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对于新西兰成千上万的首次购房者来说，11月的房地产市场数据传递了一个令人沮丧的信号：买房似乎变得更难了。

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新西兰房价连涨三月，买房更难了？

根据新西兰房地产协会（REINZ）的最新数据，11月份全国房价的下四分位数（lower quartile price）——即代表市场最低端25%房价的水平——从10月份的60万纽币上涨至62万纽币，单月上涨了2万纽币，涨幅为3.3%。

这已经是该数据连续第三个月录得上涨。自今年8月以来，全国低端市场的房价已从58万纽币上涨至62万纽币，短短三个月内累计上涨了4万纽币，涨幅高达6.9%。

与此同时，市场上也并非全是坏消息。主流银行的两年期固定抵押贷款平均利率在11月从4.51%微降至4.49%。然而，这看似利好的降息，在房价上涨的巨大压力面前，显得微不足道。

那么，房价上涨和利率下降这两股力量的博弈，最终给首次购房者带来了什么呢？答案是：情况变得更糟了。

根据最新测算，对于一个支付10%首付的首次购房者来说，购买一套价格为下四分位数的房产，其每周的抵押贷款还款额将从8月份的720纽币增加到11月份的746纽币。如果支付20%的首付，周还款额也从560纽币增加到了579纽币。

如果将典型的首次购房者夫妇的税后收入变化也考虑在内，情况同样不容乐观。对于支付10%首付的家庭，其抵押贷款还款占家庭总收入的比例，已从8月份的33%上升至11月份的34%。对于支付20%首付的家庭，该比例也从25.6%上升至26.4%。

这一系列数据清晰地表明，下降的房贷利率并没有真正惠及首次购房者，反而可能刺激了房价的进一步上涨。购房者需要准备更多的首付，并承担更高的债务总额，才能勉强挤入房地产市场的大门。而在这场游戏中，银行似乎成为了唯一的赢家。

市场分析人士指出，低端市场的价格回暖可能预示着整体市场情绪的转变。然而，对于那些仍在为首付苦苦挣扎的年轻人来说，这无疑是一个坏消息。因为房价的每一次上涨，都意味着他们的购房梦又远了一步。

房地产数据公司Cotality发布的年终报告也指出了相同的趋势，该机构提到——尽管更低的房贷利率改善了成交量，但疲弱的经济和不振的劳动力市场让房价持续承压。

Cotality的首席房地产经济学家Kelvin Davidson表示，尽管房价经历了一段较长的“横盘期”，但市场活动仍在继续。

“首次购房者依然非常强势，占整体购买活动的 28% 至 29%，而 2025 年也出现了多房贷投资者的回归。”

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Cotality年终报告：奥克兰依然霸榜豪宅区

提到今年的房价，新西兰各地区依旧严重分化。

数据显示，Herne Bay 依旧是全国最昂贵的城区，中位房价为 260 万纽币。紧随其后的是 Westmere 和 Ponsonby（220 万纽币），以及 Remuera（200 万纽币）。

前十名中，Arrowtown 和 Waikato 的 Tamahere 是仅有的两个非奥克兰城区。

过去五年涨幅最大的地区是 Greymouth，上涨近 60%。

紧随其后的是基督城 Somerfield 和 Hokitika，两地五年涨幅均接近 50%。

Davidson 表示，价格上涨较快的地区大多本就更为可负担，包括农村地区、小镇，或大城市中房价较低的城区。

“但也有两个例外，即皇后镇的 Jacks Point 和 Lake Hayes——这两个高端社区因富裕买家的青睐，可能出现了更强的涨幅。”

他说：“虽然没有哪个地方在大涨，但一切都是相对的…… Invercargill就是一个很好的例子。当地房产成交速度很快，南部地区整体都表现出一定韧性。”

过去一年跌幅最大的是奥克兰的Oneroa，下跌 7.9%，其次是Omaha下跌5.7%。前十名中只有Nelson的Atawhai是非奥克兰城区。

过去五年跌幅最大的是Newmarket，下跌 15.8%，其次是 Te Aro 下跌 15%，以及 Petone 下跌 13.2%。

今年最可负担的地区是惠灵顿市中心，中位价为 318,706 纽币，其次是 Taumarunui（353,942 纽币）、Westport（365,347 纽币）和奥克兰市中心（365,657 纽币）。

Davidson 表示，惠灵顿市中心之所以便宜，是因为它属于“公寓市场”。

“公寓的价值本就比独栋屋低。我认为主要原因是市场结构……但惠灵顿的低迷也扮演了角色。”

“惠灵顿市中心在四五年前房价要高得多。坦白说，惠灵顿一直是一个相当疲软的市场。”

他表示，统计仅包含至少 1000 套住房的城区，因此仍可能存在更小的、房价更低的地区未被纳入。

他说，奥克兰值得注意的是：它既有全国最昂贵的城区，也有表现最弱的区域。

“奥克兰仍面临可负担性问题，住房对许多人来说仍是压力。经济疲弱、信心不足，以及仍在推进的大量供应，都形成一致的结果。”

“所以你可以同时拥有高价值房地产，但与此同时，可负担性的问题会成为限制因素，这也是今年增长乏力的原因。”

他表示，接下来关键是看明年会发生什么。

“基本面似乎正在形成，让房价可能出现一些增长，但不会再出现类似疫情时期的疯狂上涨。”

他表示，今年租金整体疲软。

“随着净移民持续下降，今年租金也有所走弱。奥克兰、惠灵顿和基督城等市场甚至出现租金下降，这非常罕见，因此对寻求提升租金收益的投资者来说是困难时期。当然，对租客而言是利好。”

惠灵顿 Gladstone 的租金涨幅最大，一年上涨 18%；其次是 Waipawa 上涨 17.3%，Timaru 上涨 16.9%。租金跌幅最大的城区是奥克兰 Long Bay，下跌 17.1%；其次是 Taupō 的 Hilltop 下跌 13.8%，以及惠灵顿 Ngaio 下跌 13%。

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如今，低端市场和高端市场都在发力。今年，新西兰诞生了不少现象级的豪宅交易，而本周公布的一笔尤为引人注目，因为它结合了许多华人感兴趣的元素：奥克兰壕区、风水设计、海外买家以及远程遥控交易。

489 Riddell Road

据披露，一位日本商人近日将其位于奥克兰Glendowie悬崖顶端的豪宅，以超过1000万纽币的价格出售给一位海外侨居人士。

新西兰苏富比国际地产（New Zealand Sotheby’s International Realty）经纪人Greg Dennerly促成了这笔交易。这套位于Riddell Road的四卧住宅最终以1064万纽币成交。他指出，交易的起点竟是一通只有20分钟的WhatsApp电话，对方是常驻纽约的买家。

Dennerly说：“当时有一位家人代表他过来看房，我们就带着他在房子里走了一圈，给他看所有景观，也一路走到海滩。”

“他问了很多问题。48小时后，就收到了报价。”

Dennerly表示，这套Riddell Road的房子只是买家看的第二套房。对方一直在寻找一处靠近海边、现代感强的住宅。最终成交价比政府估值（RV）高出近70万纽币。

这栋坚固的砖石结构住宅最早于去年3月挂牌。房主——一位日本商人——当时就曾形容，这里私密到“你可以在屋里、花园里或泳池边裸着走来走去”。

为了打造这座住宅，他与MDS（Masonry Design Solutions）的Mark Wilson合作建造，并严格遵循风水原则。

他透露，整个建造过程由一位常驻日本的风水大师全程把关。这门古老的中国艺术在房屋优雅的曲线设计中，以及精心规划的平面布局里都能看出端倪：动线让空气更顺畅流通，也增强了正能量、生命力与整体的流动感。

Mark Wilson当时也表示，这个项目既有趣又充满挑战。

他说：“我们和日本那边进行了大量反复沟通。风水是设计过程中的核心驱动力，但房主也非常坚持使用耐久材料，所以选用了混凝土，这也是我们最擅长的材料。”

他还补充：“一开始场地条件很棘手。我们先做了一道防护桩墙，不仅稳固了地基，还反过来帮助我们扩大可用土地面积。正因为有了这部分空间，才得以设计出那座漂亮的弧形泳池。”

卖家去年曾表示，这套房子空间宽敞、现代且易于维护。

“住起来很轻松，也很好打理。灯光、音乐、电视都能通过智能家居系统控制。因为景色太特别了，每次回到家我都会立刻放松下来，所有压力一下就消失了。”

值得一提的是，随着今年海外买家禁购令的松绑，预计豪宅市场还会在2026迎来新的惊喜。