观点指数 在3月23日观点指数研究院发布的《轻资产下沉式布局加速 | 2026年2-3月商业地产零售业态发展报告》中，观点指数发现，2026年春节假期，全国重点城市消费市场延续良好态势，结合商务部的“乐购新春”特别活动部署，显现强劲韧性。

数据来源：公开资料，观点指数整理

从重点城市的消费市场表现来看，多数城市线下消费增速显著高于线上。上海2月15日-22日（腊月廿八-正月初六）期间，全市线上线下消费603.5亿元，同比增长12.8%；其中线下消费金额365.5亿元，同比增长15.4%，线上消费金额238.0亿元，同比增长8.9%。

重点商圈、步行街更是成为消费的重点聚集地。据深圳市商务局数据，春节九天假期，全市30个重点商圈整体客流同比去年增长18.7%，营业收入同比增长15.24%，潮玩、高端零售、餐饮业态成为消费的热点。

与此同时，各地通过多样的促消费举措，有效激发消费潜力，为春节市场注入强劲动力。其中，武汉市启动有奖发票试点、发放以旧换新补贴，累计发放汽车、家电、3C数码以旧换新补贴超9300万元，带动销售额超9亿元。

上海、深圳、杭州等城市也发放消费券、推出“新春消费节”等活动，联动商圈、企业推出折扣优惠、主题展演等，进一步拉动消费增长；重庆则聚焦夜间消费、文旅消费，打造特色消费场景，推动消费业态的多元化发展。

大宗交易方面，商业地产资产处置持续推进，头部企业加速资金回笼，其中万达集团再度出售核心资产，成为期内的焦点。

其旗下的上海颛桥万达广场以20.48亿元易主，买家为苏州新联（浙商金汇信托），成交单价1.4万元/平方米，位列2025年上海大宗交易榜单第四。从资产的特点来看，该项目运营成熟、现金流稳定。资料显示，上海颛桥万达广场于2017年12月23日开业，营业首日创下客流24.8万人次，销售2400万元的成绩。

从目前的市场趋势来看，这类低风险的成熟商业资产，是信托资金理想的抵押品和投资标的。

值得关注的是，这并非是买方首次收购万达资产，此前浙商金汇信托曾借“苏州联商”系列公司，陆续收购了13座万达广场。

对浙商金汇信托而言，通过优质资产的收购，一方面能锁定当下的稳定租金收益，另一方面也能为后续资产证券化打下基础。

商业REITs方面，2025年12月31日，证监会正式发布《关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知》（63号文），以及《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》（21号文），标志着商业不动产REITs试点正式启动。

公募REITs资产类型实现从基础设施向商业不动产的扩容，市场也进入“基础设施+商业不动产”双轮驱动的阶段。

截至2026年3月，商业不动产REITs试点启动仅数月，已有15单进行申报，迎来了一波申报潮，申报积极性大幅提升。

来源：公开资料，观点指数整理

从参与主体看，原始权益人阵容多元，既有银泰百货、杉杉商业、凯德等民企或外企，也有保利发展、首开股份、陆家嘴集团等央企或地方国企。

目前申报REITs呈现以下特点：

一是申报项目底层资产均位于一线及强二线的核心商圈，如北京、上海、广州、深圳、成都、武汉等。

二是业态实现全覆盖，除购物中心/百货、写字楼、酒店、奥特莱斯、商业综合体、社区商业街外，酒店、写字楼为新增主力业态，填补此前酒店、写字楼等业态空白，形成基础设施+商业不动产双轮驱动的格局。

三是资产质量方面，目前已的申报REITs资产大部分以运营成熟、高出租率、现金流稳定为核心标准。以新城申报的REIT底层资产为例，项目之一的常州天宁吾悦广场位于天宁经济开发区核心位置，2019年10月投入运营，总建筑面积约17.38万平方米，商业可租赁面积为6.96万平方米。

截至2025年9月30日，其出租率为97.15%，有效租金99.38元/平方米/月，2025年前三季度EBITDA为5251.66万元，整体估值11.47亿元。

值得注意的是，并非所有申报的项目都能获得市场认可，其中也存在部分争议资产。华安锦江项目的21家锦江都城酒店2025年1-9月平均入住率仅约61.58%，且最近两年及一期，项目各期平均入住率、平均房价、每间可售房收入持续降低。

对此，上交所已要求管理人说明运营数据下滑的原因、是否为趋势性下滑，并充分揭示相关风险。

二级市场表现上，12只上市样本REITs中，5 只录得上涨、7 只呈现下跌，呈现出明显的涨跌分化趋势。

数据来源：同花顺，观点指数整理

价格方面，华夏华润商业REIT以10.35元的区间最高价领跑，华夏凯德商业REIT以7.16元、华夏中海商业REIT以6.36 元紧随其后；华安百联消费REIT价格最低，区间最高仅3.56元，但区间内价格实现增长。

至于换手率方面，12只样本REITs换手率集中在10%-28%，流动性整体充裕，反映二级市场对消费类REITs的参与度较高。

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