中建六局5亿元“卖”掉了总部大楼。

位于天津市河东区核心板块的中建中心，近期作为底层资产登陆上交所，发行写字楼持有型不动产ABS（资产支持专项计划，此为机构间REITs），发行规模5.04亿元，产品期限30年。

注：机构间REITs，也称为持有型不动产ABS，是一种以持有型不动产为基础资产、在交易所挂牌交易、可以与公募REITs衔接的场内标准化权益型融资产品。

存在一定偿债压力

此次在上交所设立的“中信建投—中国建筑商业物业持有型不动产资产支持专项计划”，以中建六局旗下中建地产（天津）有限公司的中建中心写字楼物业为标的资产，中建集团财务资金部统筹，中建六局（中建丝路）、中建资本联合实施。

中建中心位于天津市河东区，是中建六局总部所在地，总建筑面积约5.7万平方米，建筑规划为地下2层，地上26层，包含5A级标准写字楼、中建悦东方住宅和商业等配套设施。

据中建六局方面介绍，中建中心除了自用办公之外，已入驻多家全国性商业银行，写字楼出租率100%，引入了城市级银行、高端星级餐厅、潮流美业等业态。

为何将总部大厦打包发行金融产品？

中建六局方面表示，该产品具备持续扩募能力，为打造“投、建、融、运、管、退”全周期商业模式树立实践样板案例，中建六局（中建丝路）将以此为契机挖掘与培育优质存量资源，提升资产运营管理水平，拓展多元化资产盘活路径，为高质量发展注入强劲动能。

财务方面，债券报告显示，截至2025年三季度末，中建六局实现营业总收入547.59亿元，同比增加1.92%；净利润9.09亿元，同比增加3.73%；归母净利润4.12亿元，同比减少36.95%。

作为“中建八子”之一的建筑业巨头，中建六局仍有一定的偿债压力，短期借款达到156.24亿元，一年内到期的非流动负债为35.49亿元，而货币资金只有112.75亿元。

另据企业预警通，中建六局债券存量规模50亿元，其中1年内到期的债券规模达45亿元。

中建六局旗下的中建地产在天津开发了多个楼盘项目，包括中建理想城、中建悦庐·学府、中建悦庐·幸福序、中建悦庐·棠墅、中建悦庐·观坻、中建·福邻荟等。

据中指研究院统计，2025年1—12月，天津房地产TOP10企业总销售额为609.38亿元，中建地产以50.2亿元排名第六。

“对未来融资只有好处”

不同于公募REITs，机构间REITs定位于Pre-REITs到公募REITs的中间产品，基于融资人、投资人的需求设置了更灵活的制度，具有资产准入灵活、审核流程可预期、发行效率高等特点。

2025年，机构间REITs发行出现爆发式增长。据戴德梁行统计，截至2025年12月31日，市场累计发行规模约475亿元，产品数量22只。其中，新增发行16单，较2024年的5单实现三倍增加。

机构间REITs产品的底层资产包括工业厂房、购物中心、含优质写字楼及配套商业的城市综合体、租赁住房等资产类型。

在中建六局之前，中建八局已于2025年11月28日发行商办综合体持有型不动产ABS产品，发行规模12.46亿元，底层资产是中建八局在上海浦东新区世博板块的5A甲级商办综合体中建广场。

政策工具方面，国家发改委《2025版REITs项目行业范围清单》新增“商业办公设施”，要求位于22座大城市，且为超甲级/甲级品质；证监会《商业不动产投资信托基金试点公告》也将政策支持的底层资产扩展到商业办公、酒店、体育场馆等房地产存量领域。

戴德梁行华东区估价及顾问服务部执行董事、中国REITs联盟理事顾悦如在接受每经记者采访时表示，企业发行机构间REITs的好处在于，首先让存量资产出表了，与账面价值的差额即当期利润；其次，虽然资产侧与负债侧都进行了减记，但起码减少了负债总额。

“尝试资本市场新的融资工具，对（企业）未来融资只有好处，因为它实现了融资多元化。假设该资产成本5亿元，净值4.5亿元，出表6亿元，可以挤出1.5亿元利润。”顾悦如分析表示。

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