北京写字楼。董红艳/摄

本报记者 董红艳 北京报道

北京写字楼市场和其产业发展规模、类型和变化趋势密切相关。产业发展在一定程度上决定了写字楼市场需求，而写字楼市场也很大程度促进了产业的集聚、升级。受到科创类企业的需求影响，今年第三季度，北京甲级写字楼市场需求侧放量明显。

事实上，北京甲级写字楼市场多个重要指标得到修复。从9月24日高力国际向《华夏时报》记者提供的最新数据来看，今年第三季度，北京甲级写字楼净吸纳量达到12.5万平方米，创年内新高。同时，第三季度北京甲级写字楼空置率降至19.3%，环比降幅近1个百分点。

不过，在业内多方看来，市场整体仍然承压，“以价换量”仍然是市场实现去化的基本策略，分化正在进一步凸显。在此大环境下，区域内产业能级较高，且甲级写字楼市场空置率回落至15.1%的中关村被寄予厚望。

9月24日，有中介人士向记者表示：“目前中关村尚没有太大的涨价可能。”但高力国际方面向《华夏时报》记者指出，随着中关村新增需求的持续放量，未来中关村将有希望成为北京写字楼市场第一个实现租金企稳回升的子市场。

需求放量，空置率回落

北京甲级写字楼市场需求侧放量明显。据高力国际报告数据，今年第三季度北京甲级写字楼季度净吸纳量达到12.5万平方米，创年内新高。已连续9个季度实现去化，季度平均去化量达到8万平方米。

值得留意的是，尽管本季度北京甲级写字楼核心子市场未有新项目入市，但随着需求侧明显放量，其空置率出现回落。据高力国际数据，第三季度北京甲级写字楼空置率降至19.3%，环比降幅近1个百分点，空置压力短期内得到有效缓解。

但总体情况仍然不容乐观。“尽管科创类企业如预期释放出更多新增办公空间需求，但其规模尚不足以拉动整体市场企稳，当前市场需求仍呈现显著的结构性复苏与区域分化特征。相较目前已在建设中的甲级写字楼未来供应量，市场仍需更为强劲且可持续的新增需求放量。空置率将随着新项目交付进一步攀升。市场参与方需保持战略耐心，等待新的供需平衡格局逐步成型。”高力国际中国区写字楼研究负责人兼华北区研究部董事陆明向《华夏时报》记者表示。

陆明还向记者指出：“我们依然维持去年对于北京写字楼市场未来走向的核心判断，宏观有效需求不足仍是当前制约市场复苏的深层系统性约束。在关键宏观经济指标未出现显著改善之前，北京写字楼市场的需求侧仍将持续承压。”

2025年前三季度，面对错综复杂的全球宏观环境，中国经济彰显出系统性韧性与创新动能。高力国际方面向记者表示，在此背景下，科技创新所引领的产业能级跃迁，正在深度重塑写字楼市场需求结构，推动“产业创新浓度—空间价值溢价”的正向循环。

高力国际北京公司董事总经理李娟向《华夏时报》记者分析指出，北京写字楼市场正在需求变量与供应常量的动态平衡中重构产业结构和产业布局。在科技创新驱动的新周期，我们已经看到更多优质企业选择从低效资产向优质资产转移，同时写字楼市场也会迎来残酷的出清周期。本轮“科技创新周期”和“写字楼市场再平衡周期”的双周期共振，将驱动北京写字楼市场迈入一场以质量变革和效率提升为核心的“新供给侧改革”。

“面对这一历史性窗口，市场参与者需突破传统行业思维定式，弘扬企业家精神，积极探索管理模式创新与运营范式转型，以实现从“低效内卷红海”向“价值创新蓝海”的跨越式发展。唯有如此，方能推动市场重新回归‘产业升级→供需再平衡→资产价值重塑’的良性发展轨道，迎来可持续的高质量增长新阶段。”李娟进一步指出。

中关村或率先突围

今年第三季度，跨板块与跨资产类别竞争强度仍然居高不下，区域市场分化特征进一步凸显。高力国际方面向记者表示，虽然市场需求侧出现明显改善，但各子市场表现依然冷热不均，新增需求集中在一两个子市场，仅新增需求集中的子市场空置压力出现明显改善，整体市场租金仍然处于下行通道。净有效租金季度环比下降3.5%至227.3元/月/平米，“以价换量”仍然是市场实现去化的基本策略。

在分化的市场中，科技创新正在为中关村市场带来源源不断的新增办公需求。据高力国际数据，继中关村连续四个季度累计去化总量创下历史纪录以来的最快速度之后，本季度该子市场甲级写字楼净吸纳量再度超过6.3万平米，这是连续五个季度以来第二次实现单季度净吸纳量超过6万平米。

同时，中关村的空置情况得到了明显改善。据高力国际数据，今年第三季度中关村甲级写字楼市场空置率大幅回落至15.1%，环比降幅达到3.9个百分点，同比降幅达到4.6个百分点，与两年前相比回落高达5.9个百分点。

值得一提的是，在高力国际所监控的中关村24个甲级写字楼项目中，有14个项目空置率不到10%，其中甚至还有10个项目空置率已低于5%。

2025年1月，经过整体改造后，前身为鼎好电子大厦的鼎好DH3项目（下称“鼎好大厦”）全面竣工并投用。9月24日，写字楼租赁中介人员张俊（化名）向《华夏时报》记者表示，目前中关村比较好的写字楼位于鼎好大厦、理想国际等项目。具体到不同的房源，成交情况有所不同。鼎好大厦目前的对外报价为14元/平米/天，成交价在11元/平米/天左右；理想国际对外报价为12—13元/平米/天，成交价约为9元/平米/天。

截至目前，中关村的部分写字楼租赁价格仍处于下滑状态。据张俊介绍，目前鼎好大厦的房源相对充足，但是整体户型比较大。鼎好大厦在开业初期不接散租客户，几乎全部都是整租。开业初期鼎好大厦写字楼租赁报价为16元/平米/天，成交价在13—15元/平米/天。

在张俊看来，目前中关村尚没有太大的涨价可能。不过，高力国际方面认为，得益于北京加快建设国际科技创新中心，以及过去十年以来逐步积累的科创产业聚集优势、长期服务于科创企业的先发优势和产业办公产品的高性价比优势，中关村市场已经开始受益于新质生产力企业成长壮大所带来的产业红利。随着中关村子市场新增需求的持续放量，未来中关村将有希望成为北京写字楼市场第一个实现租金企稳回升的子市场。