行业老兵解题商业如何迸发生命力——访印力集团董事长丁力业
4月8日，印力集团带着中金印力消费REIT正式发售，转型资产管理平台，开启新的征程。
日前，上海证券报记者走进深圳香蜜湖片区的印力中心，一颗硕大的“卷心菜”闯入眼帘。广场上，胡萝卜、生菜等蔬菜培育菜场的布置，让人感受到浓浓的生机。这些趣味化展品的背后，是印力集团设置的主题式氛围体验馆：在“卷出天际”的环境里，给城市居民留下一片自由田。
二十余年前，印力集团董事长丁力业从这里起步，带着深圳“敢为先”的基因创立印力，走上了独特的商业之路。印力集团是中国较早接触国际资本、受外资青睐的商业运营公司，早期借助与摩根士丹利、凯德、西蒙等资本巨头合作，探索出“开发+商业+金融”的经营模式，这为印力集团专注于商业赛道打下了坚实的基础。
印力集团开疆拓土，在商业地产领域留下深刻的“印记”。截至2023年9月末，印力集团共运营管理项目165个，全口径管理面积超过1200万平方米，资产估值规模超过1000亿元。目前，丁力业带领印力集团搭建基础设施REITs平台，向资产管理平台积极转型。
“杭州西溪印象城只是印力搭建REITs平台的一个开端。”丁力业说，印力集团有非常丰富的消费基础设施底层资产，未来会通过REITs扩募，让更多、更优秀的商业项目走向公共市场。
研究附近三公里的客群
在丁力业的带领下，印力集团犹如一团火，所到之处，点燃了消费经济的热情。
2003年4月，为配合沃尔玛在中国市场的发展，深国投商用置业（印力集团前身）成立。基于当时的政策规定，外资零售公司进入中国市场必须与中国公司合作。有了深国投的加持，沃尔玛在中国的版图迅速增长，而深国投商用置业从深圳出发，一路向北开展业务。
2004年至2006年三年间，印力集团在全国范围内拓展了60多个项目。“印力成立之初得益于在深圳，得益于有一些好的外资合作伙伴。”丁力业坦言。
拉长时间，做商业，运营才是根本。这些年，印力集团从过去研究竞争对手，逐步转向修炼内功，在人多的地方做好细分市场，坚持当地文化，讲好本土故事，研究项目周边三公里的客群需求。“这是真正要做的事情。”丁力业说。
今年4月，印力集团旗下深圳睿印中心开门迎客。起初，项目团队在想，深圳人会因什么而骄傲？年轻、务实的深圳人，会用什么样的生活方式展现自己的风采？最终，睿印中心以深圳为“超级主角”，把车水马龙、山海自然、城市人文、科技未来等深圳标签元素融入购物中心。
印力集团项目运营经验丰富，作为印力集团首进包头的城市商业综合体，包头印象城在去年末开门迎客，开业三天客流量达到34.5万人次，总销售额达到1768.4万元。“这是包头近年来开张的首个大型购物中心。印象城的开张，促进了包头新区消费。”包头市民老张感到非常兴奋。
顺应商业发展新趋势
消费对拉动经济增长越来越重要，线下消费场景正在快速复苏。用丁力业的话说，遍地荆棘，也处处是机遇。
在印力中心，香港居民随处可见，他们一家老小结伴出行，背着书包、拖着行李箱购物、娱乐。在香港居民北上深圳“反向购物热潮”中，山姆超市、用餐体验、电影娱乐……深受欢迎。丁力业介绍，印力集团在福田口岸开通了商超巴士，接送香港居民前来消费购物。
国潮流行趋势下，国内商业寻根而上，也在持续探索属于自己的路。印力集团位于福州烟台山的项目，一度成为网红打卡点。据悉，该项目保留了仓前九里46栋古厝和13条漫步街区，还原万国建筑博物馆的历史质感。
乘着文旅复苏的东风，福州烟台山项目在去年10月开街首日，亮相了超80个品牌，吸引了20万人次的客流量。整个国庆节假期，客流量达到66.6万人次，销售额达到2133万元。
丁力业表示：“做好商业，需要保持长期主义。随着中国市场走向成熟，企业发展的目标不只是快高长大了，成熟意味着需要融入更广阔的世界，走得更远。”
打通商业地产循环的关键一步
多年来，印力集团投资、融资、运营，日复一日，坚定向前。截至2023年9月末，印力集团共运营管理项目165个，遍布全国53个城市，管理规模位居行业前列。其中，印力集团自持项目共59个，总建筑面积合计超过640万平方米，自持及输出管理的项目整体出租率超过90%。
丁力业表示，公募REITs带来了资本循环的一大步。只要做好经营，这门生意就可以持续、健康地发展。“我们很早就开始学习成熟市场的模式。”
从国际市场看，以REITs为代表的资产证券化，对不动产开发运营企业的资本循环模式革新，对推动企业商业模式转型，起到关键作用。新加坡的凯德、亚太区最大不动产管理公司ESR……一些企业都有此变化历程。
去年3月底，国家发展改革委、中国证监会同步发文，将公募REITs试点资产类型拓展至消费基础设施。这一消息提振了企业信心，印力等企业积极行动起来，寻找基础设施REITs上市方案。
丁力业迅速地捕捉到积极信号，带领团队组建专项小组，马不停蹄地筛选底层项目。丁力业说，回想起来，目标很明确，过程很艰辛。
经过多方论证，印力集团最终确定了杭州西溪印象城项目，为首批消费基础设施REITs的底层资产。据介绍，西溪印象城开业十年以来，经历了电商平台发展等一系列外部环境冲击，很好地顺应了消费趋势。西溪印象城无论是出租率还是租金，都稳定地维持在高位，具备穿越周期的运营能力。
“对印力来说，这确实是历史性的机遇，公募REITs是商业地产循环最关键的一步，让我们能够真正打通投、募、管、退商业环节。”丁力业说，未来将通过REITs扩募，让更多、更优秀的商业项目走向公共市场。