行业深刻变化 看绿城如何抢占先机
在地产行业持续出清的这两年，能够成功穿越周期的房企已经不多。央企背景加持的绿城中国不仅成为了少数穿越周期的代表，而且持续修炼内功，走上了以“提质”为主的高质量发展之路。
在8月28日绿城中国的中期业绩发布会上，绿城中国董事会主席张亚东表示，规模如果是面子的话，经营品质就是里子。
优秀的经营品质是支撑一家房企平稳穿越行业周期的关键。绿城选择做的，则是在规模相当的情况下，提高内在质量，助推归母净利润强劲增长。
与此同时，在这场地产行业的大洗牌中，绿城抢占市场变化的先机，权益规模排名在今年上半年首次进入TOP10，较计划提早了两年。
最终，实现了面子和里子的双赢。
有质量的增长
在超六成房企今年上半年预计亏损的情况下，绿城中国交出了一份十分亮眼的成绩单。
财报显示，今年上半年，绿城中国录得总收入569.76亿元；归母净利润25.45亿元，同比达到增加41.32%。
“公司归母净利润占比提升是可喜变化。”绿城中国执行总裁耿忠强表示：“这两年公司销售项目权益比以及新拓项目权益比不断提升，未来归母利润占比肯定会有进一步提升空间。”
随着房地产行业进入管理红利时代，从追求规模增长转向追求权益的提升已成为行业共识。这在降低高杠杆风险的同时，也指向提升操盘效率，降低合作风险，最终达到提升归母净利润的目的。
今年初，绿城中国管理层就提出，在经历了2022年的全面提效之后，2023年会是公司全面提质的一年。规模上动态守住行业TOP10，盈利则要进入行业第一梯队。
得益于自身的始终良好的市场口碑以及优中选优的投资拿地策略，在同行普遍遭受销售寒冬的情况下，绿城中国今年销售总额、权益销售也稳健增长。
今年上半年，绿城中国所有项目首开去化率达到62%，比2022年提升7%，销售综合回款率达到109%。绿城中国管理层在业绩会上表示，今年公司的销售策略非常有效，行业地位进一步得到稳固。
数据显示，绿城中国今年上半年全口径销售额约为1342亿元，同比增长19%，较TOP10房企平均增速高出13个百分点，排名第7；权益销售额约为633亿元，同比增长40%，排名首进前十，位列第9名。
张亚东指出，绿城看重销售总规模，更看重投资规模，最看重权益规模，“没想到权益规模这么快进入行业TOP10，随着投地权益比上升，权益规模还会提升。”
除了权益销售额提升外，今年上半年，绿城中国新增货值平均权益同比提升3个百分点至79%。
敏锐的市场判断
绿城中国对市场始终有着敏锐的判断，这也保证了其在市场弱复苏的情况下，其能率先反应，进而获得稳定的业绩增长。
近几年张亚东曾多次重申地产行业出现了“四个分化”，市场分化、企业分化、产品分化和资源分化。在这四个结构性变化之后，张亚东又提出，现在行业出现了4个重要变化。
一个变化是行业发展阶段的变化，从增量时代发展到了存量时代；第二个变化是供求关系的变化，从供小于求到供大于求的变化；第三个变化是市场结构的变化，从刚需为主阶段转到了改善为主阶段；第四个变化是房屋功能需求发生变化，从金融属性到回归了居住属性。
无论是在之前的四个分化，还是现在四个变化出现，绿城都占据了先机。
绿城的投资拿地策略也在随着市场的变化调整，更加聚焦核心城市。
数据显示，上半年绿城投资重点聚焦一二线城市的核心板块，新增货值中杭州、西安、宁波、苏州等一二线城市占比达89%，其中近半数货值位于大本营杭州。
到7、8月份，绿城进一步增厚核心城市土储，在上海摇号收获3幅优质地块的同时，在杭州宁波等城市也有良好斩获。
截至8月23日，绿城今年的累计新增总货值已经超过千亿，拿地金额约为491亿元，位列行业前五，进一步保证公司稳健发展和长期盈利能力。
绿城得以保持投资定力的关键在于，其实施了精准高效的投资拿地策略，以及绿城自身具备良好的财务状况。
郭佳峰透露，今年绿城很多投资拿地的钱是上半年所投项目回笼钱再去投的，1-8月份支付土地款后的经营性现金流仍为正数，所以公司现金流的安全性没有任何问题。
财报数据显示，截至上半年底，绿城的1年内到期借款占总借款的21.8%，维持在较低水平。现金短债比为2.2倍，还债压力小，让绿城能够更加游刃有余的发展。
凭借稳健的财务状况，绿城中国始终保持着投资拿地销售的正向循环，今年以来投资拿地力度不小，且聚焦核心城市优质地块。
在优质土储以及经营品质的支撑下，待到市场回暖，绿城中国将是最有希望有所作为的房企之一。
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