北京的存量商业改造赛道上，又跑出了一位“非标”选手。8月22日，由原方恒购物中心改造而来的望京V-HUB城市乐园正式开业。商业建筑面积约4万平方米的体量里，156个品牌中有88家为首店，首店占比超过56%。开业当天，北京商报记者看到，尽管下起了雨，但并未阻挡消费者的热情，商场内人头攒动，不少餐饮店需要排队等位，时隔12年回归望京的伊藤洋华堂超市也人气爆棚。在互联网大厂云集、商业同质化竞争激烈的望京商圈，产业聚集度虽高，商业能级却长期滞后，亟待差异化供给激活区域消费潜力。这座“非标”商业体选择了一条与传统购物中心截然不同的路。在存量改造成为城市更新主旋律的当下，望京V-HUB能否成为搅动望京商圈的那条“鲇鱼”？它又能否破除存量改造项目“开业即巅峰”的魔咒？

开业首日客流破10万

8月22日，望京商业新地标望京V-HUB城市乐园正式开业。该项目是新辰商业集团旗下存量改造商业项目，体量约4万平方米，整体规划156个品牌，其中88家为首店、旗舰店及定制新形象店，首店占比超过56%。通过打破传统商业体封闭界面，望京V-HUB用多层退台与连廊打通室内外边界，通过320米沿街界面与城市街道自然衔接，开放式公共空间占比约60%。

据了解，望京V-HUB前身为方恒购物中心，自2008年开业运营，于2023年停业改造。2025年8月，新辰商业集团正式启动项目的存量焕新。此次升级后，项目融合了首店经济、ins烟火游乐园、24h微醺聚场三大非标核心，搭建“枢纽定位+潮流引擎+科技赋能”三维架构，大量引入独立主理人品牌。体验类与公共功能空间占比约75%，强化内容驱动与参与属性。

已入驻的主力店包括时隔12年回归望京的伊藤洋华堂超市、POPEYES、MINISO旗舰店、滨寿司、费大厨、哈利法电影城堡等，业态覆盖潮流穿搭、香氛家居、独立文创、特色餐饮、科普艺术、运动健身、深夜微醺，并融合“文商旅体展”多元内容，满足当代年轻人购物、休闲、社交、美育、运动一体化需求。

开业当天，北京商报记者实地探访看到，尽管下起了大雨，商场内依然人头攒动。午餐高峰时段，一些网红餐饮如费大厨辣椒炒肉、滨寿司、大叹号朝鲜族烤肉等店铺均需排队等位。位于B1层的伊藤洋华堂超市是当日人气最旺的区域，首日促销活动吸引了大量顾客。据项目方数据，开业当天整体客流量突破10万人次。

在互联网大厂云集、商业同质化竞争激烈的望京商圈中，望京V-HUB没有选择再做一座标准化的购物中心。

对此，项目方对北京商报记者表示，传统“盒子”商业已很难适应当下年轻消费者的需求，望京缺少的是一个能让人待得住、愿意反复来的公共空间，因此项目提出了“社交反应堆”式青年潮流共生体的概念，核心理念是“让商业回归人与人的化学反应”。项目跳出了传统“盒子”的改造逻辑，将购物中心变为“城市乐园”。“14.2万平方米的总建筑面积中，商业可租赁面积约4万平方米，但我们把大量的空间让渡给了公共区域，开放式公共空间占比约60%。在公共空间营造森系生活空间和公园般的轻松舒适感。这不是在‘做生意’，是在‘做场子’——把人聚起来，商业自然就活了。”

望京商圈迎来“鲇鱼”

望京作为朝阳“第二CBD”，是阿里、美团、高德等互联网大厂的聚集地，大量科创企业与国际化人才在此汇聚。区域常住人口约40万，3公里范围内人口密度极高，青壮年占比达86.3%，客群呈现高密度、高收入、高活力特征。由此衍生出旺盛的悦己消费、社交体验与文化艺术消费需求。

然而，望京的产业能级与商业能级之间长期存在错位。赢商大数据显示，截至2025年底，望京商圈内商业存量面积42.4万平方米，在北京市级商圈中仅次于CBD、亚奥、丽泽和王府井商圈，位列第5。但商圈内高端消费、体验式消费的供给明显不足，大量消费外溢至三里屯、国贸等商圈。有行业分析指出，望京商圈“产业能级领先商业能级半身位”，同质化竞争激烈，商场人气冷热不均，整体项目运营等级不高，商圈内亟需差异化的商业供给，承接青年多元消费诉求，完成区域动能重构。

事实上，存量改造的浪潮已在望京商圈内涌动。凯德MALL·望京于2025年四季度完成了对原华联超市区域约8800平方米的改造，拆分后引入七鲜超市及名创优品、KKV等20多个零售餐饮品牌，调改区域于2026年一季度实现客流同比增长4.1%。望京V-HUB的到来，为这场商圈存量升级再添一枚重磅砝码。

在望京V-HUB项目方看来，望京多元客群中最具代表性的是互联网大厂员工，但“大厂员工”并非唯一受众。区域内还聚集了大量外籍人士、海归人才、文创从业者及品质家庭，不同圈层对商业空间的需求各有侧重。为此，望京V-HUB锚定专业主理人打理的年轻、新锐潮流品牌，以社群社交属性提供“精神栖息”；通过开放式街区与望京小街自然衔接，形成“步行街+商业体”的互补生态，让不同客群在午休、下班后“顺路就能待一会儿”；并以88家首店持续制造新鲜感。针对互联网人“非标”作息的“全时陪伴”，项目特设24H微醺聚场，覆盖深夜消费场景，同时以国际化社群活动承接外籍与海归人才的跨文化社交需求。

望京V-HUB的到来，为望京商圈投下了一块石子，涟漪能扩散多远，还有待观察。

中国商业联合会专家委员会委员赖阳认为，相对望京人口和就业规模，目前几个主要项目的总体量仍有增长空间，项目之间更多是业态补充和商圈集聚。V-HUB的优势在于业态结构与消费趋势比较吻合。云消费时代，实体商业的吸引力越来越来自餐饮、娱乐、文化、社交等体验业态，V-HUB目前的组合更容易形成目的性消费和关联消费。但其短板在于4万平方米体量有限，88家首店形成的是阶段性吸引力，持续竞争力取决于品牌结构和内容能否不断调整。

“开业即巅峰”魔咒何解

存量改造项目的长期运营一直是行业痛点。开业时热度爆棚，三四个月后热度消退。望京V-HUB如何避免“昙花一现”？

项目方对北京商报记者表示，望京V-HUB的底气首先来自对“望京模式”的继承。“五年前，望京小街凭借多方参与、精细化改造、长效运营的机制，从一条设施老旧、业态凌乱的背街小巷，蜕变为全国老旧街区更新的标准范式，五年来商户日均营收增长超过50%。望京V-HUB并非凭空而来，而是望京小街‘全域共生’城市更新的自然延伸。”

有了这条根基，望京V-HUB在运营逻辑上选择了与存量改造项目完全不同的路径。项目方将其概括为“用内容运营代替空间出租，用持续事件代替一次性亮相”。在品牌选择上，项目锚定的是专业主理人打理的年轻、新锐潮流品牌，这些品牌自带内容和社群，与项目之间不是房东与租客的关系，而是共生关系。在内容供给上，望京小街过去五年积累的“周周有文化活动，月月有主题活动”的运营节奏，也将在望京V-HUB延续并升级，青年创见大会等更具话题性的活动已列入规划。在空间设计上，项目从一开始就考虑了内容的多样性，市集、展览、演出均可承载，空间不再是固定的铺位，而是可以不断变换的舞台。“我们赌的不是开业的烟花，是日复一日的内容供给和情感连接。”

在赖阳看来，存量改造最常见的问题是物业更新，但原有业态结构和经营模式没有实质变化。“方恒购物中心原有模式已经退出市场，这次改造的价值在于重新配置商业功能。购物中心的发展趋势，是降低对标准化零售的依赖，增加餐饮、休闲、娱乐、运动、文化和生活服务，使消费从单一购物向复合生活消费延伸。未来竞争重点在于业态结构与消费需求的匹配，以及能否形成有特色的生活情景和持续消费吸引力。”

赖阳指出，望京V-HUB面临的真正考验是后续运营：首店能否转化为稳定消费，餐饮、娱乐、运动、文化等业态能否形成关联消费，品牌和内容能否持续调整。存量改造成功的标志，不仅是开业恢复客流，而是能否重新建立持续消费吸纳能力。

北京商报记者 孔瑶瑶