"跌30%才出手，怕自己当恩人！" 上海业主早卖一年赚500万，手握千万换学区房
出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
一年跌了30%，林为很庆幸去年有“恩人”接盘。
自从房子脱手后，他偶尔会翻看小区的成交记录，但近期看到一套南北通透户型的房子成交价时，他大为震惊，单价只有6.6万，而去年同户型成交价为9.3万。
“老破小”降价，如今在全国很普遍，即便一线城市也如此。但他却未曾料到，位于上海核心地段、地处陆家嘴竹园商贸区、推窗可见上海“三件套”的竹园高层，房价降幅会如此之大。
“我卖的这套房子在内环，相当于在北京三环内。这个塔楼虽然比较老，没想到跌的这么夸张，基本回到2016年的水平。”
去年年初卖房，他主要是想置换一套上海内环的学区房，却不曾想成为“幸运儿”，房子卖在高点，此后房价持续下跌，一直等待至今。
如今，他手握1000多万现金，正伺机而动，目标是在徐汇区、黄浦去、静安区或浦西核心地段，购买一套120-140平的三居室。
“预算在1300万到1500万之间，至于要贷多少钱主要取决于我拉多少杠杆。” 林为笑称。
高点卖塔楼赚500万，接盘人成“恩人”
“大家都说塔楼是未来的贫民窟，因为不像老破小以后有拆迁的机会，只会慢慢变老。没钱的买不起，有钱的瞧不上，妥妥的鸡肋。但我们为了孩子上学，这附近的20年房龄三房总价又太高，没得选，只能买你的房子。”
去年与下家过户时，男主人说的话，林为至今记忆犹新。
但在一年后，男主人口中的周边20年房龄三房，比如陆家嘴国际华城、陆家嘴花园、盛世年华均出现下跌，跌幅大多在20%以内。
林为今年看二手房时发现，很多小区从每平14万、15万的价格，跌至现在的10万元出头。“2021年我高攀不起的房企，现在也能去看看了。”
上海中原地产首席分析师卢文曦告诉搜狐财经：“二手房是一房一价，从我们内部指数的角度看，上海相比于最高点下跌25%左右，跌幅还是蛮明显的，基本回到了2017年的水平。”
“老破小和学区房，跌幅更大。” 卢文曦解释称，学区房前几年泡沫太大。
这一点，林为深有感触，竹园高层旁边的竹园新村，2021年成交单价基本介于10万至11万元之间，如今基本在6万出头，跌幅处在40%左右。
更为凶猛的梅园三街坊，在他看来是浦东顶级学区房，对口福山外国语，2021年成交单价一度突破20万，单价最高接近22万，比肩汤臣一品；而如今成交单价最低低至10万元，跌幅高达50%。
梅园三街坊近三年挂牌均价走势
去年高位出掉塔楼，林为至今仍感幸运。“如果2015年没有上车，现在估计很难受，很难有资本置换千万级的房子。”他感叹道。
那时，刚入职场一年的林为便决定买房，以300万拿下竹园高层一套80平三居室，在父母的帮衬下交齐首付100万，从此走上还贷生活。
2020年结婚后，他曾萌生过置换的想法，但彼时上海学区房价格已狂飙至顶点，而且购房政策尚未松绑，认房又认贷，即使还清贷款仍属二套，首付比例至少七成，如果再叠加“三价取低”的贷款政策，首付比例需付八成甚至更高，最终“躺平”。
直至2022年底妻子怀孕，再加之疫情放开后改善意念再次增强，林为才决定置换，并在2023年初成功出售，80多平的房子，以800万总价出手，单价9.4万元。
对比2015年的买价，林为净赚500万元。按当时买入价4万算，每平赚5.4万元。
一年多以来，每想及此处，他便感幸运，称下家是他的“恩人”。因为竹园高层是典型的塔楼，甚至连“老破小”都不算，在当前的形势之下，他不知道跌幅是否扩大。
“现在预期还没有改变，我觉得再出政策的话，挂牌的人会更多，价格还要跌。现在买卖双方博弈很强烈，都在等对方心态先崩掉。”
收入预期改变，买房加杠杆要可控
正是这套塔楼，令他有了如今置换千万学区房的底气。但收入预期的弱化，贷款杠杆的高低，成为他当下的一个考虑因素。
林为仔细盘算过，如果将杠杆拉至最大，首付支付1000万，剩余500万纯商贷，按照额本息30年计算，每个月房贷在24000元，和妻子用公积金冲抵后，每月还贷10000元左右。
“公司公积金封顶交，我每个月是8000元。”林为解释称。
但在看房的这一年中，他对自己的收入预期愈发不确定，奖金骤减，行业普遍降薪，正在影响他拉升杠杆程度的决心。
如今，他的基本月薪为35000元，奖金完全看行情。
说到此处，他就怀念起2015年，当初还是金融小白，行入职场一年，但奖金却高达50万元，是部门里拿的最少的。“如果进入职场多几年，光奖金一年就上百万。”
再对比2023年象征性发的几万元奖金，不禁有些黯然。“去年公司整体业绩确实差，因为股市整体就很差，各板块业务实际上都在亏钱。”
“所谓的证券行业降薪，可能更多的就是指奖金这一块，工资倒也降不了多少，基本员工薪酬本来也没多少。”
“那会光景好，现在日子不好过了。”林为解释道，去年公募基金降费率之后，证券公司也受冲击，因为券商有一部分收入，来自于公募基金的分仓佣金；另外，自2021年开始，整个行业分化也较为严重。
“包括我自己买的网红基金，从2020年9月入手至今亏30多个点。”
收入减少，再加之对行业发展的变化，对于林为的买房计划，造成了直接冲击。“肯定不敢加更高的杠杆了，身边好几位要买房的朋友，也和我一个想法。”
“如果收入稳定，并有上涨预期的话，我愿意上杠杆。但现在券商普遍在降薪，我估计以后（薪酬）也不会有很大的起色，整个薪酬体系在发生变化，短时间之内是不可逆的。”
最终，林为将贷款杠杆设定在500万，在自己的可控范围内，不会对生活带来太大影响。
下跌30%再出手，害怕自己当“恩人”
他认为现在是一个较好的置换时间点，其身边不少朋友也考虑，但观望者颇多。“因为害怕自己成为别人的‘恩人’。”
“看中的房子跌了20%，而自己的房子却跌了30%；或是自己割肉卖掉房子，而想买的房子不降价。” 林为说，这是他身边朋友观望的主要焦虑点。
对于去年接盘自己的下家，他在对话中多次感激。
“如果我去年没有卖掉，打新分数都不高，现在是又肥又有钱，银行账户上有1000万现金流，无论是去打新房，还是购买二手房，都游刃有余。” 他感慨道。
去年以来，他参与过几次打新，认筹过汇元玺，后因自己裸分72+，担忧积分不够，放弃汇元玺转而认筹保利天珺，未曾预料汇元玺是低分入围，最终保利天珺因100平三房是主流户型，摇号结果为200，仅能选择3号楼高区西边套，不符合改善初心也放弃。
“放弃了挣几百万倒挂的机会，很多人为我可惜，认为我投住分离5年以后，高价卖掉再置换次新大三房更香。但我不想这么折腾，居住体验感现在是我优先追求的。”林为讲道。
他甚至还幻想过热门豪宅滨江凯旋门，根据二期一房一价9.1万至23.7万的价格区间，结合25%的联动价涨幅，他推算凯旋门三期的价格区间介乎11.4万至29.6万之间，这意味着会有1500万的房源出现，恰好符合他的杠杆预期。
但三期的一房一价表出炉后，均价每平17.28万元，套均总价超4000万元，幻想最终破灭。不仅如此，滨江凯旋门积分入围线达到113.04分，成为上海推行积分制以来，仅次于徐汇云锦东方、前滩百合园的第三高入围分楼盘。
从中海顺畅玖里开始，到滨江凯旋门、融创外滩一号院、香港置地启元，再到凯德茂名公馆，上海豪宅抢不到，外环房子却卖不掉，呈现出两极分化行情，这是林为一年以来的直观感受。
一位业内资深人士告诉搜狐财经：“上海近期屡现高价位日光盘，一方面是楼盘地段好，属市区核心位置；二是产品力强，对于该价格段而言购买价值较高。但郊区也不乏日光盘出现，如华润中环置地、绿城沁兰园等。只是相较于市区的新盘，郊区新盘供应量大，不少项目附近配套还未完善，因此会出现部分项目销售表现不佳的情况。”
如今，林为的选择基本聚焦在二手房，按照1500万的最高预算，能买到相当于两年前总价2000万的房子。
按照他的判断，房价今年还会继续下跌。
“我看上的房子，价格还是没有跌到位，如果距离2021年高点没有跌满20%，我是不会考虑出手的。现在买房要考虑安全垫，现在抗跌不代表以后抗跌，我总感觉现在抗跌的房子以后还会补跌。”
“如果今年能再跌10%，跌幅达到30%，我就愿意出手。我不相信房价会腰斩。”林为最后讲道。
（为保护隐私，林为是化名）