现实告诉我们：

不要神话任何一个明星，因为他总有塌方的时候。

同样的道理，不要神话任何一个板块，因为它总有老去、被取代的一天。

哪怕是曾经 几乎无房可卖、业主无比惜售的——二沙岛！！

为什么这么说？

数据可查，2023年，二沙岛全岛在贝壳外网挂牌的二手房只有 7套。

图源贝壳

时隔两年，这个数字已经变成 26套，飙涨271%。

图源贝壳

然而，实际情况可能比表象更恶劣，有中介朋友透露，目前 内网真实放盘数累计到74套。

图源贝壳内网

因为大部分业主不愿意房源展示、想悄悄卖房，所以数据才“遮羞”了一下。

挂牌74套，什么概念？

首先， 无房可卖？对不起，不存在的！

其次，经统计，二沙岛由8个住宅小区组成，包含1004户住宅、181户别墅，房屋总数1185户；

这么一算， 二沙岛的挂牌率已经去到6.24%！

想不到吧，这个纯豪宅盘踞的顶级富人区，挂牌率竟然闷声不吭超过了正常流通的挂牌率范围3%-5%。

二沙岛，到底怎么了？来，一块扒看看。

近7成库存，是今年涌入的！

你没有听错，二沙岛内网挂牌的74套房子中，今年以前收录的，只有24套，占比约32.43%。

而 今年新增的，有整整50套，占比约67.57%。

诶，今年是什么特殊时期吗，那么多二沙岛业主，跟叫齐了一样都想卖房？

尤其是洋房业主。

我粗暴数了下，现在平台库存有的房源，有 近9成是洋房，别墅占不到1成；其中，今年新增的，洋房占比约80%。

而且，整体在要价上，好像也“收敛”了一些。

去年，我手动统计过，贝壳内网二沙岛的 挂牌均价14.70万/平；

最低报价落在云影花园一套建面约107平的三房户型，业主挂牌1100万，折合单价 10.24万/平。

今年，板块二手房 挂牌均价13.33万/平，下滑约9.32%。

这里头，当然有贵货，这点毋庸置疑的。

内网显示，报价在20万+/平的有4套，基本是 独栋别墅，分别来自新世界棕榈园、宏城花园、新世界花园别墅等，挂牌单价在20.77-43.01万/平。

二沙岛别墅，广州房产摄

可与此同时，二沙岛 洋房的房价下限却似乎在崩塌。

去年，二沙岛一套三房报价起步都在10万+/平，但今年，花城苑、云影花园等小区的三房，竟然报价低至 8万/平（数据来源贝壳）。

图源贝壳内网

看图，云影花园这套建面约133.62平的南向中楼层单位，5月底刚上盘；

近7天一次性降价270万，相当于挂牌单价从10.10万/平降到8.08万/平，降价幅度20%！

业主有多急售，从这个小细节即可品味出一二。

不过，单个房源毕竟无法代表全貌。

二沙岛，近几年的房价走向到底如何？我跟几位资深中介朋友打听了下。

据他们所说，这个地方的 金融属性没有珠江新城高，没有那么多泡沫，所以整体房价算比较扛跌的。

二沙岛与珠江新城隔岸对望，广州房产摄

不过，“扛跌”二字，主要体现在别墅产品。

除非个别业主急卖，比如，前不久一位宏城花园业主因为着急套现，将正常市场价上亿的独栋别墅，以8088万“贱价”急抛，否则别墅一般不会降狠价。

但如云影花园、花城苑等小区的洋房，房价可能就守不太住了， 相比高位，最高降幅可达约20%-30%。

没办法，云影花园是 传统的步梯小区，这在现在的市场算“硬伤”了；

花城苑呢，小区外墙设计跟现在的审美或已 脱节，价格自然也抬不上去。

花城苑，图源贝壳

如今的二沙岛，早不再是全员富贵，不少洋房业主，想卖、急卖，因此低下了高昂的头颅。

二沙岛洋房业主，为什么不扛了？

我想，主要有三个原因。

其一，二沙岛整体的居住环境被“破坏”。

别墅区，能相对独立地塑造自己的居住舒适度。

但对洋房来说，能不能住得安静、惬意，很大程度 倚赖全岛整体。

二沙岛洋房部分业主，之所以对这个地方失去信心、选择“逃离”，我猜离不开两点。

1、广州电鸡，已经蔓延到二沙岛。

我在小红薯刷到不少类似的帖子，有网友反映，本来想来二沙岛艺术公园野餐，中途看到 电鸡小贩从公园绿地穿堂而过，来玩耍的兴趣 一下败没了。

图源小红薯

这只是偶尔来二沙岛玩的人一句吐嘈，那么住在岛上的业主日日见到这样的场景，该作何感想？

还有更过分的，有网友反馈，夜幕降临，二沙岛会吸引来一批 电鸡夜游客，同时也吸引来一批瞄准商机的 烧烤电鸡小贩。

图源小红薯

绿地旁边一下扎满电鸡，中间还有几辆上方炊烟袅袅，烟火气如此浓厚的“电鸡岛”，哪还有一点“富人区”的 疏离感。

2、广州地铁，要开到二沙岛。

让二沙岛业主不寒而栗的，恐怕还有月底即将开通的 广州12号线。

图源小红薯

从线路规划开始，二沙岛部分业主就曾反对12号线穿岛而过，但很遗憾，历史车轮滚滚而来，转眼二沙岛地铁站已经 “立柱”，站点即将运营。

地铁一通，二沙岛上的客流，肯定不会少。

什么圈层纯粹、环境清幽、纯富人区，这些标签或将 荡然无存。

其二，二沙岛洋房，老了。

这里的洋房，最早建成时间可以追溯到 1993年，正是由当年的广州城建、现在的越秀地产开发的云影花园。

中介告诉我，二沙岛最具性价比的洋房目前当属金亚花园。

一来，这个小区是1998年建，不是最老；二来， 外墙后来翻新过，不至于太旧、看不下去…

外观老旧只是一方面，与业主切身居住体验有关的，是户型问题。

我随意在贝壳找到一套二沙岛洋房，建面约150.92平的平层，套内面积约129.93平， 使用率在86%左右。

图源贝壳

和现在的新规盘、超新规盘，产品设计上有不小的差距。

中介表示，今年业主之所以集中放盘，有一部分人就是想换去产品更好的天河 保利天曜、海珠琶洲南TOD等新盘。

其三，大环境导致。

广州二手房价持续下滑，是板上钉钉的事实。

二沙岛有些原生业主圈层不凡，可能无所谓房价变化，但总有些是前几年才买入的“新贵”。

近年来受大环境影响、多个行业收入锐减，想必也影响到不少业主。

卖房套现、及时止损、出国另谋出路，也成了二沙岛一些业主不想再扛、急降急售的最终目的。

最后问题来了。你觉得，二沙岛洋房房价还会再降吗？12号线开通，对二沙岛会有影响吗？ 评论区聊聊。