来源：福布斯

6月的一个清晨，正值一级方程式大奖赛周末，数千名F1车迷与游客涌入摩纳哥这个法国里维埃拉海岸迷你如明信片的公国。全长两英里赛道的8号弯过后不远处，人们在当地最新社区马雷泰拉（Mareterra）周边流连。这是一片占地15英亩的豪华地产，直接通过填海建造于地中海之上。

走在马雷泰拉的滨海广场上，抬头便是悬挑设计的伦佐（Le Renzo）公寓楼——这座17层的住宅塔楼由普利兹克奖得主、意大利建筑师伦佐·皮亚诺（Renzo Piano）设计，造型宛如从船坞中驶出的解构船体。放眼望去，地中海岸边停泊的超级游艇，以及高层公寓的落地玻璃窗都清晰可见。

“海湾里的游艇价值最少10亿美元，”附近摩纳哥游艇俱乐部的秘书长伯纳德·达莱桑德里（Bernard D’Alessandri）站在露台上一边眺望一边估算道，“港口里的这批也值10亿。”

但和买家在马雷泰拉购房的花销相比，这些超级游艇的投入就相形见绌了。该项目历时11年打造，耗资约23亿美元，2024年12月竣工前，130套公寓和别墅便已销售一空。

该项目由摩纳哥国家元首阿尔贝二世亲王与当地地产亿万富豪、马雷泰拉最大投资者帕特里斯·帕斯特（Patrice Pastor）牵头构想。即便在摩纳哥本就小众的顶级圈层中，这片社区从一开始就定位为极致专属的俱乐部：每位原始买家都需经过帕斯特与项目董事总经理盖伊·托马斯·莱维-苏桑（Guy Thomas Levy-Soussan）的亲自面试与批准。意向买家也不能让助理代劳沟通：“我们拒绝和任何中间人洽谈，”莱维-苏桑2023年接受生活方式杂志《罗博报告》采访时表示，“如果你都不能抽出一小时时间听我们介绍项目，那我们也没兴趣迎接你入住这里。”莱维-苏桑与帕斯特均拒绝了《福布斯》本文的采访请求。

Stefano Ricci）以及多家高端餐厅入驻，包括阿布扎比米其林星级餐厅99寿司吧的新店；街区内还有伦佐公寓楼，其米白色陶瓷外立面与海岸光影交相辉映。图片来源：视觉中国

项目竣工不到两年，部分原始房源便已挂牌转售，价格涨幅惊人。

由于项目保密程度高，目前没有转售量的可靠数据，甚至均价也不可考。但据当地中介透露，部分公寓挂牌价达每平方英尺12900美元，较部分原始买家的购入价溢价33%。与此同时，月租最高超13万美元。伦佐公寓楼一套5650平方英尺的公寓目前挂牌价7300万美元，折合单价约每平方英尺12990美元，哪怕是迪拜最顶级地段的房价也仅为其一半。“我们迎来了一波迪拜客户，” Piras Real Estate管理合伙人西尔维奥·皮拉斯（Silvio Piras）表示，“人们想要全新、宽敞且现代化的住宅。”

别墅方面则有望打破纪录——其中一套挂牌房源为6居室的别墅，占地41700平方英尺，配备品酒室、室内外泳池、水疗中心、桑拿房、按摩室与私人影院等设施。Barnes Valeri Agency创始人弗洛里安·瓦莱里（Florian Valeri）表示，即便是无海景的别墅，“面积都非常大，起售价就超过2亿欧元（约合2.3亿美元）”。他提到，7套滨海别墅——也是摩纳哥唯一直接建于海岸线上的住宅——售价有望突破2.9亿美元。另有中介预测，这类别墅最终成交价约为3.5亿美元。

一些财力雄厚的买家执意等待入手一套滨海别墅，不管价格几何。“我有一位客户咨询马雷泰拉的别墅，目前第二排只有两套在售，”Magrey & Sons Monaco房产经纪人苏菲亚·基克巴耶娃（Sufia Kiekbaeva）透露。根据她了解到的信息，目前该社区至少有两套别墅、七套公寓挂牌出售。“他还在问我能不能找到滨海的房源。”

尽管项目全程保密，但马雷泰拉的一笔高调交易早已打破全球房产历史纪录。今年4月，彭博社披露，乌克兰亿万富豪里纳特·艾哈迈托夫（Rinat Akhmetov）于2021年斥资约5.5亿美元，买下了伦佐顶层一套总共5层、21个房间的公寓，创下全球最贵住宅成交纪录。此前的纪录由前亿万富豪潘苏通保持，他2017年斥资3.19亿美元，在中国香港购入一套可俯瞰深水湾高尔夫球场的三层住宅。而城堡投资（Citadel）首席执行官、亿万富豪肯·格里芬2019年以2.4亿美元买下的曼哈顿顶层公寓，至今仍是美国最贵住宅，艾哈迈托夫这套的价格是它的两倍有余。艾哈迈托夫购入单价约为每平方英尺20370美元，约为格里芬购入单价（每平方英尺10420美元）的两倍，更是摩纳哥住宅均价（每平方英尺6200美元）的三倍多；而摩纳哥的均价本身就已是全球第二贵城市香港的近两倍。

作为乌克兰首富，里纳特·艾哈迈托夫除了基辅附近的主居所外，还斥资近

10亿美元，先后购入伦敦海德公园一号一套2.5万平方英尺的顶层公寓、圣让卡普费拉的雪松别墅，以及这套马雷泰拉的5.5亿美元豪宅。图片来源：JAKUB PORZYCKI/NURPHOTO/GETTY IMAGES

凭借地中海沿岸风光与极为宽松的税制，摩纳哥长久以来都是全球顶级富豪与名流的聚集地，吸引了温斯顿·丘吉尔、林戈·斯塔尔、刘易斯·汉密尔顿，当然还有从好莱坞巨星成为摩纳哥王妃的格蕾丝·凯利。摩纳哥的面积与人口甚至不及美国新泽西州的霍博肯市，但目前至少居住着29位亿万富豪，总身家达1670亿美元；另有5位亿万富豪要么是马雷泰拉的投资者，要么在摩纳哥拥有第二居所。据悉，艾哈迈托夫在马雷泰拉的邻居包括英国化工巨头詹姆斯·拉特克利夫，以及F1赛场的对手马克斯·维斯塔潘和夏尔·勒克莱尔，后两人分别住在伦佐公寓楼的两侧。

摩纳哥总人口38857人，亿万富豪占比约0.07%，是全球人均亿万富豪数量最多的国家（同时也是城市）：每1340人中就有一位亿万富豪，远超紧随其后的瑞士滑雪度假胜地格施塔德，以及加勒比海的开曼群岛。这里的吸引力还在持续提升：过去一年，支付公司Checkout.com创始人纪尧姆·普萨兹（Guillaume Pousaz），以及英国亿万富豪地产开发商理查德·利文斯通与伊恩·利文斯通兄弟，都已迁居这座袖珍城邦。皮拉斯补充称，这一数字很可能继续增长，越来越多登上《福布斯》全球亿万富豪榜的客户都在向他咨询马雷泰拉的房源。

摩纳哥长期吸引富豪名流还有另外一大核心原因：它是闻名全球的避税天堂。居民无需缴纳个人所得税、遗产税、财产税或资本利得税（法国公民除外）。要获得居民身份，新移民需在当地租房或购房，或是运营一家持有本地房产的公司，同时在当地银行账户存入50万欧元（约合58万美元）。这里同时也是全球最安全的国家之一，每70位居民就配有一名警察。

2026年摩纳哥大奖赛上，七冠王刘易斯·汉密尔顿获得亚军，站上领奖台时，他向亿万富豪女友金·卡戴珊送去飞吻。图片来源：CLIVE ROSE/GETTY IMAGES

“马雷泰拉的推出恰逢其时，因为国际投资者都在寻求稳定性、安全感与长期价值，”摩纳哥政府负责吸引力事务的代表柳德米拉·拉科纳·勒戈夫（Ludmilla Raconnat Le Goff）说。她的职责是提升该国对外国人士的吸引力。谈及马雷泰拉带来的新居民涌入，以及近期中东地区的动荡局势，她补充道：“摩纳哥不只是供人们来赌场享受极致生活的地方，也适合想要在安全环境中过低调、安稳生活的人。”

这里的治安好到连亿万富豪都敢乘坐公共交通：“我坐公交的时候见过菲利普·格林爵士，”游艇经纪人拉塞尔·克伦普（Russell Crump）回忆道。菲利普·格林是英国零售行业亿万富豪，他的妻子和子女都居住在摩纳哥。

阿尔贝二世亲王是格蕾丝·凯利与兰尼埃三世亲王之子，2005年即位成为摩纳哥国家元首后不久，便拟定了国土扩张计划。他的父亲曾在上世纪70年代主导上一次填海造陆工程，建成了丰特维耶区。与父亲不同，阿尔贝二世亲王的愿景是在地中海上打造一片生态友好型城区。

但受全球金融危机影响，加之环保方面的争议，亲王不得不在2009年搁置了这一构想。2013年他重启该计划，并将项目命名为马雷泰拉——由拉丁语中“海”（mare）与“地”（terra）两个词组合而成，象征海陆交融。按照规划，这项工程将让这个袖珍公国的领土面积增加3%，达到0.8平方英里，新增陆地约15英亩。从领土增幅来看，相当于给美国本土增加了将近整个俄勒冈州的面积，或是约两个密西西比州。

这项工程的造价同样堪称天文数字。

私人投资者由此入局——他们承担项目建设成本，同时也为政府带来可观的税收收入。2015年，摩纳哥政府与新成立的地产公司SAM L’Anse du Portier签署特许经营协议，由私人资本出资建设马雷泰拉，工程承建方为法国工程巨头布伊格集团（Bouygues）旗下的公共工程事业部，该集团由亿万富豪兄弟马丁·布伊格与奥利弗·布伊格掌控。布伊格家族持有这家地产公司10%的股份，剩余90%股权由名称相近的SCA Anse du Portier持有，后者是由一众私人投资者出资设立的投资主体。

根据协议条款，项目全部资金由这些投资者承担；除房产销售税以及向国家一次性支付的4.6亿美元款项外，所有利润均归投资者所有。摩纳哥其他许多地产项目都会预留部分房源供本国公民购买，马雷泰拉则不同，所有住宅与公寓均可面向自由市场发售。

四届

F1世界冠军马克斯·维斯塔潘2026年和女友凯莉·皮奎特、两个孩子以及三只猫、一只狗入住伦佐公寓楼。图片来源：JOE PORTLOCK/GETTY IMAGES

项目资本金由一小批本地家族与国际富豪金融家共同出资。其中出资最多的是帕特里斯·帕斯特，他是摩纳哥当地帕斯特地产王朝的后人。该家族的历史可追溯至1880年，当时他的曾祖父让-巴蒂斯特从意大利北部迁居摩纳哥，后来创办了一家成功的建筑公司，承建了摩纳哥众多高层建筑，还有滨海的拉沃托区。如今这个庞大家族已分化为多个分支，据称合计持有摩纳哥全部住宅存量的15%左右。除了持有马雷泰拉26%的股份，帕特里斯在摩纳哥、伦敦以及加州高端滨海社区卡梅尔海滨还拥有数十处房产，全部身家约50亿美元。

另一个参与投资的名门是卡西拉吉（Casiraghi）家族，持股10.5%。早在上世纪80年代，意大利社交名流、商人斯特凡诺·卡西拉吉与阿尔贝亲王的姐姐卡罗琳公主成婚，该家族便成为摩纳哥的常客。其余持股5%至10%的投资方还包括：帕特里斯·帕斯特的表亲让-巴蒂斯特、2017年去世的杰拉德·布里安蒂（Gerard Brianti）、洛佩斯·德拉奥萨（Lopez de la Osa）家族，以及哈萨克斯坦富豪布拉特·乌捷穆拉托夫（Bulat Utemuratov）、瑞士亿万富豪兄弟贾马里亚·朱利安尼与马里奥·杰曼诺·朱利安尼。

建设马雷泰拉的第一步，是对海域内的海洋生物进行保护与迁移。2017年，施工方开始疏浚海底受污染的沉积物。随后，开发商在马赛打造了18个巨型混凝土沉箱，每个高约85英尺、重1.1万吨；这些沉箱经地中海被拖运至摩纳哥，安装在水下堤岸上，为这片即将形成的15英亩新陆地筑就一道防护海堤。公寓楼、别墅、广场与园林的主体工程于2020年动工，2024年12月竣工，比原定工期提前约六个月。

法拉利车队车手夏尔·勒克莱尔在摩纳哥土生土长，2025年1月他与阿尔贝二世亲王共同为马雷泰拉的一家英式餐厅揭幕，随后也入住了伦佐公寓楼。图片来源：EYE4IMAGES/NURPHOTO/GETTY IMAGES

绝大多数买家都对这里赞不绝口。有人是太过喜爱，完全没有转手打算；也有人看准房价与需求飞涨的行情，等着大赚一笔。“就算把马雷泰拉的规模扩大一倍，照样会一售而空，”第一太平戴维斯（Savills）摩纳哥分公司联席管理合伙人艾琳·卢克（Irene Luke）表示。

投资者可能更是乐开了花。该项目房产销售总额超66亿美元，覆盖全部建设成本、偿还12亿美元债券、向摩纳哥政府缴纳超18亿美元的税款与特许经营费用后，依旧绰绰有余。其中一位投资者在卢森堡提交的、此前未公开的财务文件显示，截至2025年6月30日（项目交付半年后），马雷泰拉的开发公司账面净利润达30亿美元，已作为收益全部分配给各投资方。

“当你打造出真正独一无二的作品，市场自然会给出相应的反馈，”乌捷穆拉托夫接受《福布斯》采访时表示，“除了财务回报，更让人由衷欣慰的是，我们参与打造的这个项目，已经成为摩纳哥乃至整个地区的地标。”

这片社区也进一步巩固了摩纳哥对顶级富豪阶层的吸引力，尤其是在其头号竞争对手之一迪拜卷入与伊朗的冲突之后，优势更加凸显。

“在迪拜不用交税，拿居留身份也容易，开个银行账户只要三小时，在这里可能得花一个月，”地产经纪Miells Christie’s的销售总监玛丽莲·谢利诺（Marilyn Schellino）表示，“但摩纳哥胜在稳定。和我们隔海相望的，永远不会是伊朗。”

本文译自：

https://www.forbes.com/sites/giacomotognini/2026/08/30/inside-the-worlds-most-expensive-neighborhood-550-million-apartments-f1-stars-and-billionaires/