5月楼市依旧在上演“冷热不均”的分化戏码。

据中指研究院数据显示，5月，百城新建住宅均价为16815元/平方米，受部分城市优质改善项目入市带动，环比结构性上涨0.30%，同比上涨2.56%。

二手房方面，挂牌量持续高位下，“以价换量”现象持续主导市场，5月百城二手住宅均价为13794元/平方米，环比跌幅扩大至0.71%，同比下跌7.24%。

进一步细分来看，上海、广州凭借高端改善盘入市，新房价格分别以1.47%、1.25%的环比涨幅领跑核心城市。尽管核心城市二手房成交保持一定活跃度，但价格短期仍有压力，不同能级城市二手住宅价格环比均呈降势。

“6月楼市政策环境预计将保持宽松基调，关键在于专项债收储、城中村改造等政策落实进展。”中指研究院表示，同时随着年中销售节点的来临，房企推盘节奏及促销力度或将加大，核心城市市场有望保持修复，但各城市之间、新老项目之间分化行情仍将延续。

上海新房价格涨幅领跑百城

分梯队看，新建住宅方面，5月，一线城市新房价格环比上涨0.90%，其中上海新房价格涨幅居百城首位，一线城市中仅深圳下跌，环比下降0.09%；二线城市新房价格环比上涨0.06%；三四线城市新房价格环比下跌0.11%。

具体来看，新房价格上涨较为显著的城市包括上海、广州、无锡和南通，环比分别上涨1.47%、1.25%、0.77%和0.38%；价格下降较为明显的城市则包括珠海、东莞、乌鲁木齐、江门和廊坊，分别环比下降1.13%、0.48%、0.41%、0.41%和0.35%。

5月百城新建住宅价格及环比涨跌幅（部分截图）

湾财社记者注意到，上海新房价格环比上涨的背后或同部分改善项目入市有关。据不完全统计，今年5月，上海9个楼盘“日光”，其中不少项目为单价10万以上的改善盘。

5月27日，位于上海杨浦滨江的保利·海玥外滩序BUND98项目迎来首次开盘，该项目首批次销售均价为12.64万元/平方米，223套房源当日全部清盘；5月24日，位于上海浦东前滩CLD的前滩公馆项目五批次产品开盘即售罄，项目入市均价为12.47万元/平方米；5月21日，均价达18.5万元/平方米的上海壹号院三批次迎来线下开盘，当日实现销售额40.25亿元，全部售罄。

针对不同能级城市新房价格的涨幅变化，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一线城市特别是上海、广州等地改善型房源5月份交易活跃，带动均价走高。

但在二线城市，尽管新房交易重点也日趋向中心区改善盘集中，但由于同质化竞争，对价格比较敏感，导致部分区域、楼盘出现了价格松动。同时，改善盘对之前批售的其他盘源的竞争优势明显，导致其他新房项目出现降价，这是5月份二三线城市新房价格走弱的主因。

二手房市场深度调整

与新房市场的上涨形成鲜明对比，二手房市场延续“以价换量”趋势。

二手住宅价格方面，5月，一线城市二手住宅价格环比下跌0.37%，二线及三四线城市二手住宅价格环比分别下跌0.78%、0.76%。

5月百城二手住宅价格及环比涨跌幅 （部分截图）

但在成交量方面，二手房已在多个城市占据主导。以深圳为例，据乐有家研究中心，5月深圳二手房录得量为5727套，环比下降13.2%，同比增长17.6%，仍超5000套荣枯线；5月深圳二手住宅网签量为4687套，环比下降18.2%，同比增长18.3%。作为对比的是，5月份，深圳一手预售住宅备案2054套，远低于二手房的成交量。

上海二手房成交量亦高于新房。据上海市房管局消息，上海一手住房5月成交62万平方米，同比增加24%；二手住房5月成交161万平方米（1.90万套），同比增加14%，为2022年以来同期最高值。

针对当前二手房市场的形势，李宇嘉提到一组数据，4月份以来，二手房挂牌量继续增加。中信证券统计，截至2025年5月18日，140个样本城市挂牌量为521.7万套，周度环比增长0.2%，较年初增长5.8%。“大户型挂牌增长是新现象，主要原因在于改善型新盘对存量房的竞争效应明显，加上部分业主置换需求增加，挂牌增长，且愿意降价卖房的业主增加，导致二手房价格调整比较明显。”李宇嘉说。

6月核心城市市场或进一步修复

展望未来，中指研究院认为，6月楼市政策环境预计将保持宽松基调，关键在于专项债收储、城中村改造等政策落实进展。同时随着年中销售节点的来临，房企推盘节奏及促销力度或将加大，核心城市市场有望保持修复，但各城市之间、新老项目之间分化行情仍将延续。

克而瑞研究中心提出了同样的预判，6月供应稳中有降，房企推盘积极性一般，不过因加强了主城区改善供应比例，叠加房企年中冲刺，或将加大营销力度，预期6月成交环比持增，同比有望持平去年同期，市场延续止跌回稳的弱复苏走势。

而从市场热度来看，克而瑞研究中心认为或将延续高位波动。据CRIC监测数据，28个重点城市2025年6月预期项目平均去化率34%，环比下降11pcts，同比上升2pcts。值得关注的是，一线短期内市场热度延续，2025年6月预期去化率为43%，同环比齐增。

李宇嘉表示，进入6月份，改善盘供应继续增加，而且开发商追求半年度业绩，也愿意推送高品质房源获得业绩，且6月份仍旧是销售平淡的时节，开发商可能会增加一些促销的手段。

他进一步提到，6月份一二线城市新房价格将继续在高位，成交热点集中在区位好（主要位于中心区）、品质高、性价比突出的区域。同时，外围区域新房或“旧库存”在面对激烈的竞争时，可能继续以价换量。二手房方面，大户型挂牌和成交增加，二手房价格整体跌幅趋缓，但挂牌量比较大，且面临新房的竞争优势，二手房价格整体继续承压。

采写：南都·湾财社记者 孙阳