观点网“面对持续的市场不确定性，我们仍致力于采取积极的资产管理，同时维持稳健的资产负债表以应对潜在挑战。”

2026年3月12日，顺丰房托发布2025年年度业绩，于报告期内，顺丰房托取得收益4.6亿港元，同比增加2%，增长幅度与2023年、2024年基本持平；物业收入净额3.837亿港元，同比增加6.2%。

出租率方面，2025年顺丰房托的整体出租率来到96.9%，比2024年下降1.1个百分点。从项目来看，顺丰房托的出租率下降点主要集中在香港青衣项目（顺丰大厦），其出租率从2024年的97.3%降至94.8%，这是影响顺丰房托整体出租率的第一个原因。

此外，香港青衣物业的总体量占到近40%，这一资产在体量及估值占比最大，自2019年以来，香港青衣项目租金及入住率表现已经开始波动，且下降趋势较明显。

另需注意的是，顺丰房托的物业及组合估值也从67.31亿港元降至61.7亿港元，资产负债比率则从35.9%升至38.5%。据顺丰房托执行董事及行政总裁翟廸强曾公开表示，物业估值下跌对盈利的影响只是会计账目，并非现金项目，对公司现金分派的影响不大。

物业估值虽降，但产城园区评论梳理顺丰房托的物业项目收益后发现，其香港青衣物业收益达到3.35亿港元，同比增1.7%；长沙物业收益人民币4526.5万元，同比增1.2%；佛山物业收益人民币4957万元，同比增3.5%；芜湖物业收益人民币2034.1万元，同比增3.5%。

按此计算，顺风房托年内的物业项目收益较去年提升了2.6%。

收益上涨背后，源于顺丰房托年内物业运营开支下降。据年报显示，由于精简工作流程以提升效能及效率，顺丰房托2025年的物业管理费由2024年的4140万港元减少至3670万港元，维修及保养费由2024年的1630万港元减少至770万港元。

但需要注意的是，上述开支的减少并没有缓解顺丰房托的亏损情况。“于本年度公司录得除税后亏损3.323亿港元。而2024年亏损为2.945亿港元”。据了解，亏损金额上升主要由于投资物业的公允价值亏损6.103亿港元，属非现金性质，但目前并不影响分派。

在报告期内，顺丰房托可供分派收入2.4亿港元，同比增加2.4%；但每基金单位分派26.33港仙，较去年下降3.9%。

据悉，于2025年度的可供分派收入总额上升2.4%，受到与基金单位持有人交易前的亏损，并经调整以撇销信托契约所载调整的影响，“为持续提升财务实力，董事会已决议维持90%的分派比率”。此外，其就2025年7月1日至2025年12月31日期间宣派末期分派每基金单位13.22港仙，这一金额较2024年末期的12.69港仙有所提升。

负债方面，可以看出顺丰房托为减缓债务压力做出了一定努力。报告期内，顺丰房托的总负债为32.28亿港元，较2024年33.01亿港元有所下降。

将负债拆开来看，包括24.704亿港元的承诺性银行借款，其中21.574亿港元为港元贷款，而3.13亿港元为人民币贷款，“负债减少主要由于投资物业贬值导致递延税项负债减少，以及偿还人民币贷款所致”。

不过，顺丰房托的资产负债比率、总负债占总资产的百分比仍然在波动期，前者从35.9%上升至38.5%（2024年：35.9%），后者则从47.3%上升至50.4%，这部分数据上升除债务影响外，还由于顺丰房托报告期内的总资产从69.82亿港元降至64.11亿港元。

尽管负债比率有所上升，但在融资成本方面，顺丰房托却迎来了减负时刻。首先，其2025年度融资成本从1.17亿港元下降至8530万港元，其中银行借贷利息开支从1.15亿港元下降至8440万港元；此外，经考虑利率掉期合约后的银行借贷利息开支净额从1.12亿港元下降至9290万港元“利息开支减少乃归因于香港银行同业拆息回落，以及房托管理人持续努力磋商更优惠的利率条款所致。”

实际上，为缓解流动性压力，顺丰房托在人民币债务端进行了一部分置换。在年内，涉及佛山物业的一笔1.2亿元贷款原于2026年4月到期，现在被提前清偿；另有原芜湖物业的1亿元人民币贷款已于2025年度内完成再融资。该贷款已由6000万元十年期的新人民币贷款取代。截至2025年12月31日，该债务未偿还结余为人民币5，500万元。

此外，还包括一笔长沙物业的再融资，这笔人民币2.75亿元八年期的融资于2030年5月到期，未偿还结余为人民币2.27亿元。目前，该贷款已由一笔2.34亿元的新人民币贷款进行再融资。

融资置换背后，顺丰房托的资金流动性也在波动。截至2025年底，顺丰房托的现金及银行结余从9350万港元上升至1.18亿港元；而超过三个月的定期存款从4000万港元降至1000万港元，备用银行融资额度则从4.5亿港元缩减至2.5亿港元。

“我们将在资本管理方面保持审慎，房托管理人将继续密切监察市场动态，并视乎市况探索任何收购机会以扩大投资组合，目标是为基金单位持有人创造可持续回报。”截至目前，顺丰房托仍保持谨慎的投资收购态势，2025年内没有进行任何收购事项。

事实上，自2022年6月收购长沙产业园项目后，顺丰房托并无其他入手项目，目前仍处于观望状态。“若只是5-6亿的收购，依靠公司现有资金便做到。但要做十几亿的收购，就需要靠资本市场发新股票去融资。而这就需要市场情况好转、稳定了才可以。”

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