作为一个具有300多年历史的村落，

斗门区斗门镇下洲村

因盛产甘蔗、龙眼、

荔枝、葡萄等被誉为“甜甜村”。

今年国庆长假期间，

下洲村“斗门印象小镇”

共接待游客 逾5万人次，

由村民经营的40多家特色店铺

收入颇丰。

游客在品味地道小吃、美食之际，

感受斗门民俗文化

和岭南特色民居的魅力，

乡愁在这里得到了充分释放。

党的二十届三中全会明确：深化土地制度改革。允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。

下洲村作为新一轮全国农村宅基地制度改革的试点村，充分发挥集体“统”的作用，赋予村民更加充分的土地财产权利，通过探索共建共享机制盘活闲置宅基地和农房资源，激发乡村发展的内生动力，打造“斗门印象小镇”模式，其核心是四位一体发展模式：即探索宅基地收益分配新机制，建立村集体、乡创公司、宅基地使用权和房屋所有权人、经营者四方共享收益机制。

不仅如此，“斗门印象小镇”模式目前已经走出斗门、珠海，逐步走向粤港澳大湾区和全国各地，分别在阳西新墟镇东水村，柳州鱼峰区白沙镇白沙社区、里雍镇岩口屯，遵义湄潭县金桥村等进行复制、落地生根发展。

源于乡村振兴，

发展于“百千万工程”的

“斗门印象小镇”模式，

其做法与经验值得进一步挖掘与总结。

“斗门印象小镇”建设情况

在市区镇各级政府部门的指导与支持下，下洲村结合妇联 “创美庭院”建设，2022年10月开始，以“项目共建、利益共享”方式， 打造符合村庄实际、地域特色和风格显著的“斗门印象小镇”农文旅融合项目，积极探索四位一体乡村产业发展模式，盘活闲置宅基地和闲置农房资源，形成既适合市场需求，又符合乡村实际的建设模式，发展壮大集体经济，带动村民增收。建设情况主要包括：

盘活方式上：创新机制，合作共赢。

为统一规划、整体打造适合本地特点的农旅融合产业，体现乡土特色和乡村生活，下洲村探索建立四位一体发展模式，打造“斗门印象小镇”农旅融合产业项目。

下洲股份合作经济联合社与珠海汇华博雅公关顾问有限公司（以下简称汇华博雅）合作，成立珠海市斗门印迹乡村旅游开发有限公司（以下简称印迹公司），具体承担项目策划、农房流转及装修改造和风貌提升、项目运营管理等职能，对“斗门印象小镇”项目进行统一规划、整体打造，为经营者提供技能培训和分类利用指导等服务，实现共同发展。

乡村特色上：修旧如旧，盘活改造。

项目坚持以盘活村内闲置房屋和空余土地为重点，鼓励有意愿、有条件的村民主动参与合作共营，在尊重房东的修改意见和保留原有建筑风貌的基础上，统一对村内古建筑群进行“修旧如旧”改造，融入本土文化元素和传统岭南风格，打造具有乡风乡韵乡愁的“斗门印象小镇”，实现传统建筑的传承保护与传统建筑文化的活化开发双向共赢，营造“乡村闹市品乡风、乡居老宅感乡韵、乡间巷道觅乡愁”的旅游体验。

业态选择上：竞争筛选，厚植特色。

为提升项目业态质量和层次，防止同质化竞争，“斗门印象小镇”项目探索通过竞争方式健全业态筛选机制，让经营者自愿选择经营业态，当一种业态有多个经营者共同选择时，遂采用试运营的方法，由消费者对经营业态进行打分，根据消费者评价高低选择经营者。

结合本土民俗风情、特色美食、非遗文化等要素，充分发挥下洲村作为“甜甜村”的农业优势，围绕乡味（当地特色美食）、乡伴（娱乐体验）、乡情（民俗风情）、乡研（研学）等主题， 首期打造37家各类特色主题店铺，推出白蕉海鲈、糯米鸡、艾饼、陶艺、皮影戏、手工编织等特色产品。

2023年1月份“斗门印象小镇”开业以来，每年接待游客超10万人次，单日最多1万人次，营业额超160万元/年，为40多位村民提供就业创业岗位。

收益分配上：二次分配，共享成果。

为推动项目业态可持续发展，项目整体收益在村集体、乡创公司、宅基地使用权和房屋所有权人、经营者四方之间，按照一定比例分配，形成四位一体的利益共同体共享机制。为兼顾效率和公平，对于从事公益性、不能产生经营收益的业态经营者，由村集体和合作公司从其收益中，对其进行“二次分配”，推动业态多元化良性发展。

运营管理上：科技赋能，优化服务。

印迹公司依托“互联网+”构建线上产业与线下产业运营相结合的乡村产业发展服务平台，服务于村集体、合作公司、经营商户和供应商等群体。通过线上平台，可以精准分析销售数据，精确知道每家业态的经营情况，为改善经营、分析决策提供数据支撑，优化业态服务质量。

运营以来形成的初步经验

经验取得来之不易，探索和创新成为其中的亮点。

“印象”深刻，“小镇”不小。

“斗门印象小镇”项目初步探索四位一体发展模式，实现各方收益、共同发展，经验值得借鉴，主要有以下几个方面：

发挥集体“统”的功能是基础。

“斗门印象小镇”项目，充分发挥村集体经济组织“统”的功能和宅基地所有者职能，在民主协商、保障权益基础上，引导农户盘活闲置资源发展乡村业态，带动村民增收；通过为经营者提供技能培训和分类指导，以提高经营者素质和业态经营质量，降低经营风险，壮大集体经济。通过发挥集体“统”的功能，提升农村集体经济组织统筹资源利用、统筹产业发展和统一成员服务的能力，村民真切感受到了乡村振兴的参与感和获得感。

梁冠贤/摄

构建有效的利益联结机制是关键。

“斗门印象小镇”项目探索四位一体发展模式，村集体经济组织规范引导撬动各类主体参与，保护了各方权益；在保障权益基础上，引导村民挖掘闲置宅基地和闲置房屋潜力，此举夯实了发展载体；社会资本参与项目策划、风貌打造、业态发展等管理、宣传、营销和培训服务，提升了项目层次和发展能力；经营者负责日常经营实现了业态价值，四方各负其责推动项目稳定发展，带来实实在在的好处。

梁冠贤/摄

激活乡村发展的内生动力是保障。

“斗门印象小镇”项目通过植入和丰富乡村多元业态，夯实产业发展基础。通过权益赋能和利益联结，把村民组织起来，把社会资源要素吸引进来，克服传统的分散经营缺陷，解决了类似改革中业态低水平发展和无序竞争格局，在一个村子里有效地实现了闲置资源盘活利用促进乡村产业融合发展的组织化机制化，有效激发了相关主体稳妥有序盘活闲置资源促进乡村发展和村民参与的 内生动力。

梁冠贤/摄

提供可复制路径的核心是创新。

“斗门印象小镇”项目建设，与全国农村宅基地制度改革息息相关。作为全国农村宅基地制度改革的一个案例，下洲村充分发挥集体“统”的作用，赋予村民更加充分的土地财产权利，探索共建共享机制盘活闲置宅基地和农房资源，靶向发力增强宅基地制度改革的叠加效应，为斗门乃至珠海深入实施乡村振兴、“百千万工程”增添新动能，提供可复制推广的借鉴路径。

梁冠贤/摄

找个晴好天气，

一起到下洲村

感受古村的文化与魅力吧！

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