美国商业地产危机：雷早就埋下，为何此刻爆了？
美国商业地产风险再次成为全球焦点，纽约社区银行、德意志银行最近纷纷宣布增加贷款损失准备金，导致部分银行股股价出现惊人跌幅。
其实美国商业地产的雷早就埋下，在过去十年的低利率时期，全球投资者纷纷涌入写字楼和其他商业建筑，将其视为债券替代品。从洛杉矶到纽约等美国城市都依靠写字楼的高价值来增加地产收入，而贷款方，尤其是美国地区性银行，则将大量资金投入到该建筑物贷款中。
然而，自疫情居家办公潮影响商业地产以来，贷款方没有动力对受到利率飙升挤压的借款人采取强硬措施，也没有动力接受贷款价值减少。潜在的卖家也不愿意以低廉的价格出售建筑物，美国商业地产交易陷入停顿。
至于为何此时才爆？
据媒体周四报道，一方面是由于，美国范围内交易开始回升，揭示了房地产价格下跌的程度。在曼哈顿，经纪人以大约50%的折扣销售黑石洛杉矶一栋优质办公楼，联邦存款保险公司出售价值约150亿美元的纽约市公寓楼贷款实行了40%的折扣。
另一方面，市场面临的一大转折点是，美联储结束了一代人以来最快的加息步伐，为房地产投资者提供了更清晰的借贷成本状况。
此外，随着债务到期，一些业主将别无选择，只能出售房产。数据公司Trepp的数据显示，到明年年底，将有超过1万亿美元的商业地产贷款到期。
毫无疑问，美国商业地产抛售将引起广泛反响，但危机严重程度还难以确定。财政部长耶伦上周表示，商业房地产的损失令人担忧，但情况是“可控的”，美联储主席鲍威尔也表达了类似观点。其他人的看法则更为悲观，房地产投资者Barry Sternlicht预测商业地产损失将达1万亿美元。
“雷”延迟爆发
分析指出，多年来贷款人一直采用所谓的“延长和伪装”策略，在动荡时期集中精力延长贷款期限，而忽视短期估值。这种策略在疫期间非常奏效，因为当时办公室、商店和酒店都已人去楼空，贷款人面临着拖欠贷款的问题。大幅削减贷款并不合理，因为当时还不清楚这些问题是短期还是长久的。
不幸的是，危机导致通胀失控，最终引发一系列加息，使建筑物的价值一落千丈。这一问题在写字楼行业进一步加剧，至今仍未从创纪录的空置率中恢复过来。
尽管从伦敦到东京的金融中心的写字楼价格都在下跌，但美国城市的跌幅尤其大。根据经纪公司第一太平戴维斯的数据，旧金山多年来一直受益于科技公司的需求，但在第四季度，旧金山写字楼可用空间率达到了 37%，位居全国之首。纽约的情况要好一些，但其写字楼存量仍有近五分之一可供出租。
商业地产困境日益严重
据MSCI统计，截至去年12 月，写字楼占美国不良资产价值的41%，接近860亿美元。在所有物业类型中，潜在不良资产价值接近2350 亿美元（潜在不良资产指的是资产当前财务状况受到侵蚀）。
其中，公寓在这一名单上名列前茅，其潜在损失超过 670 亿美元。其中30%以上的价值与过去三年中购买的楼宇有关，当时许多公寓的价格达到顶峰。
而公寓业主面临的问题与写字楼业主面临的空间过剩问题大相径庭，大多数城市的住房仍然短缺，该行业的困境主要源于借贷成本飙升。
中小型银行恐受更大冲击
随着越来越多的贷款临近到期日，投资者纷纷注销或退出房产，全球贷款人将不得不储备更多的准备金，以应对可能出现的损失。而每家公司的具体情况将在很大程度上取决于其贷款的质量，这意味着困境可能会在不同的时间出现在不同的地区。
一些银行一直在储备额外的现金，以帮助自己免受价值下跌和潜在违约的影响。截至去年年底，最大的地区性银行美国合众银行第四季度的信贷损失准备金较去年同期增加了 1.11 亿美元，增幅接近 28%，该公司表示，这一举措部分是受商业地产的影响。
分析指出，大银行可以更容易地渡过这场动荡，因为它们已经建立了庞大的准备金来应对潜在的损失，而且还可以依靠其他大型业务，如信用卡和投资银行业务。对于中小型银行来说，受到的冲击恐怕较大。
摩根士丹利本周发布的一份报告显示，银行资产负债表2025年到期的商业地产债务中，地区性贷款机构占70%，其余为排名前25位的银行。摩根士丹利表示，地区性贷款机构的监管环境也在发生变化，这可能会提高其负债成本，限制其调配资本的能力，使其更加脆弱。
利率下调或缓解危机
值得一提的是，商业抵押贷款的期限通常为5年或10年，在贷款到期时需要偿还或为再融资付款。如果美联储下调利率，部分银行压力或相对减少。
分析指出，在很大程度上，贷款人愿意修改贷款期限，以尽量避免取消抵押品赎回权，从而增加了找到更好解决方案的机会。写字楼需求仍有可能改善，或者借款人将获得足够的信心注入新的资金，尤其是美国成功避免衰退的情况下。
Oberon Securities执行合伙人Nicole Schmidt指出：
我认为如果利率下调，其中一些人将会以微弱优势度过难关，政府对任何形式的金融崩溃都不感兴趣。
此外，拖延时间还能让银行有时间建立必要的储备金以减记不良贷款的价值。在上一轮周期中，商业抵押贷款支持证券拖欠率在2012年7月达到峰值，超过 10%。根据Trepp的数据，目前证券化贷款拖欠率为4.7%。