广州作为千年商都，一直不缺消费力，而商业体的发展，却一直青黄不接。

然而广州的高档商业体，几乎都是港资企业在运营。像是太古汇、天环、K11、IGC，广州这些超级商业IP，都是港资打造和运营的。他们无论是设计包装、品牌意识还是招商运营，放眼全国，都是相当领先的存在。

近年来，不少知名港企频频在广州商业市场“加码”落子。在消费市场稍显冷清的大环境下，千年商都却越来越受到港资的青睐。从“商业洼地”到港资争抢的“流量码头”，广式消费与港资商业结合，正以惊人的潜力，一起联手颠覆过往，再造新消费潮流。

“新天地”入驻广州？

港资商业矩阵重塑广州商圈

今年6月，广州智都投资控股集团有限公司与瑞安新天地（上海）商业管理有限公司、让·努维尔建筑事务所、广东省建筑设计研究院集团股份有限公司四方正式签约，启动占地5万平方米的新青水泥厂工业遗存活化工程。

新青水泥厂旧址（往期资料图）

新青水泥厂工业项目不仅是法国著名建设大师让·努维尔与广州的又一次携手合作，更是瑞安新天地首度落子广州。

广州再一次迎来资深港商的入驻。

作为瑞安集团旗下瑞安房地产的商业品牌，瑞安新天地成功打造出上海新天地、佛山岭南天地等著名商业体，独有的城市中心整体规划旧改项目的“天地模式”是瑞安新天地一张显眼的“名片”。

上海瑞安新天地广场 摄影：Terrence Zhang

据报道，瑞安新天地选址广州花都区的新青水泥厂旧址，设计理念将延续“整旧如旧”风格，以“保留历史符号+融合现代功能”为核心理念，重点保护红砖墙体、筒仓等工业元素，打造为一个新旧融合、特色鲜明的“广州版新天地”。

项目目标建成大湾区文旅消费新极核，化身“湾区文旅消费新目的地”，与花都湖湿地公园等特色景点形成文旅矩阵，每年预计将吸引超百万游客。

瑞安新天地行政总裁张斌透露，团队已完成项目所在区域的深度调研，围绕区域和工业遗产禀赋，通过新质人群的导入，发展新质场景，推动新质消费，打造全新的城市名片。

项目计划2025年完成概念方案设计，力争2026年开工建设。

在此之前，今年的广州还将迎来一系列含金量极高的港资商业的落地。

目前国内仅有四座太古里，分别是北京三里屯太古里，成都太古里、上海前滩太古里和西安太古里。而广州聚龙湾太古里，则是全国第五座、粤港澳地区第一座，更是“首个滨水太古里”，并且，广州由此将成为继上海之后，第二个兼具“太古里”和“太古汇”双品牌项目的城市。

广州聚龙湾太古里项目效果图

据此前消息，广州聚龙湾太古里计划于2027年上半年起分阶段落成。从2025年年底开始，将陆续举办展览、大型活动、快闪店及其他精彩体验，提前激活片区商业氛围。

值得一提的是，广州原有的太古汇于去年拿下了其北面的广州文化中心地块，对自身进行改造，商场将由13.8万平扩容到约20万平，为太古汇的“首店战略”提供更充沛更优质的商铺资源，补足商业综合体功能的欠缺。

而K11 Select项目同样有望于今年开业。

广州K11 Select购物艺术中心项目为大湾区首个K11 Select，该项目涵盖了住宅、商业、高端办公等复合业态，将作为长隆万博商圈首个全业态SMART TOD综合体，以“未来生活+”为定位，为年轻家庭打造融合在地文化与现代商业的生活体验场。

K11 Select效果图

除此之外，新鸿基同样布局于长隆万博商圈的广州南站ICC项目也预计从2025年起分阶段落成。

广州南站ICC效果图

该项目是南站核心商务区内86万㎡的世界级TOD项目，集商住行等多元业态于一体。

另外，新鸿基还在南沙区庆盛枢纽站建设了总建面约30.7万㎡的综合体INC，同样也是高端商业。

INC建设也基本完成，目前正在内部装修和招商，开业时间有待官宣。

可以预见的是，“亚洲第一人流量高铁枢纽”将作为引流涡轮，为整个长隆万博商圈带来巨额的流量，能否以此激活整个板块，将是对布局于此的企业的一大运营考验。

“广”受欢迎！

广州与港资的“双向奔赴”

熟悉广州商业生态的人都知道，港资在其中的分量有多重。

自2001年太古首度进军内地，首站选在广州，花费10年打造出高端商场广州太古汇起，港资企业在广州打造了一个又一个商业标杆作品，成为“金字招牌”。

图源：广州太古汇

而广州的高端商业更是长期由港资商业占据。

港资商业在很长一段时间，在广州消费市场是无往而不利的。

近期，港资代表领展披露的年报数据显示，以人民币计算，领展房托的中国内地物业组合总收益及物业收入净额同比分别增长29.7%及28.9%，增长背后主要受惠于广州天河领展广场等零售资产在资产提升后的稳健表现。

太古汇的业绩报告则显示，广州太古汇商场的租用率为100%。

港资商业在广州大行其道的背后，是港资出色的长期运营能力。在快节奏的时代里，港资商场将生命周期无限延长，担当起行业内“领航者”的角色。

区别于传统商场“封闭盒子”的形式，港资商业构建起了沉浸式的消费场景。

天环广场便是其中的标杆项目。

自2016年诞生时便以“城市中央公园”的建筑形态，成为天河路商圈乃至整个广州商圈中的独特存在。

天环广场 图源：新鸿基地产官网

这座开了9年的“公园”，依旧是能持续“引爆”市场、引发关注的现象级“流量密码”。

在2024年广州引进的404家品牌首店中，天环广场以25家首店的成绩位列TOP1，成为广州名副其实的“首店收割机”；与此同时，同为港资商业的广州太古汇与天河领展广场并列第三（数据来源：赢商云智库）。

毫无疑问的是，这些港资企业为广州商业带来了高质量发展与创新活力。

这些商业运营的“尖子生”们近年来频频在广州拿地，不仅仅是出于广州的地缘优势。

广场的消费市场充满了潜力与活力。2024年广州社会消费品零售总额突破1.1万亿元，近四年平均增速为4.5%。

除此之外，同为一线城市，广州的拿地成本比上海更具有性价比。并且，广州还予以了不少政策上的支持，更有利于长期运营的港资“慢工出细活”，缓解前期投入大、建设周期长的压力。

另一方面，港资企业格外青睐旧改项目。以瑞安新天地为例，其通常会拍下城市中心的老旧街区地块，再改造成为人气商业项目。而广州的旧改资源便相当丰富。

根据广州市规划和自然资源局给出的数据，广州共有272个城中村，而今年的广州市政府工作报告上，提到2025年广州将抢抓新一轮城中村改造历史机遇，加力提速推进城市更新，计划完成城中村改造投资1000亿元以上，这意味着将有许多城中村进入旧改的行列。

荔湾、越秀、海珠等老城区拥有着大量基础设施陈旧、建于上世纪80-90年代甚至更早时期建筑，同样将释放出大量的待改造项目。

这些旧改资源将为港商进入广州提供了基础条件。瑞安新天地进驻广州的首个动作便是拿下花都新青水泥厂旧改项目。

因此，广州格外青睐港资商业，与此同时，港资商业也在近年来将目光频频投向了广州这片“沃土”。

擅长精细化运营的港资商业在相当长的时间里，都作为行业内的佼佼者，引领着内地商业地产行业的潮流与标准，影响着内地的消费市场与商业格局。

然而，如今，受到宏观大环境的影响，不管是市场还是企业都需要面对与以往相比更加复杂的形势，港资旗下的商业也面临着竞争激烈、需求不足的困境，商业市场挑战加剧。

港资及时调整经营策略。部分港资企业选择积极推进在内地的布局，充满活力以及潜力的广州成为了多家港资企业的“着陆点”。

港资企业加速布局广州，为广州带来深刻变化的同时，其自身同样面临着变化。

港资能否抓住更大规模、更高规格的促消费机遇，穿越周期呢？你觉得这些即将落地的港资商业们还能延续天环、太古汇等商场的“传奇”吗？

欢迎在评论区留言～