京沪楼市政策调整效果如何
□ 2023年12月14日，北京、上海同日调整优化房地产政策，带动了年底北京楼市成交量出现一定翘尾行情，也使得上海楼市出现积极变化。
□ 2024年，宏观政策将继续发力稳经济，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。
2023年12月14日，北京、上海同日调整优化房地产政策，带动了年底北京楼市成交量出现一定翘尾行情，也使得上海楼市出现积极变化。整体而言，京沪新政大幅降低居民置业门槛和置业成本，对购房和换房都有积极促进作用，短期提振效果明显。
据中指研究院统计，北京地区相关政策落地后，2023年12月15日至12月31日，北京新房成交4443套，同比增长28.4%，日均成交261套，较2023年12月1日至12月14日日均增长120%，在部分项目集中网签等因素带动下，各周成交量环比持续走高。2024年以来，新房前两周周均成交量与新政前一周基本持平。
二手房相关数据显示，2023年12月北京二手房住宅网签12963套，和新政实施前11月的12545套基本持平。2023年全年，北京二手房住宅网签155432套，超过2022年的14.1万套。
“北京新政带动房地产市场实际成交上涨20%左右。”中原地产首席分析师张大伟说。
诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪认为，自2023年9月一线城市全面落地“认房不认贷”后，市场对于一线城市政策松绑具有较高期待，北京、上海接连松绑购房政策，无疑是向市场传递出重磅利好信号。
1月30日，上海再度发布重磅政策，规定自1月31日起，在上海市连续缴纳社会保险或个人所得税已满5年及以上的非上海市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房。“此前非上海市户籍人士购房，需满足‘5年社保+已婚’条件，现在取消了已婚条件。”易居研究院研究总监严跃进表示，上海外环以外区域约占全市60%的房源量和交易量，购房空间充足，可以更好满足相关群体首套房或刚需房的置业需求。
值得注意的是，对于换房家庭而言，必须先卖掉二手房才能置换新房，北京当下二手房挂牌房源已接近17万套，从整体情况来看，中低端房源出现了滞销现象。中指研究院市场研究总监陈文静认为，预计二手房挂牌量短期内将处于高位，二手房价格仍有一定下跌压力，若优化政策继续推进，二手房价格也有望逐渐趋稳。
中指研究院数据显示，2023年12月15日至12月31日，上海新建住宅成交6193套，日均成交364套，较12月1日至12月14日均增长19%。调整后的政策发布当周成交量就实现了环比大幅增长，但受制于供给量不足，之后各周成交量环比持续下降，不过，周均成交量仍高于新政发布前一周水平。2024年1月1日至1月14日，成交量整体稳定在相对高位，实现环比增长。
“上海部分总价在600万元左右的近郊新盘出现了较好的销售。二手房税费成本明显降低，很多房东愿意卖房，也愿意降价，加上换房需求的增加，二手房市场有部分明显活跃迹象。”严跃进说。
2023年底召开的全国住房城乡建设工作会议指出，2024年工作要坚持稳中求进、以进促稳、先立后破，重点抓好住房和房地产板块、城乡建设板块、建筑业板块、基础支撑板块四大板块工作。
业内人士普遍认为，2024年，宏观政策将继续发力稳经济，“先立后破”的政策基调也给房地产政策带来了更强的优化预期。
张大伟表示，2023年北京楼市“小阳春”主要依赖学区房和前期积压的需求释放，预计2024年市场高点很可能出现在3月份至4月份。预计1月房屋成交量在1.2万套至1.3万套之间，春节过后，3月成交量有望再次超过1.5万套。
58安居客研究院院长张波预计，今年一线城市的限购门槛会再降低，更多低能级城市或通过发放购房补贴等方式促进购房需求释放。“对于新房市场，房企要做好‘以价换量’的准备，目前入市群体对房价本身较为敏感，房企在优惠层面要更务实，多一点实际让利更能带动销量提升。”张波说。
“北京、上海政策优化力度较大，涉及面较广，从降低购房成本和购房门槛上全面发力，有利于促进刚需和改善性住房需求释放。”陈文静说。