合生创展地产大盘稳住了，为何归母净利还跌了？｜冷眼看财报
3月27日，合生创展集团（00754.HK）披露2023年度业绩公告。公告显示，2023年合生创展实现营收342.92亿港元，同比增长25.86%；核心利润23.14亿港元，同比增长114%；净利润34.04亿港元，同比下降62.57%；归母净利润29.22亿港元，同比下降66.65%。
值得一提的是，这是合生创展连续三年归母净利下滑，且对比前两年10%-30%的下滑幅度，2023年下滑幅度最大，近七成。
营收增长，归母净利下滑幅度却创下近年新高，合生创展发生了什么？
营业收入和核心净利润的逆市增长，得益于地产业务大盘稳住了。2023年合生创展地产交楼销售收入为262亿港元，较上年同期上升49%；交付总建筑面积约为145万平方米，同比上升了43%；合约销售额约326亿元人民币，与去年持平；平均交楼价格为18327港元，同比上涨5%。
增收不增利的主要原因是，合生创展去年投资物业公平值收益大幅下降，为24.96亿港元，较2022年100.72亿港元，下跌75.22%。
所谓投资物业公平值收益，是持有型物业因当年价格或估值上升而产生的溢价，按照港股会计准则，这部分溢价产生利润可以计入净利润。
曾经在2022年，合生创展凭借投资物业公平值收益，用30%的毛利率创造出了32%净利润率的“神话”。但是，如果剔除这部分收益，合生创展与多数房企一样，将出现亏损。
受投资物业公平值收益大幅下滑影响，2023年合生创展净利率9.93%，同比2022年33.37%水平，减少超20个百分点。
债务方面，合生创展一年内短期借款370.3亿港元，较年初增加48.6%；另有长期借款498.25 亿港元，较年初减少30.42%。
同期，拥有银行现金153.68亿港元，较年初减少16.46%。可以看出，合生创展的在手现金，已不能覆盖短期债务。
不过，值得一提的是，合生创展的投资业务亏损在收窄。2016年，合生创展开始拓展股权投资，并于2020年将其纳入主要业务活动之一。2021年，合生创展录得投资收入80.30亿港元，占总营收的23.36%，掌门人朱桔榕也被称为“女股神”。
但后面，随着资本市场调整，合生创展投资业务持续亏损：2021年亏损近30亿港元，2022年亏了22.1亿港元，2023年亏了1.5亿元。
【分析】南方+记者 周中雨
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