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作者 | 王泽红

12月11日，在深圳举办的万物云·睿见发布会上，万科物业发布“智选”产品，并在行业内创新推出“弹性定价”，将服务选项和定价权利交还给业主。

过往物业服务的价格往往通过“包人头”的定价模式，业主无法真正参与定价过程。进入存量市场，与业主共建社区新未来，满足客户的选择权，重庆物业费降价风波更是让这种需求呼之欲出。

在睿见发布会上，万物云董事长朱保全称，基于万科物业的成本体系以及品牌认知，2.5元物业费是一个分水岭。

“2.5元以下的物业服务，万科物业似乎也不太会做，如果做了2.5元以下的物业，原来的业主也不同意，所以万科物业在发展过程中遇到价格限制的瓶颈。当我们真正把市场打开的时候会发现，如果价格往2.5元以上走，空间会越来越窄，而如果往下走，空间才会越来越大。”朱保全说道。

万科物业市场管理合伙人邹明说道，物业服务价格的形成，一定是业主和物业之间互动、逐步产生的一个结果，而不是由单一的政府或者是物业公司或者业主方来给，而是由业主和物业公司共同产生。

万科物业市场管理合伙人邹明

他指出，万科物业是一个有非常清晰目标市场的公司，万科物业在国内最活跃的100个城市和3402条街道来开展市场管理，过往的价格定的相对比较高、在2.5元以上。如果回归到3402个价值街道内，把所有我们可以做的事情放在一起，会发现2块钱以上的市场，占了我们所有市场的32%；如果将1元以下市场放弃，1-2元的市场占36%。

“全国超七成小区物业费处于2元以下区间，如果万科物业通过‘灵石’产品打入1-2元市场，商机将增加1.1倍。”

邹明指出，目前增量市场在逐步萎缩，如何能够适应市场的发展，进入更广阔的空间、形成未来更新的赛道？答案很简单，就是如何跟客户充分对话，形成新的方案和物业新的价格体系。

业主参与定价，首先要了解小区到底有多少事要干？据邹明介绍，为让业主看到一份详实的服务清单，万科物业智选全量梳理了社区里的95个服务空间、1530个作业对象，共计508项作业SLA（服务事项），让业主对小区事务一目了然。

其中，158项是底线要求，既有法律法规规定的内容，也有万科物业作为专业物业公司自己确定的底线原则，如对于孤寡老人的关注，孤寡老人每月一次拜访和每年进行一次水电气安全检查，为保护儿童，社区内游乐设施每日进行巡检等。

还有350项为可选服务，客户根据自身需求进行选择，例如那些更注重小区设备的正常运行，对绿化环境要求不高的业主，可以多选择设备设施的服务事项，减少绿化服务。

“在我们，我们就可以选择通过这种方式，让客户按自己的服务标准和服务意愿，去选择物业费的定价，我们称之为‘弹性定价’。到今天为止，我们可以推出‘一宅一策’，按照客户的需要，来定制化价格体系和物业服务，这是我们花了很长时间做的一件事情。”

邹明强调，不要“默认设置”，而是“自定义”菜单，让业主真正参与进来，共同制定物业费和服务标准，万科物业定服务“底线”，业主按需定服务“高线”，这是万科物业智选产品的主要特征。“万科物业的智慧服务与业主的智慧选择，共同构成万科物业智选”。

邹明补充道，万科物业推出“智选”产品，让业主家的物业费自己说了算，底气来自过往长期的技术投入。母公司万物云已经完成了项目现场的标准化数字化基础设施及远程运营能力的建设，万科物业智选可以共享万物云自主研发的通行、客服、灵石、维保、品质、调度、保洁等BPaaS系列产品及“质量监督、远程执行、远程调度”三大远程运营能力，采用“人+机器+远程”的高效作业模式实现差异化服务的交付。

灵石相当于给社区安装了一个大脑，508项作业内容均可转换为工单，再通过“飞鸽”系统转交现场或远程员工交付。“黑猫系列”通行设备，为不同年龄段、不同需求的住户提供快速无感式通行服务。“凤梨一号”自助设备，具备装修备案、房屋过户、门禁卡申请、充值缴纳等超过20项小区内常见的业务，7*24小时解决住户的日常业务需求。