余杭，作为杭州存续时间最悠久的县，论历史，可以追溯到两千多年前。但要论系统性、高品质的城市规划，则还得从2021年分区后说起。

在此之前，因为政府所在地的缘故，余杭的城建重点一直围绕着临平展开。城西片区虽然经过未来科技城十年开发，积累了较为雄厚的产业家底，但是区域地位并不高，城市界面也差强人意。

一个很能说明问题的例子就是，2020年杭州提出构建“一核九星、双网融合、三江绿楔”的新型特大城市空间格局时，余杭还被排斥在主城范围之外，定位仅仅是九座卫星城市之一。

但随着2021年杭州区划调整、余杭东西分家，新余杭“被迫”重新寻找区域中心。而与此同时，迈过千万人口大关的杭州也经历着从“单中心”迈向“多中心”的格局演变。两重因素一叠加，余杭城西板块顿时就如坐上风口的猪。此后短短四年间，从“第三中心”到“两廊一轴”，再到中轴线的横空出世，新余杭正以令人炫目的速度飞快蝶变着。

这其中，北接西站枢纽，中跨余杭塘河，南至湿地湖链的“世界级城市中轴线”，无疑是当下余杭人乃至全杭州最受关注的大手笔城市规划建设项目之一。

这条中轴线是怎么来的，为什么会画在现在的位置？中间经历了哪些故事？未来会如何惊艳杭城？它的建设又将对我们普通人产生怎样的影响？

01

余杭的新中心在哪？

余杭城西片区，过去作为杭州重要的科创产业集聚区，一方面靠着企业入驻、产业培育，实现了短期内经济崛起的“奇迹”；但另一方面，基于这种功能定位所做的区域规划，呈现出大街区、大尺度的特点，并且在城市功能、公共配套方面也留下了很多欠账。

余杭区规资局规划编制中心相关负责人记得，分区之初的城西片有“两多” （城中村、安置小区较多，成片低效工业用地较多）、“三低”（城市规划设计水平较低，城市建筑品质较低，城市土地集约利用水平较低）和“四缺”（缺乏完备功能配套，缺乏城市门厅或景观轴线，缺乏高品质的交往空间，缺乏城市文化韵味和特色），与作为“浙江第一区”新中心的城市形象存在较大差距。

于是，他们立即着手重新规划，希望将城西的发展逻辑从过去的靠政策和产业吸引人进而带动城市化，转变为通过营建活力城市，提供有魅力的城市空间、完善的城市服务、多元的城市功能、宜居的城市环境，来集聚并留住人才，从而催动产业创新。

这些主张和思考，最后都被采纳进2022年8月余杭区委十五届六次全体（扩大）会议的文件中。这次全会第一次提出“建设杭州城市新中心”的发展目标，并谋划启动良渚文化大走廊建设，与城西科创大走廊和五千年发展轴构成“两廊一轴”空间新格局。

“两廊一轴”的横空出世，奠定了余杭今后发展的整体脉络和框架格局，因此备受关注。但当时很多人没有注意到的，官方公布的“两廊一轴”示意图上，在古今千年发展轴与城西科创大走廊的交汇处，多出了一个圈，标注为：

中央活力区

所谓“中央活力区”（CAZ），它是对中央商务区（CBD）理念的一种品质和内涵的延伸，指的是城市中心发展要强化综合功能，让城市中心区不再简单依靠商务、金融作为引擎，而是创办多功能融合的城市公共活动区域，增加旅游休闲、文化娱乐、体育健身等功能，从8小时工作圈扩展到24小时生活圈，更好地服务城市居民。

毫无疑问，作为“杭州城市新中心”，余杭需要有一个CAZ。至于为什么将CAZ设在一廊一轴交汇处？第一，因为CAZ必须是一个相对成熟的片区。规划的位置属于环阿里和环EFC片区，这是一个基础。第二，还得考虑交通。这里紧邻西站枢纽，又有当时还处于规划中的良睦路大通道贯穿南北，连接良渚、未科直至小和山。第三，片区内仍有不少难得的空白地块，给规划部门留出了发挥空间。

几方面因素一叠加，可以说没有比它更适合做CAZ的区域了。而这里也将成为未来杭州“第三中心”里的“中心”。

但话说回来，这个新中心虽然在地图上看只是一个圈，落到现实中却是一大片区域。这片区域又该从哪里入手开始打造呢？

规划部门想到，无论是北京、巴黎这样的古都，还是华盛顿、堪培拉等新城，绝大多数世界级都会城市中央都有一条中轴线，余杭作为第三中心，同样需要有一条世界级的中轴线。但这条中轴线具体画多长合适？在比较了湖滨武林、钱江两岸的核心轴距，大致都在两到四公里后，规划部门最后确定：

将从西站以南到和睦湿地以北这一段2.5公里的范围，作为余杭未来的中轴线。

中轴线区域范围共计17.2km²。其中核心区共计2.84km²，包含城市设计五个功能板块；统筹区共计7.26km²，包含城市设计三个功能扩展板块；协调区共计7.1km²，包含和睦湿地（西3.88km²）、五常水乡（东3.22km²）。

02

世界级中轴线有哪些亮点？

如果要给余杭的中轴线找一个现成的参照对象，我觉得深圳从蛇口、后海到高新园、留仙洞的这条轴线是比较合适的。有别于传统的那种城市中轴线，鹏城西翼的这条科技创新轴上，既有承载产业的高新园、留仙洞片区，也有主打居住休闲功能的蛇口、商业商务功能的后海片区，还安插着一个链接香港和广州的西丽枢纽。

和深圳的情况类似，余杭的中轴线北面是西站枢纽，它使得中轴线具备了链接长三角及全国的能力。同时，余杭又携手市交投通过在西站周边打造云城，并根据阿里等企业的会展活动需求，在东面规划了长三角第一个以数字为主题的会议会展片区，从而实现了整个片区的枢纽化。

而在轴线中段，规划部门充分发挥余杭塘河的金腰带作用，努力缝合河南的未科与河北的云城两大板块。并希望利用余杭塘河水系，提升朱庙园区、梦想小镇的环境，为汇聚于此的中小企业和创业人才提供更多发展空间和更舒适的工作生活环境。

中小企业有多重要，经过最近这一轮“六小龙”的科普，想必每个人都已经很清楚。如果说阿里这样的巨头是城市崛起的引领者，那么城市的整体发展则一定要靠中小企业。记得某年在伦敦举行的一场全球主要城市市长对话活动上，纽约市长就曾当面发表对伦敦的羡慕和赞许，因为伦敦70%的税收来自中小企业。而中小企业的蓬勃兴盛，同样是杭州这些年得以迅速崛起为新一线领军者、“第五城”最有力争夺者的优势所在。

当然，杭州的优势不至于此，另一个经常被提起的，就是其宜游宜居的山水风景。这点对于科技创新类人才尤其具有吸引力。我曾在《十年树城》一文中讲过微泰医疗的老总郑攀靠着一张杭州风光照把他的美国老板Dore Mark“忽悠”来未科合伙创业的故事。那时的未科，屋外望出去还是一片农田，而未来，规划人员将在中轴线南段“复刻”郑攀的那张风景照，将其打造成为一片都市休闲微度假区，人们在此可以享受到“无处不在的休闲”。

毫无疑问，这些设想听起来都很美好，但具体怎么做，尤其是核心区在空间形态上依然存在诸多想象。于是，2023年5月余杭面向全球公开征集《杭州市城市新中心核心区（中轴线）实施性城市设计及重点建筑景观概念设计》方案。

为了确保方案质量，还特别将参与过一线城市或国际知名大都市重点核心片区（不小于1平方公里）的城市设计作为单位遴选的必要条件。

征集活动吸引了全球数十家设计联名体报名参赛，形成了轰轰烈烈的城市品牌效应。经过5个多月的设计研究、评审、深化，英国福斯特及合伙人事务所（Foster+Partners）的方案最终脱颖而出，成功中标。

中轴线城市设计效果图

该方案将中轴线分解为城市客厅服务区、国际数字商务区、艺术文化街区、智慧科创总部区、国际滨水文化区等5个有机串联的功能板块，并引入了许多最新的城市规划理念。

比如小街区、密路网的设计，回归了杭州的老城尺度。又比如对基础设施的场所化处理，使得桥梁、道路变身为一个个公共交往空间。至于城市客厅南部充满围合感的市民广场，犹如放大版的天目里。而北部的未来公园，更因为拥有七个地铁口而冠绝全杭州。

正因如此，中轴线的城市设计方案一经公布，就受到各方尤其是市场的高度关注。

03

多重利好提升中轴线土地价值

2024年1月，余杭全面启动中轴线建设，并于4月成立中轴线区域开发建设指挥部，负责统筹推进，区委书记亲自担任总指挥。

同时，针对中轴线区域内如未来国际演艺中心（杭州音乐厅、余杭大剧院）、余杭文化艺术中心等重点公共文化服务配套项目，余杭又成立了多个工作专班，实现一项目一专班，确保所有环节上的政府主体参与和监督。

当然，政府的监督审查主要是规范性把关，但谁来负责品质性把关呢？余杭的办法是主动寻求外脑，引入“城市总规划师制”。2024年7月，余杭发布“总规划师”求贤令，招募“总规划师团队”，最终由东南大学段进院士及其团队出任。

在指挥部+专班+总师团队的共同努力下，中轴线各项建设进展顺利。

截至目前，余杭国际体育中心专业足球场标段累计已完成总工程量的15%，正在推进土方开挖、地下室主体结构施工；未来公园一期工程已完成施工围挡搭设、场地平整等工作，将尽快开展地下室围护结构施工、改建建筑拆复建等工作；核心区块城市服务综合体已完成施工招标，未来国际演艺中心先导区已开工……

伴随着中轴线的建设，余杭整体的城市界面、配套功能、生活品质都将得到大幅提升，从而使“第三中心”变得更加宜居宜业。这个过程中，包括三土在内的余杭新老居民无疑是最大受益者。

比如说2020年11月浙一总部的正式启用，使得城西百姓再也不用大老远跑到老城区求医问诊。

又比如2024年6月银泰集团与余杭区政府签署协议，将斥资70亿在中轴线上打造杭州未来新商业中心，意味着今后余杭人，尤其是中轴线南片居民，可以不去湖滨挤人潮，在家门口就能享受到比in77还要高一档的商业体验。

最新的消息是，本月底银泰极有可能正式启动该商业项目。翻看浙江省自然资源网上交易中心网站，不难发现，近期即将出让的中轴线文化中心板块YH090703-03、04、05地块，规划建设商业+商务金融+文化+广场+公园，功能定位似乎与传说中的银泰中心高度吻合，民间因此不乏相关猜测。至于最后花落谁家，我们拭目以待。

但不管银泰中心最终落在哪里，作为行业标杆企业，银泰此举标志着对于商业及地产行业来说，中轴线的建设已经起到了明显的稳定市场预期，增强开发商信心，进而撑高整个余杭楼市想象空间的作用。

加之最近，两大外部利好消息进一步提升了中轴线的土地价值。一个是今年初，余杭城市中轴线作为城西科创中心的核心区域被列为杭州市八大城市重点发展的战略区块之一。

另一个则是春节期间“六小龙”概念的爆火，带动杭州楼市的“小阳春”提前到来。2月份，市辖十区二手房成交5977套，同比上涨135%，单日最高网签超400套。3月至今，日均成交量更是达到300多套。而作为“六小龙”概念的主要受益板块，未来科技城尤其是中轴线上的住宅项目，自然受到了更多关注。

比如上一篇《未科地产启示录》里提到的低碳国际社区，被建发拿下后开发成云湖之城，当时三土说的还是九开九罄，但到写作本文时，该项目正在进行第十次公开销售。据了解，十开登记报名家庭2000多组，几乎触发社保排序，想必已经提前锁定十开十罄。

云湖之城如此受市场追捧，除了其地段、环境都没得说外，丰富、多元的商业也是一大卖点。作为中轴线六大联动开发片区之一的国际低碳社区，云湖之城规划了7.6万方的商业，包括沿湖商业、高层裙房商业、中轴线商业等几大商业板块，使得住户可以不出社区就实现基本的购物需求。

云湖之城商业地块总图

云湖之城之后，接棒的是位于南岸艺术慢生活街区的滨江时舟里项目。其城市展厅3月即将开放，项目最快于四月底面世。时舟里能否成为第二个云湖之城，目前还不得而知，但从开发商规划的106-169方等5个面积段来看，这妥妥的是一个改善型楼盘。可见滨江房产对于中轴线的信心。这种信心，将会进一步转化为地产公司的拿地热情。

现场实拍 建设中的滨江时舟里项目。

顺应这种热情，余杭也明显加快了推地速度。根据去年10月发布的《2024-2025年余杭区读地手册》，余杭区计划推出31宗地块，总面积达到2842.8亩，比上一年增加了225.5亩，这也说明政府对楼市的预期在提升。

更值得关注的是，这些地块绝大多数都位于北到良渚、南至闲林的千年发展轴上。其中，光是中轴线南片，今年就还将有智慧科创总部先导区、国际滨水文化区、国际数字商务区、未来数港、南岸慢生活街区等10余宗地要出让。

比如紧挨着滨江时舟里的未来科技城单元YH090901-05-1地块，前不久也出现在了杭州市发布的2025年三月第一批住宅用地集中出让公告中，将于3月24日起开始申请报名。

除此以外，沿着爱橙街由西向东，途中还能发现不少留白地块，其中爱橙街以南、景兴路以东、思凯路以西、阿里公园以北的一块特别引起了三土的注意。

该地块被钉钉、vivo、字节跳动三大公司的总部“包围”，经多方查证，该地块目前的用地性质为商业。但我们不妨大胆假设，如果有朝一日这块地的用地性质改为住宅，其价值潜力会有多高？三土相信，那必将是未科房价的天花板。

考虑到这些地块基本都集中在中轴线或西站枢纽这样的重点开发板块，周边的环境、配套、交通都相当出挑，因此房企的拿地热情也正以肉眼可见的速度高涨起来。

去年底，滨江集团为拍下南岸艺术慢生活街区的YH090901-01地块，经历了44轮竞价、18.36%的溢价率，这才有了如今的时舟里项目。

今年1月，华润集团又经过32轮报价、溢价25.48%，才成功拍下西站新城单元40号地块，一举刷新了云城板块宅地楼面价纪录。

即将出让的南岸慢生活街区第二块宅地（未科YH090901-05-1地块），会否复制之前几块地的争抢盛况，我们拭目以待？