《2024年物业行业变局：告别规模扩张》

2024年，物业行业迎来深刻变局。过去多年盛行的规模扩张模式在这一年逐渐被物企摒弃。一方面，市场竞争的加剧使单纯追求规模带来的效益递减。物企意识到，大规模的快速扩张可能导致管理粗放、服务品质下滑等问题。另一方面，业主需求日益多元化、精细化，对服务质量的关注度远超企业规模。在新变局下，物企开始把更多精力投入到提升服务内涵上，如加强智能化管理以提升效率，深耕社区增值服务，从传统的粗放型规模增长转向内涵式高质量发展，以适应行业的全新发展趋势。

2024年，物业行业持续向高质量发展方向迈进。克而瑞物管的监测数据显示，2024年，共有6家上市物企在管面积突破5亿平方米。其中，万物云以10.6亿平方米的在管面积排在榜首，碧桂园服务和保利物业分别以10.5亿平方米和7.9亿平方米的在管面积排在第二和第三位。

与此同时，2024年，共有7家物业企业的合约管理面积突破5亿平方米。而百强物企的“合约在管比”均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。

所谓“合约在管比”，是指合约面积与在管面积的比值。“合约在管比”反映了物业公司未来在管面积的增长潜力。比值越大，代表物业企业的在管面积增长空间越大，未来发展潜力也更大。

《每日经济新闻》记者注意到，随着物业行业的逐渐成熟，行业发展重心转向“质重于量”，物企不再提规模和扩张，战线收缩和“瘦身”成为2024年行业生存发展的写照。有业内人士表示，尽管行业增速变缓，但整体仍具有不错的发展前景，“未来地方国资企业仍有整合上市的机会，专业赛道中的民营企业也会受到资本市场关注”。

行业告别规模扩张

近年来，物业上市公司的管理规模增速持续放缓，管理面积均值增速由2020年的37.29%持续下降至2023年的12.40%。进入2024年，这一趋势仍在延续，物企不再对外公布其规模增长目标，而包括万物云、合景悠活等在内的部分物企甚至在财报中也未披露管理面积数据。

中指研究院物业事业部总经理牛晓娟在接受《每日经济新闻》记者采访时指出：“物企倾向于弱化管理面积披露，一方面，伴随城市服务、IFM（综合设施管理服务）等业务的发展，管理面积和营业收入的直接相关性弱化了，企业经营重点应转变为提升经营效益；而且，管理业态及业务更加多元，学校、医院、景区、轨道交通等项目大多是根据服务内容和要求核算项目金额，取代了按建筑面积收取物业费的模式。另一方面，管理面积的增长趋缓，预计很难有高速增长。”

不过，据克而瑞物管的监测数据，物企的规模竞争格局依然延续了2023年的排名，在管面积突破5亿平方米的物企共有6家，其中万物云、碧桂园服务和保利物业分别以10.6亿平方米、10.5亿平方米和7.9亿平方米的在管面积稳居行业前三。此外，共有7家企业的合约管理面积突破5亿平方米。

克而瑞物管分析指出，2024年百强物业管理企业的“合约在管比”均值下降至1.28，相较于2023年的1.32继续呈现下滑趋势。“这一变化反映出企业在新项目获取上的增速放缓，以及市场竞争的加剧。尽管如此，当前的企业规模储备仍然足够支持短期内的进一步增长诉求。”

《每日经济新闻》记者注意到，多家物企出现了规模负增长的情况。据中指研究院统计，2024年上半年披露合约面积数据的49家上市物企中，合约面积出现负增长的有18家，占比为36.73%（2023年同期为26%）；披露在管面积数据的55家物业上市公司中，在管面积出现负增长的有11家，占比为20%（2023年同期为15.09%）。

“在规模导向下，物企收购及拓展了一些低盈利或潜在亏损的项目，为企业高质量、可持续发展埋下了隐患。”中指研究院分析指出，2024年上半年，多家企业主动解除合约项目及在管项目，虽然短期内导致管理规模下降，但能够提升运营质效，有效遏制经营效益的下滑。

物企追求“质价相符”

对物业行业而言，2024年最大的舆论焦点或来自于物业费指导价格的出台。

2024年上半年，包括重庆、武汉、青岛、银川等城市先后出台了物业费指导价，随之而来的上述4城的多个小区业主要求物企下调物业收费标准，从而形成一波物业收费“降价潮”。

公开资料显示，2024年，上述4城百余个小区实现了物业费下调，降幅在20%到30%之间。其中，武汉已有30余个住宅小区降低物业费，平均降价幅度达24%。

另据克而瑞调研数据，2024年，住宅物业服务满意度继续下行，整体满意度评分降至69.3分，较2023年的71分下降约2%。

在满意度整体下行的大背景下，物业费收缴率同步下滑，2024年重点城市物业费平均收缴率跌至82%，较2023年净减少3个百分点。尤其是那些受限价政策影响大的城市，物业费收缴率的降幅更为显著。

与此同时，物企普遍面临着物业费收缴难的问题，即便是上市物企，收缴率也在下滑。克而瑞物管数据显示，2024年物业费收缴率平均降幅达到5%，部分物企降幅高达10%。“考虑到基础物业服务的毛利率本已处于低位，物业费收缴率5%至10%的下滑进一步加剧了企业的财务压力，可能导致利润空间被压缩至成本线附近，甚至使一些项目面临收入不足以覆盖成本的困境。”

事实上，无论是物业费收缴难题还是呼吁“降低物业费”，其背后是业主明显感受到物业服务的“质价不符”。受此影响，多家物业公司开始将物业服务做到标准化、透明化，并且尝试“菜单化”“定制化”服务。

如2024年年底，万物云发布“智选”产品，将服务选项和定价权利交还给业主，在行业内创新推出“弹性定价”，根据业主的必选和自选服务从而让业主自主定物业费。

牛晓娟表示，“卷服务”成为推动质价相符格局的主要动力之一。如今，物企的基础服务不再局限于传统的“四保一服”（即保安、保洁、保绿、保修和客服中心），而是积极拓展服务内容，全方位提升服务体验，使业主切实感知到服务价值的提升，为合理定价提供了有力支撑。

“‘卷价格’也在塑造质价相符格局中发挥重要作用。”牛晓娟表示，物企在成本控制方面苦下功夫，一方面通过规模化运营降低采购、人力等成本，另一方面运用科技手段提升效率减少人力依赖。在价格策略上，打破传统单一模式，针对不同物业类型、服务层级制定灵活价格方案，并且企业主动公开价格构成，积极与业主沟通协商，使价格制定透明化、民主化。

物企仍存资本机遇？

自2023年以来，房地产行业的深度调整持续影响着物业市场，恒生物业服务及管理指数呈现波动下滑的趋势。

截至2024年12月31日，恒生物业服务及管理指数收于1691点，相较于2023年末的1847点下跌了8.4%。而恒生指数年内表现出色，升至20060点，较2023年末的17047点增长了17.7%。两者对比来看，物业板块指数与大盘同频共振，但两者之间的差距在2024年进一步扩大。

与之相对的，物业股的股价同样经历了显著波动。2024年初，上市物企的股份延续2023年下滑趋势，平均股价在2月份触及3.4港元/股的新低。但随着5月楼市“5·17”政策的出台，物业股跟随地产股出现了反弹。10月，央行、金融监管总局和证监会联合宣布了一系列提振资本市场的措施，并通过央行逆回购操作向市场注入了充足流动性，推动资本市场整体上扬。受益于此轮行情，物业股平均股价攀升至年内高点，达5.7港元/股。

但随着政策效应逐渐减弱，物业股未能维持涨势，股价再次回落。截至2024年12月31日，平均股价收于4.6港元/股，较年初上涨12.2%，与2023年年初的6.9港元/股相比下跌了33.3%。

与此同时，物业行业的整体市值仍未恢复到之前的水平。克而瑞的监测数据显示，截至2024年12月31日，62家样本上市物企的总市值为2325亿元，较2023年同期微降1.7%，与2022年的4223亿元相比大幅下降了44.9%。其中，市值在30亿元以下的物企占了大多数，百亿元市值以上物企数量增加1家至6家。

另据中指研究院统计，2024年，有两家国资物企成功登陆资本市场，至此物业行业共计有68家上市企业，其中包括62家港股企业和6家A股企业。目前，深业物业已获得证监会备案，于2024年10月16日再次更新招股书；湖北联投城市运营拟通过*ST明诚资产重组完成上市；另外还有多家企业正在推进行业顾问事宜，预计2025年将会有5家物业企业登陆资本市场。

值得一提的是，也有物企被母公司私有化。2024年9月，华发股份完成对华发物业的私有化，后者退出资本市场；11月，融信服务被控股股东建议私有化，预计在2025年将完成退市。

“2024年物企通过主动控制关联交易、提升分红水平、回购股票等市值管理手段，也向市场传递了积极信号，增强了投资者信心，推动了估值修复和IPO进程。”牛晓娟分析指出，未来地方国资企业仍有整合上市的机会，专业赛道中的民营企业也会受到资本市场关注。