“我们其实今年挺难的。”创享塔园区负责人、上海际华创意产业有限公司副总孙蒙佳说。

苏州河畔的“创享塔”是城市更新激活水岸经济的典型案例之一。其前身为1918年设计的一座带有瞭望塔的工厂，二战时期曾为日本的军服缝制基地，解放后作为军需厂和仓库使用，2016年底转型成为偏文化消费定位的文创园区。

招商政策有特点，平价餐饮有品质，业态年轻化，“创享塔”在社交平台上声誉一直很好，在“一江一河”（黄浦江和苏州河）规划研讨会中也受到专家好评。

一个基于周边社区需求又有品质的商业复合空间到底遇到了什么运营难题？

周边新消费空间造成压力，园区改造回本难

城市更新“遍地开花”，“创享塔”附近出现了重新打造的商业空间，造成压力。2021年开业的“旭辉里”和2023年开业的“鸿寿坊”，基于“潮”生活，又偏重社区需求；集高品质餐饮、夜行消费、潮玩前沿生活配套，又有靠近地铁站的区位优势。澎湃研究所研究员观察到，“创享塔”的几家餐饮店已搬去新的商业综合体，但也有一些老店“留守”。

而后，随着“消费降级”，商业店铺的客单价也普遍缩水。“过去的客单价都是在60~80元，但现在缩减到了三四十元，与外卖差不多。”孙蒙佳表示。

从办公空间来看，“创享塔”由于原本改造时的空间分隔就相对较小，办公单元多在100平方米上下，缺乏200平方米及以上的空间，不方便容纳员工更多，更有韧性的中小公司，而更方便“小微企业”甚至“微微企业”。现在创享塔的“24时办公”，不同于WeWork、“24小时自习室”等模式，其服务对象主要是手工坊、工作室等“微微企业”，以及需要面对时差的小型外贸企业和直播，租用时间可以更短，入驻和退租都比较方便。

33Studio是新入驻创享塔的簇绒店，占有两个商业单元。而更多潜在的落户者可能更偏好租金便宜一些的办公单元。赵忞 图

孙蒙佳提到，2016年的园区改造用了2亿元，当时预计，年均营收要达到9000万，5~6年左右可以回本，但目前由于办公单元空置率到了40%，商业利润也不如最初规划，年营收只有6000万左右，大概要15~17年才可以回本。

夜经济活跃，但被投诉扰民约束发展

社区化、消费者主导，是“创享塔”可以长期受到好评、人流量不错的“法宝”，但位于重重社区之中，总是被投诉“扰民”，也是它很难追赶消费新概念，尝试新做法的原因。

创享塔是周边社区居民晚上吃饭、看球的好去处

最近欧洲杯开赛，因为时差的关系，而且很多优质比赛在3：00之后才开始，于是球迷便成了投诉对象。这点孙蒙佳也表示理解。现在，大屏幕和座位主要位于1号楼靠近苏州河的巷子，与居民楼隔得远一些。还有一种做法是，让球迷和夜宵客全部坐在室内。

有的投诉对“创享塔”尝试新经济产生了非常大的影响。楼顶平台面向公共开放，客人在这里登高眺望苏州河，喝酒，听听音乐，非常惬意。甚至有音乐家联系到管理方，提出想要在上面表演，开个小音乐会，或者与餐饮搭配。但有居民“一看到就会打12345投诉”，平台在晚间无法充分利用。

“我们本来就滨河，非常适合文化展演，而且文旅本就是最近几年非常值得发展的方向，但因为被投诉‘扰民’而很难展开。我们也希望政策上能够给予一定的弹性空间。”孙蒙佳建议。

社区老龄化，消费活力不足

“创享塔”每月组织国风市集、夏日啤酒夜市等各种不同主题的市集以激活消费活力并强化IP，孙蒙佳期望主办更多年轻化的活动，比如Cosplay市集，增加更多“二次元”元素。

但对于社区型商业来说，“年轻化”也存在风险。现在舆论风向对个性穿着不友好，Cosplay市集放在偏向老龄化的社区中间，可能会吸引不同年龄段的人参与，但也可能会被投诉“扰民”或被老年人抱怨“年轻人奇装异服有伤风化”。

“上海的问题在于老龄化太严重了，我每次去杭州看望上学的女儿时，都能看到商业空间里好多的孩子，专门开辟的儿童区，还有很多的孕妇。”缺乏年轻人，也会造成整体的消费风格偏保守，很难做新的尝试。

老龄化社区商业发展“银发经济”也同样会面临问题。负责招商和活动的姚佳慧提到，“创享塔”在下午的时候会吸引很多老年女性三五成群打卡，买杯咖啡聊聊天，但“她们一坐就坐一个下午”，翻台率明显不如普通客群，实际的消费能力反而更低。

但孙蒙佳也提到，上海的老年人退休金高，“甚至高过很多年轻人的工资”，而且很多没有房贷压力，确实有一些消费潜能没被开发出来。

例如，老年人作息偏早，7：00~9：00可挖掘成为“银发经济”的黄金时期。孙蒙佳也想到早晨可以利用屋顶的平台展开活动，开设摄影班（特别是拍宝成湾一带的鸟类）、国画班等。老年人与年轻人的活跃时间和空间错开，也可以减少年轻人投诉“扰民”矛盾。

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