漫画/李晓军

“建成超过25年的人员密集场所房屋，每5年进行一次体检。建成超过25年的城镇住宅，每10年进行一次体检（预制板房屋的多户住宅缩短为每5年进行一次体检）。经营性自建房在依法依规取得房屋安全鉴定合格证明后，每5年进行一次体检；建成超过25年的，每2年进行一次体检……”

前不久，江苏省南通市住房和城乡建设局发布《南通市城镇房屋安全体检实施办法（试行）的通知》（以下简称《实施办法》）。《实施办法》已于2025年12月10日起正式施行。

《法治日报》记者检索公开资料发现，在南通之前，房屋体检制度已落地湖南长沙、浙江宁波等多个城市。

《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。近日，住房和城乡建设部部长倪虹在公开采访中明确提出，加快建设城市基础设施生命线安全工程，建立房屋全生命周期安全管理制度，通过建立房屋体检等制度，保障房屋使用安全。

房屋体检，主要“检”什么？谁来承担费用？如何稳步推进？带着问题，记者进行了采访。

房屋老旧可能引发事故

江苏省泰州泰兴市国庆新村是建于20世纪80年代的老小区，住宅内安装的电线、水管普遍较细。随着居民家中电器增多、用水量增大，水电故障频发，尤其是夏冬季用电用水高峰抢修不断。小区居民楼外墙也年久失修，墙体曾多次掉落压砸路边汽车。

2024年，十四届全国人大代表、国家电网江苏省电力有限公司泰兴市供电分公司六级职员张强注意到这一现象，随后参与到泰兴老旧小区体检和改造的调研工作当中，并参加了强电、弱电线路改造。

张强告诉记者：“我们预先排查辖区内20世纪八九十年代建成的老旧小区，当地政府组织专业机构开展‘一站式’房屋体检，内容涵盖结构安全、水电燃气安全、消防、电梯安全、抗震性能等。对检测出的结构损伤房屋，采取碳纤维加固、墙体注浆等措施；对管线老化的楼栋，统一更换电线、水管和燃气管道；对消防设施缺失的，加装灭火器和应急照明灯。”

据介绍，该项目实施后，一些小区事故发生率下降90%，房屋使用寿命预计延长15至20年，同时提升了居民居住的安全感和舒适度。

“老旧房屋的水电管线、燃气管道多为早期铺设，普遍存在材质落后、布线不规范等问题，是火灾、燃气泄漏、触电等事故的高发诱因。”在张强看来，老旧房屋因建设标准低、材料老化、长期超负荷使用，易出现主体结构损伤，若未及时检测，还可能引发坍塌事故。

2023年，广东广州某临街老旧商住楼，外墙贴面砖因粘结层老化出现大面积空鼓，台风天气中瓷砖脱落，砸中楼下行人致其受伤，同时砸坏车辆。房屋体检中，检测人员通过敲击法排查出外墙空鼓区域，标记危险范围并督促产权人及时铲除重贴，后续同类事故不再发生。

华东政法大学投资与建设法治研究院副院长杨勤法介绍，目前，全国大量建于20世纪八九十年代的住宅已进入结构老化和功能衰退阶段，早期设计标准偏低，加之后期维护不足和使用方式变化，潜在风险逐步升高。在城市发展由增量扩张转向存量提质的背景下，老旧小区改造、既有建筑用途调整、城市更新项目不断增加，如果仍主要依赖事后鉴定、事后追责的治理方式，往往存在处置难、成本高、社会影响大等问题。房屋体检可以将安全治理环节前移，通过周期性检查掌握房屋整体健康状况，为维修、加固和更新决策提供依据。

多地探索房屋体检制度

在一些城市，房屋体检已经成为必选项。

2025年10月30日，湖南省长沙市住房和城乡建设局印发《长沙市城镇房屋结构安全体检技术指南（试行）》，明确对不同类型房屋的定期体检频次作出细致划分：房龄超25年未达设计使用年限的公共建筑每5年至少1次，达设计使用年限需继续使用的每2年至少1次；同类多业主住宅每10年至少1次，达设计使用年限的每5年至少1次；经营性自建房经营前必须体检，后续每5年至少1次，房龄超25年的每2年至少1次。

《长沙市城镇房屋结构安全体检技术指南（试行）》指出，体检内容涵盖地基基础与周边环境、上部承重结构、围护系统三大分部，具体包括地基沉降、倾斜、裂缝，上部承重构件的裂缝、变形、锈蚀、腐朽，以及外墙、屋面等部位的损坏、脱落风险。除定期体检外，长沙还强化了日常巡查与动态监测，主要关注违规装修、改造及结构明显变形等异常。

费用分担是房屋体检制度落地的“关键一环”。目前，各地已探索形成多元路径。

江苏省南通市明确，城镇住宅的房屋安全体检资金从上缴财政的用于廉租住房建设的住房公积金增值收益中列支。

山东省烟台市采用“住宅安全维修保险＋体检服务”模式。由保险公司“一揽子”承担安全风险保障、维修费用补贴、房屋体检服务等工作，实现“政府、保险机构、居民”目标一致，共同努力提高房屋公共部位维修效率、降低房屋安全事故风险。

“在城市更新改造过程中，房屋体检数据可以为政府部门提供科学依据。”杨勤法说，对于老旧小区，如果大部分房屋结构安全但设施设备老化严重，可以采取局部改造升级的策略；而对于存在严重安全隐患的危房集中区域，可以考虑整体拆除重建。最后，房屋体检所生成的检测报告和数据可以充实建筑档案。这些档案有助于追溯房屋的历史变迁、质量变化等，在研究城市建筑发展历程或者对建筑历史文化遗产进行保护时提供重要的参考依据。

明确房屋体检法律性质

如何进一步推动房屋体检制度落地，让老房子安全又宜居？

杨勤法建议，应明确房屋体检的法律地位与强制力，在国家层面推动专门立法或在地方层面通过条例和政府规章先行明确房屋体检的法律性质，明确它属于公共安全治理的一部分，而不只是自愿的市场服务。在强制边界上，建议采用分类分层的思路：对达到一定房龄且风险外溢显著的建筑先确立强制义务，例如人员密集场所、经营性自建房、超过一定年限的城镇住宅。对一般住宅可以采取鼓励加约束的组合方式。鼓励把体检嵌入交易和租赁环节，形成市场自发需求。对拒不配合体检和对重大隐患拒不处置的情形设置法律后果，把配合义务、重大隐患报告义务、临时管控和后续鉴定衔接程序写入规范性文件。

“要让房屋体检可复制可推广，必须做实责任链条，形成‘机构准入—过程留痕—报告签章—事后追责’的闭环。”杨勤法认为，应建立更强的执业责任机制。对出具体检报告的机构实行从业承诺加信用惩戒。对于涉及公共安全的强制体检项目，建议把投保作为机构参与的硬性条件。另外，体检机构与后续维修加固施工单位之间要建立制度防火墙，至少要强制披露关联关系并设置复核机制。

他还提到，要树立底线标准，让市场在标准框架内竞争。建议把标准体系分为两层：第一层是统一的技术标准和报告模板，明确必检项与可选项，明确风险分级口径，明确最低证据要求。第二层是市场准入标准，重点管住人和机构。

在杨勤法看来，应确保房屋体检有稳定可持续的资金供给。较可行的路径是形成公共账户、个人账户、保险机制共同支撑的结构。公共账户主要承担公共安全属性较强的支出，例如首轮普查类体检、重点风险复检、应急处置和对困难群体的必要补贴。个人账户主要依托住宅专项维修资金，用于共有部位的维修更新。保险机制用于分散突发性风险，同时把风险预防服务嵌入日常管理，让资金更多投向风险预防和隐患治理，而不仅是事故赔付。

“不能过多加重业主负担。防止以房屋体检、保养、维修等名义，未经业主同意，强行向业主收取过高费用，加重业主的房屋使用成本。”杨勤法说。

来源：法治日报

作者: 张守坤