观点指数加大保障性住房供给，50城住宅租金延续跌多涨少局势2025年5-6月，中央及地方层面从多维度发力，聚焦政策指引、管理规范、权益保障、金融支持、市场供给等方面，致力于推动住房租赁市场更加规范、健康、有序地发展。租房市场表现上，2025年5月，50城住宅平均租金单价为32.37元/平方米/月，环比微涨0.25%，同比下跌4.51%。从数据来看，2025年5月整体租金市场虽短期企稳，但50城住宅租金延续跌多涨少的局势，租房市场租金下行压力长期存在。

地方国企与市场化租赁企业持续深化合作，推动行业规模化、专业化发展2025年以来，国有企业与住房租赁运营商的合作愈加频繁，国企资源与市场化能力实现进一步融合。同时，在房地产市场从“增量开发”转向“存量运营”的大趋势下，存量盘活已成为住房租赁市场供给端的重要来源。如地方安居集团、城投平台等主体，通过收购开发商自持房源、二手房等存量资产转化为保障性租赁住房。开发商、运营商等将闲置商业、商品房、办公、厂房等存量资产转化为租赁住房。

样本企业布局重点向核心城市群聚焦，存量资源高效再利用 据观点指数不完全统计，期内样本企业录得12个租住项目新开业，对比上个报告期有所下滑。城市维度上，上海、合肥、南昌等长三角核心城市及省会城市成为布局重点，落地城市中长三角区域占比达42%，省会城市覆盖超75%，住房租赁企业布局重点向核心城市群聚焦。同时，在房地产市场从“增量开发”转向“存量运营”的大趋势下，存量盘活已成为住房租赁市场供给端的重要来源。

保租房REITs持续扩容，住房租赁资产成重要投资方向随着华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市，保租房REITs市场的产品数量扩容至8只，累计发行总规模增至121.48亿元。二级市场表现上，截至2025年6月13日，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨54.94%。公募REITs之外，得益于政策支持、金融工具创新、市场需求支撑等多元化推动，行业投融资动态呈现显著加速的趋势，住房租赁资产成为重要的投资标的。

加大保障性住房供给，50城住宅租金延续跌多涨少局势

近期，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行联合发布《全国住房公积金2024年年度报告》，全面披露了2024年全国住房公积金管理运行情况。

报告中披露，2024年住房公积金租购并举支持缴存人解决住房问题的力度更大。全年提取人数8127.04万人，提取额27654.84亿元，比上年增长4.11%。其中，全年共2257.44万人提取住房公积金2720.57亿元用于租赁住房，分别比上年增长22.28%和33.93%。

公积金提取人数和金额的大幅增长，表明越来越多的缴存人在政策支持下，切实将公积金用于解决租赁住房的需求。据观点指数不完全统计，过去一年里，包括北京、上海、广州、深圳、昆明等多个城市出台相应政策文件以优化公积金提前流程，有效降低缴存人租房提取公积金的难度，极大地提高了公积金在租赁住房消费中的使用效率，切实减轻了租房群体的经济压力。

观点指数认为，随着住房公积金制度的不断完善和优化，预计将有更多创新举措出台，持续加大对住房租赁市场需求端的支持力度。

据观点指数不完全统计，2025年5-6月，中央及地方层面从多维度发力，聚焦政策指引、管理规范、权益保障、金融支持、市场供给等方面，致力于推动住房租赁市场更加规范、健康、有序地发展。

数据来源：公开资料，观点指数不完全统计

中央层面上，6月9日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于进一步保障和改善民生着力解决群众急难愁盼的意见》，其中提出，支持各地统筹资金渠道，加大保障性住房供给，引导支持社会力量运营长期租赁住房。强调通过增加住房供给，尤其是小户型青年公寓，降低青年群体的住房成本，提升居住可及性。

地方层面，山西、深圳、乐山、福建、上海等地纷纷出台相关政策。山西省发布的《租赁住房建设标准（征求意见稿）》，从建筑设计、设施配套等方面对租赁住房建设提出详细规范，如明确新建租赁住房分为住宅型和宿舍型，规定户型面积、层高、功能空间等标准，将提升租赁住房建设质量，保障租客居住舒适度。

兰州、上海、成都和德阳等地在权益保障方面积极行动，针对灵活就业群体与高校毕业生等重点人群，通过公积金制度创新与就业住房补贴政策提升保障力度。同时，成都与德阳建立公积金区域合作机制，打破行政壁垒实现跨城服务互通。

住宅租金表现上，观点指数筛选重点50城（包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、武汉等城市在内），监测其住宅平均租金的走势情况。

数据来源：同花顺，观点指数整理

2025年5月，50城住宅平均租金单价为32.37元/平方米/月，环比微涨0.25%，同比下跌4.51%。

其中一线城市平均租金单价为91.75元/平方米/月，环比及同比均出现不同程度下滑。在整体市场下行压力、市场供给、经济环境、人口流动放缓等因素影响下，尽管一线城市租金单价仍处于高位，但也呈现出微弱的下滑趋势。

同期，重点50城租金环比变动区间为-9.14%至6.92%，42%的城市租金实现环比上涨或持平。但84%的城市租金出现同比下跌，且同比跌幅区间为-14.57%至-1.42%。

整体来看，2025年5月整体租金市场虽短期企稳，但50城住宅租金延续跌多涨少的局势，租房市场租金下行压力长期存在。与此同时，保租房供应增加或进一步稀释租金上涨空间，租金持续承压可能削弱租赁资产的现金流稳定性，尤其对中小租赁企业构成挑战。

地方国企与市场化租赁企业持续深化合作，推动行业规模化、专业化发展

住房租赁运营商层面，据观点指数不完全统计，期内瓴寓国际、龙湖冠寓、万科泊寓、华润有巢等多家租赁企业积极对外合作，通过资源整合与协同创新推动行业高质量发展。

其中，6月3日，瓴寓国际与上海嘉定新城发展有限公司达成合作，成立合资平台上海嘉瓴新寓公寓管理有限公司，这是瓴寓国际联合地方国企在长三角区域成立的第三个合资平台。据观点指数了解，瓴寓国际与国有企业的合作持续深化，早前与新建元成立苏州元瓴住房租赁有限公司，联合发布“元瓴”住房租赁品牌，与上海嘉定新城发展有限公司成立合资平台“嘉瓴新寓”等。同时与地方国企合作打造了多个项目，如上海松江西部科技园柚米社区、上海城开·莘社区、扬州生态科技新城人才公寓项目等。

除此之外，6月6日正式开放入市的青铁美寓丨泊寓·公园里店以及能创嘉寓｜龙湖冠寓上海嘉定店也是由市场化租赁企业与国有企业合作打造的租住产品，两者均已纳入保障性租赁住房体系。前者是由青铁置业与万科泊寓合作打造，后者是由龙湖冠寓与申能能创合作。

同时，由武侯资本集团投资建设，华润有巢运营管理的保障性租赁住房社区蜀府有巢公寓社区即将于今年7月正式亮相。

类似案例还包括：万科泊寓与成都城投集团合作的城投 | 泊寓·火车北站店、华润有巢与鄞开投资集团合作的宁波仇毕店、魔方与瀚瑞集团合作的镇江瀚瑞集团人才公寓等，这些项目通过国企主导加市场化运营模式，既保障了政策导向，又提升了运营效率。

据观点指数不完全统计，2025年以来，国有企业与住房租赁运营商的合作愈加频繁，国企资源与市场化能力实现进一步融合，通过资源整合、模式创新和政策协同，有效推动了行业规模化、专业化发展。

样本企业布局重点向核心城市群聚焦，存量资源高效再利用

新增项目开业端，报告期内，多家头部租赁企业加速新项目布局，涵盖保租房、人才公寓、白领公寓及服务式公寓等多元化产品。

数据来源：观点指数不安全统计

据观点指数不完全统计，期内样本企业录得12个租住项目新开业，对比上个报告期有所下滑。

保利和寓、合肥承寓、金地草莓社区、龙湖冠寓、美寓、万科泊寓以及雅诗阁等租赁企业有新项目亮相，其中保利和寓以4个新开项目数居首位。

具体来看，保利和寓于南昌、九江、沈阳等重点城市新增开业4个新项目，。据保利发展财报披露，截至2024年末，保利和寓在管租赁住房规模超4.5万间，在营规模超2.2万间，同比增长47%。与此同时，据观点指数不完全统计，今年上半年，保利和寓于佛山、大连、南昌、沈阳等重点城市新设多个项目，管理规模实现进一步增长。

城市维度上，期内新增开业的12个项目覆盖全国8个重点城市，其中上海、合肥、南昌等长三角核心城市及省会城市成为布局重点，落地城市中长三角区域占比达42%，省会城市覆盖超75%，住房租赁企业布局重点向核心城市群聚焦。

项目体量上，期内新开项目以千套以下小体量项目为主，小而美项目仍是租赁企业扩大市场占有率的重要选择。

值得一提的是，期内开业的金地草莓社区上海南大旗舰店是金地集团首个全新建造的大型保障性租赁住房社区。项目总体量约10.3万平方米，涵盖5栋高层租赁住房、2栋商业及公共配套设施，可提供超2500套租赁房源。项目聚焦南大智慧城科创产业人才，提供高品质、生态化、共享融合的居住空间。

金地集团于2022年10月成功获取该项目用地，并于同日举行奠基仪式，该项目是金地商置集团首个实现“拿地即获四证”、“拿地即开工”的租赁住房项目，也是金地草莓社区与上海区府平台企业联合开发的首个项目。

另外，值得一提的是，6月9日，龙湖集团宣布成功中标无锡梁溪科技城XDG-2025-4号地块项目，总建筑面积达20.2万平方米。据悉，该综合体将推出无锡首个冠寓4.0项目，满足科创人才与家庭客群的一站式生活需求。

在政策引导下，新建住房租赁社区通过扩大房源、优化服务、业态协同等方式，成为租赁企业拓展市场、提升竞争力的关键抓手。

地方国企层面，据观点指数不完全统计，5-6月，包括郑州城发安居美寓、合肥安居承寓等多家地方国有企业积极推动新项目入市。

除此之外，近期合肥市安居集团和杭州市安居集团分别完成蜀山西宸原著项目、万科河语光年府2幢房屋的产权转移。

具体来看，蜀山西宸原著项目由龙湖地产开发，2021年交付。合肥市安居集团本次收购的1#、6#楼，是开发企业的自持租赁住房，共138套，计划于2025年下半年投入运营。项目位于蜀山区高新技术产业园区，重点服务科技人才和青年员工。

杭州市安居集团完成万科河语光年府2幢房屋不动产权转移登记，共17层，75套两居室，房屋收购后将纳入保障性租赁住房，计划今年年底投入使用。该项目是杭州市首个落地的收购存量商品房用作保障性住房，项目位于拱墅区运河新城，通过“收存转保”模式实现保障性住房供给。

地方安居企业作为存量收储的主力军，在优化住房租赁市场供需结构、稳定租金价格、促进房地产市场平稳健康发展以及完善住房保障体系等方面发挥着不可替代的作用。

同时，在房地产市场从“增量开发”转向“存量运营”的大趋势下，存量盘活已成为住房租赁市场供给端的重要来源。如上文提及的地方安居集团、城投平台等主体通过收购开发商自持房源、二手房等存量资产，转化为保障性租赁住房。同时，开发商、运营商等将闲置商业、商品房、办公、厂房等存量资产转化为租赁住房。

上文提及的青铁美寓丨泊寓·公园里店是由两栋存量公寓盘活为租赁住房项目，并已申请纳入保障性租赁住房体系，实现存量资源的高效再利用。

保租房REITs持续扩容，住房租赁资产成重要投资方向

保租房REITs市场端，5月21日，华泰苏州恒泰租赁住房REIT在上交所正式上市，开盘便强势上涨30%，迅速触及公募REITs上市首日涨幅上限，成为市场的焦点。

其募集规模达13.67亿元。这不仅标志着江苏省首单租赁住房公募REITs的诞生，更为已上市保租房REITs市场注入新的活力，推动市场规模进一步增长。

随着该REIT成功登陆上交所，进一步丰富了市场投资标的，将吸引更多资金流入，推动市场发展。截至2025年6月，保租房REITs市场的产品数量扩容至8只，累计发行总规模增至121.48亿元。

另外，恒泰租赁住房在2025观点住房租赁大会上表示，下一步会将现有项目对照公募REITs的发行标准，进行项目的扩募储备。

截至6月13日，该基金收盘价为4.085元/份，相较2.734元/份的基准价，涨幅为49.41%。

数据来源：同花顺，观点指数整理

同花顺数据披露，截至2025年6月13日，已上市的8只保租房REITs产品较发行价平均上涨54.94%。

其中红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT以及华夏基金华润有巢REIT上市至今（不含上市首日）区间涨跌幅均超50%，中金厦门安居REIT以及华夏北京保障房REIT区间涨跌幅突破90%。

从数据来看，已上市保租房REITs项目的二级市场表现良好，继续展现出稳健的抗周期属性和收益能力。

与此同时，扩募端持续提速。6月13日，华夏基金发布《华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金向特定对象发售基金份额发行情况报告书》，宣告华夏北京保障房REIT扩募发售正式完成。

本次采用定向扩募、竞价发售的方式，共计向24个特定对象发售，最终发售价格为4.220元/份，扩募发售基金份额共计约2.24亿份，募集资金总额约为9.46亿元（不含募集期利息）。

扩募项目覆盖北京多个重点区域，包括朗悦嘉园、光机电、盛悦家园以及温泉凯盛家园，4个项目出租率均超90%，经营表现稳定。华夏北京保障房REIT通过存量资产与增量资产的良性循环，进一步优化了资产配置结构。

同时，华夏北京保障房REIT是国内首单落地的保租房REITs扩募项目，为后续项目提供可复制的实践路径。目前，多单保租房REITs积极推进项目扩募，市场首发+扩募双轮驱动格局进一步深化。

聚焦项目经营层面，多数底层资产出租率水平超90%，整体经营表现可观，其中凤凰公馆、珩琦公寓、园博公寓、安居百泉阁、文龙家园等项目出租率表现居前。

得益于政策支持、市场需求稳定以及项目运营稳健等多重因素，保租房REITs市场发展显著提速，抗周期属性获认可。

公募REITs之外，据观点指数不完全统计，得益于政策支持、金融工具创新、市场需求支撑等多元推动下，行业投融资呈现显著加速的趋势，住房租赁资产成为重要的投资选择。

具体来看，5月21日，凯德投资在中国设立其首支在岸母基金凯德投资人民币母基金，总股本承诺额为50亿元（9.21亿新元）。

据观点指数了解，该母基金完成投资后，预计为凯德在中国的基金资产管理规模贡献200亿元（37亿新元）。资金将通过系列子基金，重点投向中国一线及强二线城市具备稳定现金流和长期增值潜力的优质资产，住房租赁及服务公寓被明确列为核心投资标的之一。

从凯德投资的轻资产战略来看，其核心在于通过基金化运作实现资产的高效管理和增值。

对住房租赁市场而言，基金将带动大量资金流向租赁住房领域，缓解房源结构性短缺问题。同时，随着更多机构资本入场和专业运营商崛起，行业将呈现“规模化布局、精细化运营、证券化退出”的成熟生态。

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