万科郁亮深陷“举报门” 业绩下滑债务缠身如何自救？
《投资者网》叶芯
房地产行业持续低迷，万科企业股份有限公司投资管理有限公司和红色崛起资产管理有限公司等进行的体外循环，最终流入了个人腰包，等等。
这篇举报文章末尾，由十家公司联合署名、盖章。这十家公司，分别为烟台佳宸房地产有限公司、烟台万林企业管理咨询有限公司、烟台市百润置业、烟台宏宸企业管理咨询有限公司、烟台盈兴企业管理咨询有限公司、烟台明迪投资有限公司、烟台宸智商贸有限公司、山东宸予锦商贸有限公司及、烟台博疆商贸有限公司、烟台盈泰企业管理咨询有限公司。
这些企业都是万科的合作伙伴，都与万科成立过公司，在与万科的合作中，扮演小股东角色。
举例来看，烟台市百润置业成立于2017年8月，同年10月与万科合作成立烟台创盈房地产开发有限公司，其中万科持股51%，烟台市百润置业占股30%。
一封举报信，一石激起千层浪。面对这些指控，万科迅速做出回应，予以否认，并表示相关内容“严重失实”。万科强调，已经进入司法程序的纠纷，相信法律会给出公正的判断。同时，万科表示将采取法律行动维护公司的合法权益。
或受此影响，举报事件发生以来，万科股价4月以来下降11.22%，市值由月初的981.69亿元，蒸发了116.57亿元。
曾经的合作伙伴，如今反目成仇，兵戈相向。事实上，万科或早已自顾不暇。
业绩下滑债务缠身
时值地产行业低迷期，在行业企业“雷”声阵阵的行情下，万科挺到现在，实属不易。尽管如此，要如郁亮喊话所言“万科要继续活下去”，仍不免面临重重挑战。
2023年，万科首次出现营业收入与净利润双双下降。财报数据显示，2021年、2022年、2023年，万科的营业收入分别为4527.98亿元、5038.38亿元、4657.39亿元，分别同比变动8.04%、11.27%、-7.56%；归母净利润225.24亿元、226.18亿元、121.63亿元，分别同比变动-45.75%、0.42%、-46.39%。
在盈利能力上，2023年万科的税前毛利率15.7%，同比下降4.7个百分点；净利率4.39%，下降到历史最低位。
此外，2023年万科拟不派发股息，不送红股，也不进行资本公积金转增股本。这也是万科上市33年以来首次不分红。
业绩承压，万科还面临债务压力。wind数据显示，截至目前，万科的境内债券余额约为640亿元，未来12个月内到期的规模为240.8亿元；今年上半年内，万科到期的境内债余额约为63.3亿元，加上12.3亿美元的境外债券，合计约150亿元债券到期。
此外，财报显示，截至2023年末，万科短期借款10.64亿元，一年内到期的非流动负债就高达650亿元，长期借款1977.64亿元，应付债券589.71亿元。同时，公司还有2216.88亿元的应付账款。
而截至2023年末，万科的货币资金为998.14亿元，较2022年末的1372亿元出现大幅下滑，同比下滑了27.25%。值得注意的是，万科货币资金上一次不到1000亿元还是在2016年末。
随之下降的，还有公司的现金短债比。该指标由2022年的2.13，降至2023年末的1.6。业内人士分析认为，当下房企现金短债比要＞2.0才比较安全。同行业内，房企旭辉控股爆雷前披露的报表，现金短债比是1.6。
而在销售端，万科销售额与销售面积均呈下滑态势。2023年，万科销售规模保持在行业第二，实现销售额3761.2亿元，同比下降9.8%。合同销售面积达2466万平方米，同比下滑6.24%；销售均价为1.53万元/平米。2024年1-3月，万科销售额580亿元，同比下滑42.8%。
而在拿地上，2023年万科累计新增40个开发项目，累计拿地建筑面积约569万平米。不过，在今年第一季度，万科并未有任何土地投资项目。
而这或许与今年以来万科自身现金流紧张有关。今年2月，万科以七折价格“断臂”甩卖上海七宝万科广场的50%权益，折价抛售后回笼资金23.84亿元；3月，万科拿出上海中区广场做抵押贷款，“补血”14亿元用于偿债；同月，因流动性风险，惠誉、标普、三大评级机构全部下调万科评级。
为了“活下去”，万科管理层自愿将月薪降至1万元。据万科2023年报，在公司全职工作的8位董事、监事、高级管理人员自愿放弃2023年度奖金。此外，自报告披露之日起，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、监事会主席解冻自愿领取月薪税前1万元。
值得肯定的是，万科并未进行大规模裁员。财报显示，万科员工总人数2022年末13.18万人，2023年末13.11万人，2023年仅减少了700人。
正值万科的多事之秋，降杠杆、确保财务安全底线、稳固经营基本面成为万科的当务之急。面对合作伙伴的举报，郁亮也亟需给出答复，重新获得市场的信任。
今年以来，尽管中金公司、国信证券等多家国内证券机构给予万科“推荐”“买入”“增持”“跑赢行业”评级，但目标价出现大幅下降。其中，国泰君安谢皓宇团队于今年1月19日给出增持评级以及25.4元/股的目标价，3月29日报告则维持增持评级，但目标价变成11.53元/股，仅一个月余时间，目标价下调了55%。（思维财经出品）■
来源：投资者网