当深圳迈过“十四五”收官节点、迈向“十五五”高质量发展新征程，城市核心资产价值逻辑正被重塑。

自2024年7月开盘以来，京基·华樾住宅作为约320万方蔡屋围大城更新首发钜作，迅速引爆市场，连续蝉联罗湖住宅销售三冠王，目前住宅剩余少量建面约95-222㎡精选房源，臻席递减。强劲势头之下，京基·华樾迎来二期公寓样本间开放。

随着公寓市场历经供需重构与需求迭代，占据罗湖-福田双CBD核芯、建面约48-83㎡70年产权真奢寓的京基·华樾，将以更纯粹的奢居体验和更稳健的资产属性，为市场提供穿越周期的资产新选择。

周期更迭中

公寓市场的价值回归与需求升级　　

“十四五”期间，深圳公寓市场完成从“增量扩张”到“存量提质”的转型。随着新批商务公寓项目停批，存量市场分化加剧，兼具居住属性与资产安全性的优质公寓，成为市场新宠。

这一需求转变，源于“十五五”规划导向下的价值共识重构。投资者与自住客不再单纯追低价，更看重资产“抗风险能力”与“长效收益性”，70年产权的权属稳定性、核心地段的资源稀缺性、产品设计的居住舒适度、租金回报的确定性，成为衡量公寓价值的四大核心维度。数据显示，当前深圳优质核心区公寓租金回报率达4%-5%，叠加产权优势与资源红利，长期价值可期。京基·华樾公寓精准把握趋势，以全维度优势契合市场升级需求。

双规划衔接期，罗湖为何成为资产配置高地？

从“十四五”到“十五五”，“湾区枢纽”罗湖始终是深圳城市发展的战略要地。作为深圳发展源点，罗湖2024年实现地区生产总值2478.55亿元，每平方公里GDP产出超31亿元，经济密度居全市前列。双规划衔接期，承载深圳金融发源地基因与城市更新红利的罗湖，正迎来价值爆发窗口，2025年地区生产总值预计突破3300亿元。

政策红利是罗湖的核心底气。罗湖区全力构建“1+4+2”高质量现代化产业体系，以总部经济为引领，筑牢金融业、商务服务业等四大主导产业，深耕文化创意、黄金珠宝两大特色产业。其中金融“两基地两中心”重点工程与现代商贸品牌工程，均锚定核心载体——蔡屋围-湖贝活力商业区，这里是罗湖金融与商贸“双引擎”，更是政策倾斜焦点。

金融维度，蔡屋围银行总部基地聚集罗湖区74%银行机构、80%保险机构及90%外资银行，红岭新兴金融产业带万亿价值浓缩于此；商业维度，片区纳入深圳“世界级地标商圈”建设，蔡屋围约273万㎡超级综合体与湖贝约220万㎡更新项目联动，升级为国际潮流消费中心。

产业升级与城市更新双重驱动下，罗湖房地产市场呈现“稀缺性与成长性并存”的特征。2024年罗湖仅4个住宅项目获批预售，优质物业供应紧张；而蔡屋围-湖贝片区更新持续放大核心地段价值——约500米双天际塔规划、7轨环绕立体交通(部分规建中)、超10万㎡新增公共空间，配套能级跃升。“供需紧平衡”下，占据蔡屋围更新先行地块的京基·华樾，成为承接罗湖发展红利的优选。　

双芯赋能

京基·华樾的顶序资产基因　

地段锚点：双CBD门户的万亿价值磁场

项目立足罗湖-福田双核CBD门户，地处“红岭新兴金融产业带”与“深南总部经济主廊道”万亿十字轴芯，此区位优势在“十五五”产业升级规划中更显珍贵。红岭新兴金融产业带贡献罗湖42%的GDP和46%的税收，每平方公里营收达1000亿元，是深圳金融中心与产业高地。

交通网络迭代进一步放大地段价值。“十四五”推进的地铁5号线西延线、11号线二期预计2025年底通车，与已运营的1、2、3、9号线及在建的17号线形成“7轨环绕”；加之罗湖口岸跨境枢纽、建设中的罗湖北站高铁枢纽，搭配文锦渡与莲塘口岸，构建通达深港、联动湾区的立体交通网。这既承接金融、总部经济带来的高端租住需求，也享受深港双城融合红利。

此外，40年省一级学校桂园中学在侧，周边直线距离2公里内15所学校环绕；项目自带15班制公立幼儿园(在建)，为亲子家庭提供优教保障。　

品牌护航：31年地标实力的价值背书

作为国家一级开发资质企业，京基以稳健运营深耕一线城市核心市场，近400万方优质土储均布局一线价值高地，2025年上半年更以67.51亿元销售额跻身深圳房企成交榜前三。

从打造深圳天际线地标、开创“蔡屋围更新模式”的京基100，到如今承接蔡屋围320万方超级综合体更新红利的京基·华樾，京基每部作品均以“城市价值锚点”定位：前者成罗湖金融城封面，后者以罗福双芯标杆姿态，承接片区产业升级与配套焕新双重利好。

此次京基·华樾由17家全球设计机构共创，未来将崛起约500米双天际塔，串联万象城、KKMALL等超218万方商圈，新增超10万㎡公共空间，公寓业主将共享这份“城芯高配资源包”。　

产品硬核：70年产权的全维价值升级

产品打造上，京基·华樾公寓精准匹配“十五五”人居升级需求，以多重优势重构奢寓标准。70年产权不仅权属更稳，在持有成本、政策适配性上亦具显著优势，是资产稳健的“压舱石”。

空间设计打破传统公寓局限，方正格局搭配约3.6米灵动层高，实现“户户臻配瞰景阳台”的稀缺优势；配合一线品牌臻装交付，既满足高端自住舒适需求，也为租赁溢价提供物理支撑。超1.1万吨钢结构、Low-E中空玻璃铝板幕墙等超配建安标准，以及地上+地下5个酒店式大堂、日立高速电梯等高端配置，更赋予资产历久弥新的品质保障。

从“十四五”产业积淀到“十五五”升级蓝图，从市场需求迭代到产品价值重构，京基·华樾公寓应势登场。9月26日，其公寓样板间正式开放，诚邀城市精英亲临品鉴，于罗福双芯的时代脉搏中，读懂顶序资产的恒久价值。

文/陈盈珊

制版：杨景博 邓诗君 严文静