房地产行业周报：2023年收官，楼市数据表现如何？（方正证券研报）
每经AI快讯，2024年1月21日，方正证券发布研报点评房地产行业。
本周观点：2023年收官，楼市数据表现如何？
2023年12月销售面积和销售额累计同比分别-8.5%、-6.5%,增速相比前月分别0.5pct、-1.3pct，当月同比分别-12.7%、-17.1%，增速相比前月分别-2.5pct、-8.5pct；销售均价累计和当月同比分别+6.7%、+2.9%，增速相比前月分别-0.4pct、-2.2pct。12月销售面积与销售金额累计同比跌幅走宽；同期，销售均价同比维持正向增长，增幅有所放缓。2024年至今，海口出台新政，“楼市管控最严省”松绑限购，随后上海青浦与奉贤区放松限购。我们认为近期需求端政策出台频率加快，2024年政策宽松基调基本已确立，销售数据有望回归上升轨道。
股票市场与信用债：A股与港股跑输/跑输大盘。
本周A股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为-3.57%和-7.42%，分别跑输大盘3.13pct/跑输大盘1.66pct。本周地产信用债发行148.74亿元，净融资额-24.84亿元。截至2024年1月19日，地产信用债累计发行285.99亿元，同比下降27.28%，净融资额6.54亿元，去年同期为171.62亿元。
REITs市场：本周REITs指数涨跌幅为+2.83%。
本周产权型REITs指数收于88.72点,涨跌幅为4.63%;本周特许经营权型REITs指数收于98.59点,涨跌幅为0.64%;近一个月，REITs指数跑输沪深300指数1.34pcts，本周领涨或跌幅最小的公募REITs为中金普洛斯REIT，涨跌幅为12.45%。本周REITs成交额为20.99亿元，环比13.02%。本周REITs换手率为1.19%，环比0.08pcts。
楼市成交：新房成交四周同比下降，二手房成交四周同比上升。
本周新房和二手房成交面积滚动四周同比分别-20.14%/+29.02%，累计同比分别-31.00%/+22.63%。新房端，45城商品房共计成交284万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别-12.62%、-22.33%、-21.47%。二手房端，14城二手商品房共计成交158万㎡，一/二/三四线城市滚动四周同比分别+21.64%、+32.37%、+3.85%。
100大中城市供应建面环比下降，成交建面环比下降，溢价率环比上升。
本周百城供应和成交建面环比-60.01%/-7.97%，溢价率4.39%，一线供应和成交建面环比-77.62%/+18.84%，溢价率7.20%，二线供应和成交建面环比-64.35%/+3.46%，溢价率0.56%,三四线供应和成交建面环比-55.90%/-14.16%，溢价率6.26%。
政策新闻：海南鼓励社会资本参与旧改；山东计划推进商品房预售制度改革，并建立城市级别的房地产融资协调机制。
1月18日，山东省住房和城乡建设工作会议上，官方表示计划于2024年推进商品房预售制度改革，将建立城市级别的房地产融资协调机制，并通过“一项目一方案”的方式落实资金支持。这表明地方层面正加速落实融资协调机制，进一步加强银企互信，助力行业信用修复。
投资建议：多端政策开年持续发力，2024年各端政策宽松基调已定。2024年以来，各端政策齐发力：①需求侧：1月9日，海口市住建局放松楼市管控政策，“楼市管控最严省”松绑限购，1月13日，上海市青浦区与奉贤区放松限购政策；②供给侧：1月4日，深圳发布城中村改造细则，城改可行模式逐渐清晰；③融资侧：1月5日，金融加大对住房租赁的金融支持，且近日两部门明确要求在地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。我们认为，2024开年来不到三周，各端政策齐发力，2024年房地产行业政策宽松主基调已基本确立，我们看好政策的持续发力与传导，房地产行业或将回归稳健发展轨道。标的方面，核心关注：保利发展、天地源、我爱我家、浦东金桥。此外，建议关注：①城中村改造（越秀地产、天健集团、城建发展、中华企业）；②存量房赛道（贝壳-W）；③优质民企（新城控股、龙湖集团）；④格局优化（招商蛇口、华发股份、建发国际集团）。
风险提示：政策落地或不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
(来源：慧博投研)
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(编辑 曾健辉)
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