观点指数(GDIRI) 10月19日，深圳中建观玥项目正式开盘，据悉2047批客户抢192套房，登记比为1∶10.66，开盘90分钟即售罄，销售金额约6亿元。

这是深圳“9.29”楼市新政策后第二个“日光盘”，也是深圳今年以来第三个“日光盘”。

据深圳市住房和建设局统计，10月1日-7日，全市新建商品住宅认购销售1841套，合计19.18万平方米，认购量较去年同期增长664.14%。在7天假期中，一二手房共计成交3155套，平均每天成交450套。

中建观玥是中建八局旗下开发平台中建东孚首进深圳的项目。这个项目地块于2023年8月18日，由上海中建东孚投资（中建八局）以16.15亿元竞得。地块总用地面积为14262.5平方米，规划建筑面积77015平方米（其中住宅71695平方米），综合楼面单价为20969.94元/平方米。中建观玥名邸商品住宅规划了719户，保障性住房101户。

根据土拍条件显示，拿地建成后普通商品住房平均销售价格不高于5.03万元/平方米，该宗地不仅是近年来深圳光明区拍出的最高限价地，也是限价突破5万元的唯一项目。

而项目开盘备案价3.8万元/平方米。据了解，开发商给出了“诚意登记优惠3%，VIP升级优惠3%，认购优惠4%，按时签约优惠1%，五成及以上首付优惠1%或一次性付款优惠2%”的开盘优惠，折后价格约3.3万/平方米起。若以最初地块挂牌出让时设定的5万/平米的销售限价计算，最后的开盘价实际打了近7折。其中，80平方米三房折后总价低至249万元。

中建观玥项目位于光明凤凰城板块，此次开盘包括80平三房、89平三房及110平四房3类户型，价格在光明新房市场具有较强竞争力。中建观玥与周边项目（中海时光境、润曜府、润晖府）存在10%-30%的价差。

也许是基于对陌生市场的谨慎，相比其他项目中建观玥整个开发进度较为缓慢。同类型项目一般从拿地到开盘6-8个月，而中建东孚首个深圳项目用了13个月。中建观玥今年10月开盘也正好踩中了政策的节奏，通过打折促销。

9.29新政后，深圳优化限购政策，即外地客户可在深圳非核心区购买一套商品房。光明区作为取消限购的区域之一，来访者和认购数量明显增多，市场活跃。

光明区和其他10个区相比，成交套数在全市属于前列（光明、龙岗、宝安、龙华），占比超过10%，年内最高占比为18%。

从去化来看，截至今年9月底，全市去化周期为21.78个月，光明区为19.97个月，略低于全市均值。也即光明区楼市成交活跃度有一定的基础，取消限购更刺激了潜在的购房人群入市。中建东孚拿地就对外宣称，项目定位为刚需、刚改社区，以南山区、福田区等主城区外溢客户为主、光明区地缘性客户为辅。中建观玥折价出售新房项目迎合了刚需市场。

这样的情况不久前也曾出现。

10月14日，深圳龙华深业上城学府首次开盘，332套房源于当晚全部售罄。此次开盘，深业上城学府推出的332套商品住宅吸引了744批购房者成功入围选房，入围人数是房源数量的2.24倍，创下今年深圳入围人数比最高的住宅盘记录。

据了解，开盘当天该楼盘销售备案均价约为8.05万元/平方米。得益于开盘期93折的优惠折扣，最终销售均价约为7.6万元/平方米，房源总价在600万至890万元之间。而片区房产中介分析，因为单价相对较低，所以能在开盘当日告罄。据悉，该楼盘最低单价可达6.8万元/平方米。

根据观点指数观察，政策发布不久后，开发商打折促销策略一般都可以获得不小的成交量。

去年11月23日，深圳市出台新的“普通住房认定标准”、“二套首付比例下降”政策。具体来看，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，这直接降低了居民购买二套住房的资金门槛。

1123新政过后，开发商想要以价换量，不少推盘项目打出折扣。龙岗平湖金光华凤凰九里慧苑、满京华金硕华府、深圳北站新盘中洲迎玺花园等项目均有不同程度的折扣。其中，深圳北站新盘迎玺花园推出642套住宅，建面93-121平方米，备案价格区间约在6.68-7.96万，开盘当天87折，折后单价5.83-6.95万/平方米。

此前，中建八局微信公众号披露，光明区观光路地块的获取进一步优化了八局投资版图，标志着八局地产战略性进入深圳市场，实现北上广深一线城市全面布局。中建八局将以深圳市场为锚点，带动大湾区地区综合业务持续打造为企业规模和利润支撑的战略市场。

中建八局房地产开发与投资业务收入为194.18亿元，占总营收的比重约为3.87%。据债券募集说明书显示，2023年中建八局房地产投资与开发板块商品房项目预售金额为411.57亿元，销售面积为167.07万平方米。房地产投资与开发业务是中建八局收入的重要补充，未来该业务营收提升的空间还很大。

观点指数认为，中建观玥折价销售让光明区消费者或深圳客群对其有了基本的品牌认知。但当下的项目作为利润支撑的力量还较为薄弱，仍需要持续投入，进而提高利润规模。