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（来源：中国地产基金百人会）

不仅是张园，北上海的改造都缺了点活人感

上海的城市更新始终绕不开“海派文化”复兴的命题，2000年是新天地，2010年代是田子坊，2019年前后是愚园路，最近两年声量最大的，是张园。

张园位于静安贴着黄浦区的地方，东边就是原公共租界，所以这是一个华洋杂处的地方，也是解放前华人活动的一个高端区域，很多传奇故事都发生在这里。从这里一路往西向静安寺愚园路，衍生出无数中国文化名人的居住区域。

而华洋杂处的一个体现，就是石库门建筑。张园是上海现存规模最大、保护最完整的中后期石库门建筑群，从改造之初就被寄予了“城市更新标杆”与“海派文化名片”的双重厚望。

静安区还专门成立了张园集团，将其定位为“商旅文融合综合体”与“上海全球新品首发地”，试图通过“修旧如旧”的建筑肌理，嫁接国际顶尖品牌与文化体验，打造兼具历史厚度与时尚锐度的城市客厅。

为了实现这份期待，张园引入了30余个高能级品牌，包括路易威登旅行家居全球首店、法国希思黎之家亚太首店等。

从去年开始，张园确实搞出了许多高逼格的活动在小红书刷屏，但2025年以来，逐渐走向了“不上不下”的尴尬：

闭合式的空间设计，切断了与城市街区的自然衔接，1.85万平方米的商业体量难以支撑多元业态；奢侈品品牌虽有入驻但未不够多，跟恒隆IFC无法抗衡；而生活化的餐饮、休闲业态占比不足，既没有徐汇滨江的松弛感，也缺乏安福路的烟火气，最终陷入“打卡者多、消费者少，观光者众、复访者寡”的困境。

很多人反应，逛张园有一种“冰冷感”。

有网友说，“张园改造算成功吗？我觉得不算。在我看来就是弄堂弄干净了，加了一些时尚绿植元素，逼仄的弄堂没有烟火气，逛起来索然无味，不如找到真正的弄堂类似安福路武康路边的小巷边逛边买。”

△张园的人气反而来自于隔壁的丰盛里，说明了问题

这也恰恰是北上海诸多里弄改造项目的通病。

在黄浦和虹口，这种改造的通病体现的最为明显。

比如黄浦区北京西路的承兴里，作为新里弄改造的代表，虽通过“抽户改造”实现了独用厨卫的生活升级，却仍停留在建筑风貌的修复层面，缺乏与现代生活的深度融合；

外滩源整合了11栋百年建筑与6栋当代新筑，打造了看似高端的商业生态，却因业态单一、缺乏亲民场景，只在圣诞节市集前后人气爆满，其他时候仅仅是网红和游客打卡的地方。

虹口区的四川北路、北外滩，即便引入“影视+文旅”的跨界概念，复原了石库门风貌，也始终难以摆脱“好看不好逛”的标签，与南上海的热闹形成鲜明对比。

这些项目的共同问题，在于将“海派文化”简化为石库门建筑的物理形态，却忽视了其背后“兼容并蓄、顺势而为”的精神内核。

北上海更新，为啥缺了点活人感？

所谓北上海，在笔者看来，是延安高架以北的区域，而不是苏州河以北，因为曾经的法租界位于延安高架以南，英租界和华人区在延安高架以北。过了延安高架以北，就会感觉到一种码头文化商贸和工业文化，而延安高架以南，就进入了艺术创意、生活气息。这是法租界和英租界在起初定位是就存在的差异。

无论是南上海还是北上海，都属于海派文化的组成部分，都是在特定时期对于时代和生活环境的灵活适用。海派文化的本质，正是这样一种兼容并蓄，回应式的、高度实用主义的文化。

而北上海的困境根源，在于对海派文化的“静态解读”。

无论是张园的奢侈品主导，还是外滩源的高端化运营，都陷入了“为海派而海派”的误区——将石库门、里弄等建筑符号当作海派文化的全部，试图通过复刻历史场景实现复兴，却忘记了海派文化的本质是“流动的、开放的”。

这类改造项目往往执着于“高端感”的营造，刻意与生活化场景保持距离，导致商业生态失衡：餐饮业态稀缺、消费门槛偏高、互动体验不足，最终沦为“一次性打卡地”。

旧法租界（南）和公共租界（北），分界线大致在现在的延安路一线

相比之下，这些年南上海的一些更新项目的崛起，抓住了新海派文化的“动态本质”。街区式的多元融合与生活场景的深度营造。

比如徐汇滨江跳出了建筑改造的局限，以“生态+艺术+休闲”的复合业态，将工业遗存转化为全民共享的公共空间，人们可以散步、看展、野餐、社交，在自然与艺术的交融中感受城市温度；

安福路没有刻意标榜“海派正统”，而是以开放式街区为载体，容纳了网红咖啡馆、独立书店、小众品牌店与居民生活，让商业、文化与日常无缝衔接；

淮海路也没有端着高高在上的东方香榭丽舍大道的行为，而是引入了Hai 550，Haus Nowhere，Niko and…Farmer Bob等有青春活力的品牌，摇身一变与老对手南京西路形成了差异化区分。

昔日老化的淮海路，正转型为上海的表参道+原宿

当然北上海特有好的改造项目，愚园路和大学路、苏河湾是三大杰作。愚园路的成功，恰恰在于它没有拘泥于里弄文化的复刻，而是引入了多元小店、街头艺术与社群活动，让历史街区自然融入现代生活。

大学路呢，则彻底跳出“海派符号”的束缚，以韩国开放式小街为蓝本，汇集了话剧剧场、特色餐饮、潮流小店等五味杂陈的业态，没有刻意往大学基因和杨浦的工业文化上硬凑。从而精准契合了年轻人的社交需求，成为北上海难得的活力高地。

苏河湾则提出了soho的概念，和爱丽丝漫游记里的兔子洞概念，以宠物友好和Juicy汉堡节等走出了与众不同的路。

这些项目的共同特质，在于不执着于“是什么”的形式，而专注于“为谁服务”的本质——它们接纳不同文化、不同人群的需求，让街区成为生活的延伸，这正是海派文化“兼容并蓄”精神在新时代的最好诠释。

△愚园路的改造，得益于开放式、亲民街区的打造，与张园的封闭形成对比

去中心化时代：Down Town必须放下身段

有人说，这些年上海到处都是中心，优质商业从内城向中成乃至于外城布局，吴中路的万象城，南站的万科中心，青浦的蟠龙天地，普陀真如的环宇城MAX，长宁的荟聚。包括今年开业和即将开业的金桥新嘉中心，前湾印象城，以及前滩和西岸梦中心。

连程序员圣地张江都要打造自己的副中心。

有多少人是半年没去过人民广场，徐家汇了？这也是所有城市在发展中遇到的挑战，新城崛起，内城衰弱。由于财力充足，企业扎堆，上海处理的算是非常好的，在二三线城市这种内城趋势更加明显。

但无论如何，Downtown上海正在持续被外圈的商业街区吸走人气，最典型的就是徐汇区，徐汇滨江的崛起吸走了区内CBD徐家汇的人气。这个时候，如何应对挑战，维持魔都downtown独特的吸引力，是一个很有意思的命题。

而海派文化，就是维持DT魔力的一张王牌，有梧桐树和小马路的地方才是上海，这也是梧桐区持续不断吸引全国年轻人的魅力。

但海派文化，从来不是僵化的历史符号，而是随着时代变迁不断迭代的生活方式。

晚清的张园，从私家园林转变为公共娱乐空间，容纳了马戏表演、时事演说、西式游乐等多元业态，成为“海上第一名园”，靠的是对市民需求的敏锐捕捉。正如同现在的西岸。

民国时期的里弄，从高档社区演变为平民聚居地，衍生出商铺、学校、戏院等复合功能，靠的是对城市变迁的顺势而为。正如同现在淮海路的转型。

有梧桐树的地方，才是上海，洋房小马路咖啡馆是Downtown更新的王牌

今天的新海派文化，核心早已从“建筑形态”转向“生态共生”，从“历史复刻”转向“生活创造”。

这种进化体现在三个维度：

其一，空间形态从“闭合式”走向“开放式”。新海派的成功项目，无不以开放街区为基础，打破商业与城市的物理边界，让消费场景自然融入城市肌理——茂名北路限时步行街之所以能带动张园周边客流提升40%，正是因为开放空间带来了生活气息的流动；

其二，业态构成从“单一化”走向“多元化”。丰盛里的焕新印证了“小餐饮带动大餐饮、外摆空间激活街区活力”的逻辑，新疆菜、广式点心、潮流咖啡的多元组合，配合沿街外摆的松弛感，让石库门街区重新焕发烟火气；

其三，文化内核从“符号化”走向“体验化”。新海派文化不再需要通过建筑形态来标榜，而是藏在徐汇滨江的艺术展里、安福路的街头表演中、大学路的青年社交里，它是一种“不问来源、只看适配”的包容心态，一种“以人为本、顺势而为”的生活哲学。

张园及北上海诸多项目的困境，恰恰说明：城市更新不是历史建筑的“修复工程”，而是文化生态的“培育工程”；

海派复兴不是对过去的“复刻”，而是对当下的“回应”。当建筑形态成为束缚而非载体，当高端定位脱离生活实际，再珍贵的历史资源也会失去活力。

而南上海的实践已经证明，新时代的海派文化，是在开放的街区里、多元的业态中、包容的氛围下自然生长的——它可能没有鲜明的里弄符号，却延续了海派文化最核心的“兼容并蓄”；它可能看似“四不像”，却精准捕捉了现代人的生活需求，这正是海派文化能够穿越时代、永葆活力的根本原因。

上海的城市更新，终究要回归“人”的本质。当北上海的改造项目能够放下“高端”的执念，让历史建筑成为多元生活的容器，让海派精神在包容中持续生长，或许才能真正打破“南热北冷”的格局，让整个城市都焕发出新海派文化的独特魅力。