海鸥饭店坐落于黄浦江和苏州河的交汇处，原址在十九至二十世纪曾先后作为德国教堂、德国领事馆、美国领事馆；直至1984年，在全面经济体制改革的时代背景下，为满足不断增长的国际海事从业者访沪的接待需求，上海市总工会投资1260万元将其重建为新上海国际海员俱乐部，即海鸥饭店。伴随着城市不断发展与新区格局重划，饭店作为北外滩的起点，立足于外滩、陆家嘴与北外滩三坐标合围区域的黄金分割点，以优异的区块位置，成为黄浦滨江江畔地标性的存在。

2024年，历经三年有余的建设与打磨，这座观临上海滩繁华变迁、见证40载江畔岁月的「风浪中争第一的优美海鸥」，携「丽晶」之名，以优雅之姿，古静而傲人地盛放在日渐向荣的北外滩起点，依然守卫江口，纳海之容。

本期CHAT会客厅，专访上海海鸥控股（集团）有限公司党委副书记兼上海海鸥丽晶酒店董事长王涛先生，通过复盘上海海鸥丽晶酒店的重塑历程，结合当下市场趋势，就更新改造项目所承载的传承与创新、奢华产品的定义与打造、酒店餐饮的价值发挥与品牌化发展等方面进行分享，探究城市片区更新复构之中，酒店资产价值的有效提升。

- 本文仅包含部分报告内容 -

本文整理自与王涛先生的专访内容

配图©️上海海鸥丽晶酒店官方

PART I。

存量资产的文化使命传承

与当代生活审美

老饭店的资产活化战略目标

立黄浦滨江之畔，承「世界会客厅」之名

2020年，《北外滩地区控制性详细规划》获市政府批复，计划以高标准定位，将北外滩地区建设成为与外滩、陆家嘴错位联动、居职相融、孵化创新思维的新时代顶级中央活动区、汇聚现代化国际大都市核心发展要素的世界级会客厅，与全球超大城市精细化管理的典型示范区；区域将重点发展「商务办公 · 公共文化 · 商业服务」三大核心功能，并在其基础之上，大力发展酒店及休闲娱乐等配套功能，以强化世界级标志性空间格局，塑造和谐有序，特性鲜明的中央活动区形象。

北外滩与海鸥饭店旧照©️网络

彼时，作为上海市总工会直属的企业集团公司与海鸥饭店的资产持有者，海鸥集团亦肩负着工会资产保值增值的历史使命。因此，海鸥饭店作为海鸥集团的优质资产，在城市功能定位的新要求下，成为了北外滩整体提升工程的建设内容之一，希望通过资产的再定位、产品焕新与高质量的运营，进一步为集团创造更卓越的品牌形象，实现良好的发展前景。

时隔三年，通过多方团队的探索碰撞，酒店以「繁花世界 · 海上传奇」这一主题再次面世，并将作为片区地标性酒店，承「世界会客厅」之名，在传承外滩历史风貌之上保有创新精神，以精品精致化和生活场景化，呈现古典与现代相融并济的审美趣味与生活方式，成为国内国际客源下塌地和国际级活动的举办地与北外滩繁华多彩又一程的亲历者与见证者。

以精品精致化和生活场景化

平衡传承与创新&空间留白与效率

呈现高端审美趣味与在地生活方式

对于那些见证城市发展历程且具备历史文化积淀的存量资产来说，如何让文化得以延续，而又能更上一层楼？同时，又该如何平衡好资金投入和效果产出的关系？是业主方在进行资产翻新盘活时绕不开的难点与挑战。

战略性资产的更新往往需要跳出酒店的惯性思维，使酒店更加贴合当下的需求趋势并最大化地段价值。因此，行业开始普遍以坪效思维，考虑投资跟回报的关系。空间的美观与开阔也不再只是服务于视觉，而是着重落在收益点上。

一方面，项目需要结合消费需求的趋势变化，评估酒店的空间切割、功能设计与设施配套是否与现有市场要求相匹配，结合未来运营，最大限度地发挥每平方米面积的价值；另一方面，业主需要肩负起资产管理者的角色，在考虑翻新时，立足于更高角度与更长的时间周期来审视和把握项目的开发方向，理性务实地评估产品概念在实际落地后的运营成本及管理难度，避免造成新的资产闲置。

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我们没有盲目追求空间的大而空

而是更强调空间的递进和趣味

并且从实际需求出发

为满足运营合理性

在空间分配上有所取舍

我们没有追求材料的昂贵和高级

而是更强调工艺的优美和艺术性

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存量资产的翻新改造普遍受建筑面积、层高及空间划分的限制而难有突破。海鸥丽晶酒店的建筑面积并不算大，酒店的地上面积近1.8万平方米，整体容纳了135间客房，4个餐厅及酒吧，并在客房及餐厅区域打造了露台及外摆空间，同时在公区广泛采用了弧线及流线型设计。

与多数酒店对于这类设计考虑所不同的是，酒店并不将其仅视作审美设计的别出心裁，而是以提升酒店的营收面积为目标，在给予城市江畔景观下的奢华体验的同时，突破原建筑有限的面积空间，「将投入能够用在效益提升的刀刃上」，以「精品精致化和生活场景化」，呈现高端的审美趣味和生活方式。

海鸥丽晶酒店广泛采用了空间流线型设计

上海海鸥丽晶酒店地处国家级历史风貌保护区内，因此资产的翻新需要更加深入地考虑酒店及建筑对于时代文化与城市精神的互动关系。在产品打造方面，酒店既要在外部设计上，符合区域规划要求，强调酒店建筑与周遭景物的协调性与融入感；同时在内部呈现上，也要具备鲜明的品牌调性和辨识度，完成其对于「奢华」与「精品」的当代定义与诠释。

新的建筑仍延续了饭店原建筑的13层主楼和3层裙房，并大面积采用了玻璃外墙，增加景观的通透性，仿佛一块镶满水晶和黄铜的屏风，呈扇形绽开的南立面与浦江三岸建筑物交相辉映。

酒店推敲室内主题打造与视觉呈现时，恰逢金宇澄老师的长篇小说《繁花》即将完成影视化创作。「繁花」，即「繁华」，它既是上海经济繁荣的写照，也有着海派文化的神韵，与酒店于北外滩中所见证的历史和时代之景不谋而合。酒店最终便以「繁花世界 · 海上传奇」为题，将花与叶作为主设计元素，融合了复古细节，贯穿始终。

在历史文化的当代演绎方面，酒店选择将原海鸥饭店内的一些老物件保留下来，或是悉心修复，或是重新雕琢，使其成为酒店的一种文化符号，陈列、点缀、融合至新的场景与语境中。它们是二十世纪末沪上记忆的一角，是在地文化恰到好处的浓缩，也是饭店的气韵与灵魂所在。

一台曾在1900年荣获巴黎大奖的斯图加特斯利得曼尔钢琴厂生产的三角钢琴陈列在曾经的海鸥饭店与如今的海鸥丽晶酒店大堂，连接着过去的辉煌与未来的希冀；此外，酒店也复刻了原饭店的经典旋转楼梯，并将彩绘玻璃等原来饭店建筑中独具时代特色的材料，收集制成为艺术品，展示在各楼层的电梯厅内，让过去的记忆有迹可循。

PART II。

奢华酒店的餐饮品牌化探索

除了评星和外包，酒店餐饮还有其他破圈之道吗

“一家酒店生意的好坏，客房影响下限，餐饮推高上限”By 王涛先生

如果说，奢华酒店最终比拼的更多在于「内容」，在于「售卖审美品位和生活方式」，那么一家奢华酒店的餐饮水准，则在一定程度上决定着其产品表达的上限。这个点缀其中，以视觉味觉两重体验为客人定制在地记忆的空间，其实也是对酒店所主张的生活方式最具象地一种场景化表达。

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酒店餐饮不好做，运营保守、成本高、产品缺少变化等问题都客观存在。在我看来，一家酒店生意好坏，客房影响下限，餐饮推高上限——客房生意好不好，决定了你活不活的下去；而餐饮生意好不好，决定了你活得好不好。好的餐饮可以带来声望、人气、溢价，这些都是酒店不断上升的空间。

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锦麟中餐厅的名字取自于《岳阳楼记》中的「沙鸥翔集，锦鳞游泳」以「沙鸥」回应「海鸥」以「锦鳞」喻以「活力与生命力」

酒店的法餐厅名为Condé饼屋，法语译为「河流交汇的地方」呼应酒店所处位置

谈及餐饮的产品打造与运营管理模式设想，不同于近些年业内常谈的「借力社会餐饮」，海鸥丽晶酒店另辟蹊径地选择将「锦鳞」与「Condé」分别进行了品牌注册。从长远的角度考虑，两间餐厅将首先作为酒店的餐饮配套进行孵化培育，同时参考社会餐饮的做法与优势，并在后续运营过程中实现相对独立地进行单品化发展，成为标志性且具备自身品牌价值的餐厅。

在Condé的未来发展上，王涛先生还补充道，希望其未来能够作为独立的西餐品牌，甚至拥有例如Condé Cake Shop等属于自己的品牌副线，实现更多的个性化创造，最终向外形成独立的品牌认知度，同时向内沉淀为企业自身的品牌资产。

可以窥见的是，过去数十年，中国酒店业的业主投资人完成了运营能力的初始积累，并开始意识到「品牌价值」在资产评估等方面中的重要性，资产的定义由此从单一的「不动产」向外扩展。可以预见的是，随着越来越多的酒店业主投入至旗下品牌的系统性建设与塑造过程当中，行业也将迎来本土酒店品牌的大航海时期，并将整体向品牌资产积累和提升阶段迈进。

PART III。

视觉“繁花”之后

空间如何成为“体验”的培养皿

奢华酒店的生命力源自独一无二的情感体验

“所谓的奢华品牌，其售卖的不单单只是，某个硬件或者某个产品，而是一种审美的趣味和生活方式”By王涛先生

过去，疫情加剧了消费市场的K型分化，这其中既有消费阶层的分化，也有消费者对产品需求的分化。相应地，酒店行业也将在面临持续的分化期——

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