京沪楼市新政一周，市场表现如何？
在9月北京、上海实施“认房不认贷”后，市场也曾迎来一波“认购高峰”。不过当时的政策主要利好的是刚需购房客户，例如外地有贷款记录，但北京、上海没房的购房人，按照首套住房标准买房。当然，“认房不认贷”一定程度上也利好改善型或置换型购房者，但对于推动二手房成交的利好有限，因此楼市成交在短期冲高回落后，再次陷入“横盘期”。
12月14日晚，京沪两地同步调整楼市新政，两地新政均包含对普宅认定标准进行优化；分区域调整首套及二套房的首付比例；以及调降房贷利率。此外，北京还将延长贷款年限至30年。
1.在普宅认定标准方面，北京在建面及价格方面进行优化，上海在建筑形态及建面方面进行优化且需同时满足。将普宅覆盖面扩大，后期与普通住宅挂钩的增值税、个税缴纳等都会因此调整，从而降低了购房者的税费成本。对于二手房的交易成本降低和活跃也有积极的作用。
2.两地均针对不同区域进行差异化调整首付比例，首套最低调降至3成，二套最低调降至4成。直接降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求，增强购房者信心和积极性。
3.两地均针对不同区域进行差异化调整房贷利率。有助于基于各地实际情况进行更好的落实推进，促进购房者月供或按揭贷款成本的降低。
4.除此之外，北京贷款年限恢复至30年。也在适时匹配了当下现状，有助于缓解购房者的月供压力，释放购房需求。
截至当前，新政已经执行满满一周，市场反应如何？开发商、购房者以及卖房者各自是怎样的态度和反应呢？
北京新房热度分化，二手房业主急于出手不惜降价1、开发商不敢轻举妄动，尚未出现涨价行为
新政出台后，多个楼盘立即抓紧时机，龙湖•御湖境、中建•玖玥府等推出“深夜不打烊”活动，接待客户来访。而相较9月“认房不认贷”出台后，北京一众开发商选择收回折扣的行为，估计是吸取了之前新政热度持续性短，不及预期的教训，本次并没有开发商轻举妄动，暂未收回点位上调价格，大多开发商还是保持之前的折扣。也有开发商结合年末冲刺任务指标，加大优惠力度，不惜“以价换量”加快回款，例如北京金茂在官微发布五盘年终福利，推出一口价房源及96折优惠；北京万科近期在抖音的直播中，也有推出部分直降房源及1%的点位优惠等，力保年末冲刺。
2、新房市场冷热不均，成交量小幅回弹
据案场调研反映，新政落地后大大降低了购房门槛，到访客户较前几周有所增加，也有部分前期观望客户，在新政后交付定金进行认购。相较之下，刚需项目的流量提升较为显著，改善项目的客流量大多还维持在原来水平，但置换的决心更加坚定了。例如通州区万科东庐，在新政后首个周末，项目到访客户环比提升近55%，达到近500组，成交28套，创开盘顺销后周末到访及成交新高；招商的个别项目周末认购量也提升了3-4成左右。不过也有开发商及楼盘表示，可能受到大雪的影响，新政后的首个周末，成交量与前期基本持平，例如华润、珠江。
根据北京市住建公开数据显示，新政落地后，新房成交套数较前期有所上涨，16-17日周末两天成交647套，较上周9-10日周末两天成交套数上涨166%。12月新政落地后一周内工作日的成交套数也好于落地前，新政前后两周，日均成交量分别为127套和230套，新政落地后上涨超8成。
数据来源：北京市住建委，钛媒体整理
新政正式落地后一周，新房日均成交量为230套，相较于1-11月的日均成交套数，也是位居高位，短期内市场活跃度呈现上升态势，后续政策持续性还有待观察。
数据来源：北京市住建委，钛媒体整理
3、二手房看房需求提升，卖家急于出手不惜降价
新政落地后，绝大多数客户都相信新政出台后二手房出售速度会有较大提升，此前受制于二手房流通性问题的客户也更愿意出来看房。带看量提升显著，成交量也较12月新政落地前有小幅增长。
二手房买家不一定出手，但是看房需求显著提升，更想先了解市场情况。有中介表示：“最近几天北京因为下大雪，线下看房受到一定影响，但线上看房数量激增，成交虽然没有9月份‘认房不认贷’政策出台后增长得那么明显，但是相比前两个月也增加了。”
而对于卖家来说，心态发生了变化，部分卖家主看好后市，调涨挂牌价，或者降低议价空间。而大部分卖家，议价空间不变，甚至有的为了趁势快点出手，不惜降价。根据数据显示，12月15日，链家新增挂牌量161套，总挂牌量141154套。215套房源涨价，2018套房源降价，较前日均翻了一倍。据了解，主动降价的业主，大多都是已经看好了下一套房，因此着急出手。同时，主动降价也是为了吸引更多买家来看自己的房子，促进成交。
根据北京市住建公开数据显示， 1 2月新政落地后一周内的二手房成交套数好于落地前，新政前后两周，日均成交量分别为366套和391套，有所微增。
数据来源：北京市住建委，钛媒体整理
新政正式落地后一周，二手房日均成交量为391套，相较于1-11月的日均成交套数，位居中间位置，尚未达到11月日均水平。一方面由于北京11月二手房市场相对较为活跃，另一方面，由于北京普宅的认定自2024年1月1日起执行，而一旦认定为普通住宅，则意味着二手房出售时税费成本可明显降低，因此大多数客户处于观望态势。
数据来源：北京市住建委，钛媒体整理
新政对上海二手房刺激效果更明显
上海普宅标准的调整，对于促进二手房成交起着决定性的作用。
原本仅占市场约19%的“普通住宅”，如今占比近90%。这就意味着上海大部分二手房交易所需要缴纳的个税与增值税都会相应降低，直接减少二手交易成本。普通住宅满5可以直接免征增值税。
从新政落地后一周来看，上海二手房市场带看量和成交量有明显的回暖趋势。
1、上海二手房市场回暖
（1）二手房挂牌量激增，置换需求占主导。
今年下半年二手房价格趋冷，主要原因是挂牌量的激增造成了供需失衡。
根据统计数据显示，即使是今年年初4万套的挂牌，也并未出现价格大幅度回撤的情况。直到下半年，挂牌总价开始攀升至8万-9万套，成交价开始比较剧烈的回撤。在9月1日，上海认房不认贷新政出台后，挂牌量再次攀升至11月的顶峰约9.26万套。
12月上旬，上海的挂牌房源有下降趋势。此次新政出台之后，挂牌量再次攀升。据最新数据统计，12月17日上海的挂牌房源再次突破9万大关，约9.03万套。
此外，新增挂牌房分布数据显示，新增挂牌房源主要集中在外环外、主力总价段600万以下、主力面积段在90㎡以下。由此可见，新政进一步释放了市场的置换需求。
（2）绝大多数业主等待市场反应，暂未改变挂牌价格
根据数据统计，新政出台后，97.07%的挂牌房源保持价格不变，0.27%的挂牌价格上涨，2.66%的挂牌价格下降。绝大多数业主仍在观望新政后市场反应，所以没有改变挂牌价格。部分业主想尽快变现或置换，挂牌价有所下降，希望尽早出清：数据进一步显示，总价在400万以下的房源中有54%的选择了降价，而600万-1500万的中断改善需求的房源只占到降价房源的约21%。
（3）带看量及成交量有所回暖
据各中介门店反应，新政后，客户咨询量和带看量明显增加，之前持观望态度的客户开始看房并认购。
根据上海市房地产交易中心数据，11月上海全市共成交二手房1.41万套，日均成交约470套。上周（12.11-12.17）上海二手房日均成交量为498套。政策出台后的7天（12.15-12.21），上海二手房日均成交为557套，相比上周日均水平高出11.85%，较11月日均水平高出18.51%。
2、新房市场回暖，但分化明显
部分楼盘在新政发布当日即延长营业时间，据统计，12月14日晚，超30个项目发出“24小时不打烊”“新政已出、速来看房”“今日狂不休”等蓄客促销海报。
成交回暖，但项目成交分化仍明显
根据上海市房地产交易中心数据测算，上周（12.11-12.17）上海新房日均成交量为595套,政策出台后的7天（12.15-12.21），上海新日均成交664套，相比上周日均水平分别高出11.6%。
新政对新房市场的影响有比较明显的分化，只部分区域优质新房的认购和成交情况较新政前明显增长，其余项目来访量有不同程度的上升，但成交并无明显变化。
有不少改善客群，大多希望通过“卖一买一”的方式置换，只有将手上的二手房出售掉后，才会进入到新房市场，所以新政对于新房市场的实际影响，还需要观察一段时间。此外，对于案场低首付的政策，意向购房者反而敏感度较低，购房杠杆的使用也更趋于理性，以家庭自住改善需求为主。
就目前一周时间来看，上海新房、二手房热度均有明显回升。相对新房，政策对二手房的刺激效果更迅速和明显，咨询量、复访率及成交量都有明显增多。
一线城市作为房地产市场的核心区域，其市场表现及政策动向对于整个楼市发展的带动力突出，本次新政对整个房地产市场信心的重塑和巩固回升具有积极作用。
多位业内人士认为，尽管新政出台后，京沪两城房地产市场热度相较以往有所回升，但政策还需要一个消化的过程，明年经济大环境走势依然是买房人关注的焦点，当前在收入预期放缓、房价下行担忧的背景下，调控红利带来的这一波成交需求释放后，市场热度能否持续还有待观察。
（本文首发于钛媒体APP，作者｜王健、赵晨含，编辑｜刘洋雪）
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