承租一套毛坯房，经出租人同意后进行了装修。退租时，承租人能否拆走“装修”？

近日，北京市房山区人民法院审结一起房屋租赁合同纠纷案件，承租人退租时将墙壁插座、开关面板、筒灯、射灯等统统拆走，法院认定承租人拆除与装修无法分离的装修配件构成违约，判决赔偿装修损失。

2021年6月，赵女士将一套300余平米的毛坯房，出租给熹悦公司使用，租期4年。熹悦公司对房屋进行了整体装修，用以经营月子中心。

《房屋租赁合同》约定，在租赁期间承租方违约，承租方要留下所有装修配置。

一年后，熹悦公司退出，将房内装修及物品留给承租人和禾公司使用。赵女士同意和禾公司承租，但未与熹悦公司办理交接。

2023年7月，和禾公司提前解约，并将中央空调、热水器、内嵌式射灯、插座、门锁、开关面板等设施拆走。

赵女士赶到现场时，发现和禾公司已搬离。双方因租金、违约金、装修损失等产生纠纷，赵女士将和禾公司诉至法院，索赔装修损失66130元，支付租金、违约金47000元。

对此，和禾公司辩称与熹悦公司是关联公司，房屋添置的中央空调、热水器、筒灯、射灯、开关面板等都是熹悦公司留给和禾公司使用的。和禾公司认为这些物品理应归自己所有，不同意返还，更不应赔偿。

房山法院经审理认为，房屋租赁合同约定，租赁合同解除时，按照保持现状的方式处理；承租方违约解除时，赔付一个月租金违约金，并且留下所有装修配置。案件争议点为上述合同条款应如何解释。

“装修配置”是在一定范围内进行的一整套施工和设计方案，具有一定的使用价值且与房屋具有某种程度的不可分割性。“装修配置”难以扩大解释到包含可分离的家具和家电。

从行为性质和目的来看，承租人以毛坯状态承租案涉房屋，对案涉房屋进行装饰装修、添置家具家电，赵女士同意和禾公司以熹悦公司退租时的原状使用案涉房屋，可同时满足赵女士出租房屋以及和禾公司生产经营的需要。

从交易习惯的角度看，租户在退租时可以带走自行添置的家具家电等可以与房屋装修分离的设施设备，所以熹悦公司将空调、热水器等家电留给和禾公司使用亦属合理。

法院认定熹悦公司退租时留下的装修配置不应包含空调、热水器等家电，但应包括射灯、插座、面板装修材料。和禾公司拆除射灯、插座等装修材料，构成违约，应赔偿损失。

在合同履行期间，和禾公司还存在迟延给付租金等行为。最终，法院判决和禾公司给付赵女士装修损失6000元、违约金22000元。

和禾公司不服一审判决，提起上诉；二审法院判决驳回上诉，维持原判。

法官说法

《中华人民共和国民法典》第715条规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

装饰装修物有两种情况：一种是与房屋结合在一起的附和装饰装修物。非毁损不可分离或者分离需要花费巨大费用，例如房屋中铺设的地板砖、吊设的天花板、粉刷在墙壁上的油漆等。因不能拆除或者拆除花费巨大，为保证充分实现装饰装修的使用价值，租赁关系结束时，可以由出租人取得所有权。

另一种是与房屋未完全结合的可以分离拆除的装饰装修物，如安装的空调、电梯、热水器等。这些装饰装修物所有权仍归承租人所有，退租时，承租人可以拆除取回。

本案争议点为，对“退租时保持现状”“留下所有装修配置”等合同条款的理解。

法院认为，与装修可以分离的家具家电不应解释为“装修配置”，承租人可以在退租后自行带走；但是诸如开关面板等与装修无法分离的设备，应当解释为“装修配置”，承租人不能带走。

在日常生产生活中，出于经营或者生活需要，承租人通常会对租赁的房屋进行一番装修改造。在此，法官提示，装修前，承租人一定要与出租人进行充分有效地沟通，并在租赁合同中充分体现双方的意思表示。要以租赁合同或者补充约定的方式，明确装饰装修的范围、种类、数量等，并约定房屋租赁关系结束时装饰装修物的归属或者折价问题，避免产生纠纷。