来源：市场资讯

（来源：楼市经典）

我发现最近两年身边好几个在上海的朋友买老破小了。

本来租房住郊区，后买了市区老破小，结束租房生活的，有因为利息跌，又不想把钱投入股票/基金，干脆买个老破小吃租金。

无一例外的原因是二手房价下跌，跌到他们愿意上车或者投资。

曾经人人喊打的老破小，现在变香饽饽了......

不过老破小虽然便宜，可小区环境和居住体验等绝对比不了新房以及次新。

近日，国家统计局公布了今年1—10月全国商品房销售的相关数据，数据显示，全国新建商品房销售面积同比下降6.8%，销售额同比下降9.6%。

而今年1—10月，全国二手房交易网签面积同比增长了4.7%，二手房在交易总量中的占比达45%。上海、深圳、重庆、南京、常州、东莞等十几个城市的二手房交易网签面积同比增长超过10%。

换句话说，今年以来，全国一手房、二手房的成交面积分别呈现出一降、一升的态势，二手房对新房的替代效应逐步显现。

随着交易端放开限购、限售，信贷端降低首付比例、下调房贷利率，政策不断利好房地产市场，二手房正在逐渐成为市场交易的主力，供需结构正在发生深刻的变化。曾经被人们唾弃的老破小，现在被人们抢破头。

回到上海，为什么“老破小”又香了？

跌出性价比，“水分”被挤干了，已经不存在额外溢价，而且总价低，租售比还相当的高。租金回报率已大大翻盖首套商贷利率。

1、普陀光新、宜川，租售比4%

2、杨浦五角场，租售比3.8%

3、杨浦鞍山，租售比4.6%

4、杨浦中原，租售比4.1%

5、浦东世博，租售比3.75%

还有一些区域，比如：新华路、中山公园、虹桥、仙霞、北新泾、曹杨、长风、金虹桥等

租售比接近4%，最好选择近市中心、交通方便、近三甲医院的老公房片区，后续租金维持。

也会是大家抄底老破小的重点区域。

潜在风险提示

居住体验受限

老房普遍存在隔音差、停车难、无电梯等问题，年轻人置换意愿可能随收入增长上升。

社区老龄化严重，流动性低可能导致后期转手难度增加。

金融属性弱化

房龄超过30年可能影响贷款额度和年限（部分银行收紧审批）。

若学区政策调整（如多校划片），价格支撑力或减弱。

未来升值空间存疑

上海新房供应逐步增加，郊区新城分流部分需求。

老旧小区若未纳入实质性改造，资产增值潜力可能低于市场平均水平。

上海楼市分化趋势明显，“老破小”热度需结合具体区位、政策及个人需求综合判断。建议咨询专业机构，审慎评估资产配置逻辑。