随着园区建设结束，园区的房地产销售占比降低，“租金”和“产业服务”的“收入占比”会快速增长，并且会成为衡量园区健康水平的重要标志。通常来说，租金占比越高，园区持续发展和核心竞争力就越弱。好的园区会将产业服务收益，作为持续增长的主要来源和驱动力。对于地产商来说，做好产业服务，既是转型成功的标志，也是实现盈利多元化的必经之路。

越来越多的园区开发商开始从重资产向轻重并举，或轻资产转型。产业园区发展也从原来的“土地驱动、投资开发为主”，进入到“创新驱动、运营为主”的新时期。这个阶段，产业服务能力就成为产业园区的核心竞争力，比如：园区的定位、招商和运营管理，不只是服务企业和人，更重要的是基于产业逻辑，搭建园区内的闭环生态圈，搭建产业服务体系。围绕企业构建工业互联网平台、产业互联网平台。

也有部分园区会直接从产业服务起步，在成立之初就定位于“园区服务商”，主打园区服务的“轻资产”模式，以“承租运营”、“委托运营”，和“参股运营”为主。“承租运营”就是所谓的“二房东”模式。为园区开发商和业主提供各类服务，比如，招商、策划、物业管理等服务。但这也面临租金收入占比过高的问题。如2016年到2020年，这五年间，有一些园区的租金收入，占比在77%以上，这样的收入结构也对他们的股价产生了直接影响。未来，如何减少租金占比，增加产业服务占比是一项重要课题。

鸿坤集团提出，未来将重点推进“一比一战略”。也就是，50%的收入来自于租金，而另外50%的收入来自于“产业服务”。

从长远发展来看，企业资源和产业资源，是产业园区最核心的资源。园区里存在这些资源，也并不意味着园区的运营企业就拥有这些资源。没有优质的企业服务和产业服务，企业不太可能和园区形成利益共同体。哪怕近在咫尺，园区也无法盘活这些资源。如何有效盘活这些资源，就直接关系到“产业园区”“未来的成败”。

如果说产业服务是强化和提升园区价值，产业投资则是深挖园区价值，让园区盈利能力突破时间和空间的界限。这一阶段，园区的核心能力是产业洞察，和产业投资能力。而园区的收益来源，主要是由产业投资收入、产业服务收入、和租金收入等共同构成。因此，这时候的园区呈现明显的“重投资”特征，角色定位转变为“产业投资人”或“企业合伙人”。园区通过产业投资，与入驻企业形成更深层次的利益捆绑，两者共同成长，按投资比例分享收益。对园区而言，产业投资虽然只是“业务拓展的一小步”，却是“实现多元增收”“不可或缺的一大步”。

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