商场的商家已多达100多户。

2018年随着项目封顶，凯达尔枢纽国际广场宣布就商业和酒店部分，分别引进印力集团、万豪酒店。翌年，项目主体建筑和外立面全部完工。

2020年9月11日，来自公众号“凯达尔枢纽国际广场”的一则标题为“完成一消验收，全力冲刺迎开业！”的推文再宣布，凯达尔TOD商业裙楼完成了第一次消防验收工作……而各品牌商户将于9月15日陆续进场装修。

推文表示，这些品牌商户包括红星美凯龙影院、KFC、星巴克等主力店品牌，The colorist、喜茶、奈雪の茶、和府捞面、海马体等首进广州东品牌，以及屈臣氏、周生生、华为、小米、麦当劳、大家乐、良品铺子等众多知名品牌。

当时，由凯达尔集团自持的酒店部分初步定名“凯达尔万豪国际酒店”，商业部分则名为“凯达尔印象城”。

前途未卜

只是后续，凯达尔枢纽国际广场传来的就不再是好消息。

凯达尔集团自身经营驶入迷雾，凯达尔枢纽国际广场也无奈停工，项目网签数据停滞，招商进度悬空。近年来，不时有零星消息析出，透露凯达尔枢纽国际广场那未卜的前途。

2021年7月，中国华融资产管理股份有限公司公布凯达尔枢纽国际广场相关债权项目。公告显示，凯达尔集团的债权本金为3.4亿元，截至2021年7月13日，逾期利息按照24%计算，所欠利息0.58亿元。抵押物为凯达尔枢纽国际广场西塔10-28层在建工程。

同年8月，公众号“凯达尔枢纽国际广场”发布公开信，提出项目建设进入后期的关键收尾阶段。至于债务和资本合作方面问题，“ITC项目正在与广州市意向企业进行项目重组。重组工作在广州市各级政府的大力支持下进展顺利。”

到2022年3月，中国华融将上述凯达尔枢纽国际广场抵押资产挂上阿里拍卖平台，当时项目债权本息合计已达5.93亿元。

2023年8月，来自羊城晚报消息，一则增城区信访局对网友的公开回复，提及凯达尔枢纽国际广场目前为停工停产状态，正在与区城投进行资产重组。

同时，据披露项目进度为西区塔楼46层（已封顶），东区塔楼36层（已封顶）。地铁和城际轨道已完成并已通车。裙楼幕墙完成约99%；东区塔楼幕墙约完成99%，西区塔楼幕墙约完成95%，园林景观工程完成96%，裙楼装修完成约96%。

回复还表示：“目前项目在重组中，因项目涉及投资额巨大，重组过程程序繁多，待项目重组完成后重组方资金到位，早日复工，尽早交楼及办理房产证。”

如今一年时间过去，项目相关资产的流拍，可能预示凯达尔枢纽国际广场的重组并没有想象中顺利。