如何算好城市更新“经济账”
《中国经济周刊》 记者 张宇轩｜北京报道
“老破小”改建成了精致社区，废弃厂房摇身一变成了艺术园区，年久失修的古迹重新焕发生机……过去几年中，城市更新是政策的高频词汇。越来越多的成功案例正在让城市改旧貌、换新颜。
近年来，城市更新的热度逐渐上升，与之相关的投资规模逐渐扩大，行业在策划布局、资金运作、建设运营等方面的探索不断趋于成熟。与此同时，城市更新的“经济账”也摆在了“操盘手”的案头。
四川眉山太和老镇更新效果图清华大学建筑设计院|供图
城市更新能否成为房地产行业的新增长点
按照城市化发展规律，城镇化率达70%至80%时，城市发展将从数量的快速扩张向高质量发展转变。至2023年末，我国常住人口城镇化率为66.16%，为城市更新提供了市场空间。
今年两会期间，住房和城乡建设部部长倪虹透露，2024年全国将再改造5万个城镇老旧小区，建设一批完整社区。今年初，北京、上海、广州、深圳4座一线城市均明确了今年城市更新的实施计划，总体呈现出城中村、老旧小区和老旧厂房改造力度更大，城中村改造与筹建保障性住房相结合，鼓励城市更新模式创新等特点。
城市更新热潮之下，房地产行业积极发力，多家头部房企正在该领域进行探索布局。如中交集团相关负责人曾在2023年业绩说明会上披露，集团批复的城市更新项目有19个，其中城中村改造项目占比50%左右。
值得注意的是，城市更新在市场化过程中存在诸多难点，业内讨论热点之一是——城市更新究竟能否成为房地产行业新的增长点？
中国人民大学重阳金融研究院研究员、合作研究部主任刘英接受《中国经济周刊》记者采访时表示，城市更新一定是房地产行业未来的新增长点，这一点毋庸置疑。伴随着城市经济和人口发展、产业结构的调整及完善，特别是新质生产力的发展，以及包括居住条件、基础设施完善等在内的不断增长的民生需求，城市需要进行更新改造。“我们至少需要以‘未来50年’的标准来进行城市更新规划。”
上海易居房地产研究院副院长崔霁接受《中国经济周刊》记者采访时分析，当前房地产行业已经由过去的增量时代进入存量时代，从大开发时代进入大运营时代，从土地和资本红利时代进入资产管理时代，城市更新将逐步成为主要的发展模式。
漫长的资金回收背景下，“大拆大建”被摒弃
当前，城市更新所面临的问题有相当一部分集中于资本层面。有观点认为，投入高、周期长、收益不确定等是主要不利因素。
“将城市更新的难点宽泛地归结在资金面并不准确，应该是资金回报。”清华大学建筑设计研究院有限公司文化遗产保护中心主任崔光海接受《中国经济周刊》记者采访时表示。
相较于常规的地产开发项目，城市更新项目往往具有动辄十数年的资金回收期。如，北京的当代商城中关村店城市更新项目静态投资回收期长达15.4年；上海六百城市更新项目投资回收期为15至17年（含建设期）。
要实现相对理想的资金回收预期，需要从前期策划开始着手考虑。崔光海分析表示：“优秀的策划会将后期更新对象的核心价值突出，并促进形成落地成果，使建设和收益形成正向循环。”
从实操层面出发，崔光海认为，在前期策划中，房企应与城市、委托方、未来运营的相关责任方统一思想、目标，根据实际情况分析、确定后期运营目标，形成整体规划的定位，并以此为参照，在实施中有所取舍。
崔光海认为，这种精细化的策划、实施思路可追溯至2021年9月出台的《关于在城乡建设中加强历史文化保护传承的意见》，其中明确“在城市更新中禁止大拆大建”，此举对业界影响颇深。“这一政策摒弃了城市更新在‘后开发时代’高成本的投入模式，进入小规模、渐进式、织补改良的可持续模式。”
“节流”之余，“开源”成可持续关键
摒弃项目实施中的“大拆大建”相当于“节流”，如何“开源”则需要从全产业链进行综合考量。
崔霁介绍，目前城市更新全产业链运作模式涉及“募投建管退”——实践全产业链运作的企业需要具备全周期运作的专业能力，需拥有一定的募集资金优势，具备一定的战略投资眼光，打造有竞争力的产品，通过精细化专业化运营，使资产持续产生稳定的、不断增长的现金流，并嫁接金融手段对资产进行退出，形成资产管理的闭环。
“当前全产业链运作的企业凤毛麟角，对于大多数企业来说，若要打通全产业链运作，不仅要发挥自身优势，还应借助专业机构，加强相关资源整合，如此一来，企业才有可能形成具有自身特色且有独特优势的商业模式。”崔霁认为。
当前城市更新资金主要来源于地方财政资金、地方政府专项债券募资、银行融资支持、基础设施REITs及其他形式的资产证券化融资等，这些融资方式虽在实践中都有成功案例，但资金供给依然存在较大缺口。因此，政策支持、引导必不可少。
2023年7月，住房和城乡建设部在《关于扎实有序推进城市更新工作的通知》中明确，创新城市更新可持续实施模式。健全城市更新多元投融资机制，加大财政支持力度，鼓励金融机构在风险可控、商业可持续前提下，提供合理信贷支持，创新市场化投融资模式，完善居民出资分担机制，拓宽城市更新资金渠道。
上述这类政策也被业内解读为“着力破解融资难题之举”。
上海市在今年的政府工作报告中提及加强更新成本管控、资源统筹，完善财税金融等更新政策；北京市提到“积极探索社会资本参与新模式和新路径”，不久前还连续发布3份有关城市更新的征求意见稿向社会征求意见。这表明了一线城市在这一课题上积极的探索态度。
“现阶段城市更新的商业利润可能没有那么丰厚，我们可以考虑政府、社会资本、房地产企业、金融机构等多方共同推进融资。”刘英说，“这方面的创新举措，我们应当借鉴国外一些比较成功的案例，结合实际情况探索出适合我们的模式。”
具体建议方面，刘英表示，可以考虑由政府主导吸纳多方资本，设立城市发展基金；创设针对城市更新的专门货币政策工具，以撬动资金支持。
（受访者刘英系中国人民大学重阳金融研究院研究员、合作研究部主任，本文刊发于《中国经济周刊》2024年第7期，欢迎关注人大重阳新浪微博:@人大重阳,微信公众号:rdcy2013）