北京再现百亿级地块成交。11月29日，中海以153.32亿元成功竞得北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目、小红门乡剩余土地一级开发项目以及十八里店朝阳港一期土地一级开发项目地块。这也是年内北京成交的第二宗百亿级地块。与前一宗地块如出一辙，此次百亿级地块继续采用“酒仙桥+X”的组合模式。

在业内人士看来，朝阳首次尝试组团形式供地时曾遭遇市场观望和质疑，但如今的市场表现已经证明了组团供地的可行性和可靠性。该模式通过引入产业用地和商业配套用地，可以吸引更多的企业和商家入驻区域，形成产业集聚效应。相关部门还针对地块规划条件进行调整，鼓励建造高品质住宅，提升居住舒适度，减少房企“内卷”竞争。

继续采用“酒仙桥+X”组合模式

出让文件显示，该组合地块包含北京市朝阳区酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块、小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块以及十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692、683、1301-L01、L02地块。地块总面积约14.7万平方米，规划建筑面积约39.4万平方米。

该组合地块起始价为153亿元，合理上限价格175.95亿元。其中，酒仙桥地块起始价为50.22亿元，小红门地块为23.95亿元，十八里店1303-692、683地块为58.39亿元，1301-L01地块为10.21亿元，L02地块为10.23亿元。最终，该组合地块由中海以153.32亿元成功摘得。

价格方面，酒仙桥旧城区改建项目1019-0014地块销售指导价12.5万元/平方米，楼面价约6.42万元/平方米；小红门乡剩余土地一级开发项目XHM-10、12地块，楼面价约4.35万元/平方米；十八里店朝阳港一期土地一级开发项目1303-692，住宅楼面价约4.55万元/平方米。

据悉，此次出让地块包含多种不同业态。其中，酒仙桥地块为纯宅地，地上建筑规模约7.81万平方米。小红门地块建筑规模约5.8万平方米，包括5.51万平方米住宅以及一幅托幼用地，要求随住宅用地同步建设。十八里店地块则最为复杂，建筑规模约25万平方米，除住宅外还需配套建设养老服务驿站和一所9班幼儿园以及一座建面超12万平方米、建设成本要求不低于25亿元的大型商业综合体。

该组合地块也是继2024年6月，北京朝阳酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区组合地块被中建智地联合体以112亿元摘得后，第二次采用组合形式出让。在业内人士看来，该模式通过引入产业用地和商业配套用地，可以吸引更多的企业和商家入驻区域，形成产业集聚效应。对于普通购房者而言，未来住宅周边配套设施齐备，也可以更好地满足日常生活需要。

中指研究院土地市场研究负责人张凯则指出，朝阳首次尝试组团形式供地时曾遭遇市场观望和质疑，但如今的市场表现已经证明了组团供地的可行性和可靠性。未来一段时间，朝阳土拍可能会继续采用“酒仙桥+X”的组合模式。

鼓励房企建造“好房子”

“酒仙桥+X”土地组合出让模式，特点是将酒仙桥地块与其他地块（即“X”部分）进行捆绑出让，实现土地的集约利用与区域的整体发展。该模式将酒仙桥地块与其他相邻或相关联的地块捆绑出让，形成一个跨区域的综合性地块，由同一家开发商统一开发。此模式不仅能吸引更多开发商竞拍，提升土地出让价格与利用效率，还能促进产业集聚，增强区域吸引力。

从此次组合地块来看，作为组合出让模式中重要的酒仙桥地块，是朝阳现阶段规划产居融合组团的重点功能区，目前已形成以中关村朝阳园为核心、沿机场高速向东北延伸的高科技产业带。并且周边配套成熟，商业、医疗、生态资源均能满足生活需求，三公里范围内可达颐堤港购物中心、蓝色港湾、华信医院、北京和睦家医院、将府公园、朝阳公园等。

作为组合中的“X”部分，小红门和十八里店地块地理位置优越，交通便利，连通多个核心产业区。两者共同点在于交通通达性强，且与多个重要产业区和居住区紧密相连。市场方面，周边在售项目网签率高，为市场提供了有力支撑。

此外，为了顺利出让该组合地块，相关部门对地块的控高、建筑规模等指标进行了优化调整。张凯指出，将酒仙桥、十八里店地块的建筑高度局部提高至80米，降低了十八里店朝阳港地块的配建规模，并允许L01、L02地块B4综合性商服用地整体转让等。张凯认为，这些调整措施对中海来说更加友好，既保证了其利润空间，又减轻了商业运营压力，有助于资金快速回笼。同时，建筑高度的增加也降低了容积率，为购房者提供了更加舒适的居住体验。

北京链家研究院分析师岳微认为，此次出让朝阳也针对部分规划条件进行了调整，更大程度上鼓励房企建造“好房子”，酒仙桥、十八里店地块均对建筑高度进行了调整，有利于增大楼栋间距，提高居住舒适度；十八里店地块减少5000平方米自持商业，降低房企资金压力。同时，在同一区域打包出让联动板块宅地，有利于减少房企在同一区域内不必要的“内卷”竞争，更有利于深耕型房企在区域内打造更贴合区域居住需求的住宅产品。