很多人都说，今年的老黄埔，让人爱得分外纠结。

不是说老黄埔不够好，事实上，这些年来，老黄埔一直都很强劲。

5号线、7号线、13号线（二期在建，土建进度约84%）三条地铁线十字交错，以大沙东站为例，去科学城只要4个站，去万博7个站，去新塘8个站，去珠江新城10个站。

只要是跨区通勤客，尤其是珠江新城外溢客，都愿意高看一眼。

同时，老黄埔有着广州东进第一站、广州第二CBD、海丝城等诸多名头，今年也不例外，《广州海丝城规划设计》正式获批，提出要将老黄埔打造成「世界级滨水活力区」。

如果道心坚定，长期持有，老黄埔买家一定能等到改头换面那一天。

但你也知道， 老黄埔有广石化坐镇，城市界面也不够漂亮，想比环境，肯定拼不过万博与天河东。

而在成熟地段，广钢与花地湾又争又抢，还不用陪你苦苦熬拆迁。

于是，今年以来开盘的两个项目，不约而同选择 把户型做得屌屌的、把价格压得低低的、把预期拉得高高的，尽全力招揽买家的心。

就在上个月月底，中建海丝城正式开盘，最便宜的一套三房不到300万，硬是将浑身反骨的第二CBD，扭转成刚需们的东部粮仓。

图丨中建海丝城开盘现场

毫无疑问， 中建海丝城打了场漂亮仗。

但随着热度重回老黄埔，很多粉丝反而困惑起来，如今老黄埔前后盘踞超十个新盘，二手也展露出惊人性价比，要如何从中选择？

现在，我们好好聊一聊。

二手房，怎么买？

首先，这里需要记住两个词，第一个词，强学位。

我们可以来看一张表格，今年1-7月，老黄埔二手成交前十，学位房几乎屠榜。

如果你想保证流动性，学位房一定是最佳选择，哪怕预算不太够，一套楼龄20+年的二手，也能保证你顺利熬过过渡期。

第二个词， 总价约束，优先选择 100-300万的房子，最高不要超过400万。

尽管100-300万的房子总是伴随短板，但在今年以来，75%的二手份额都由它占据，当下的市场，这个总价段足够安全。

至于总价300-400万以上的房子，这几乎是老黄埔二手总价上限，如果没有足够稀缺的优点，建议慎重入手。

而在老黄埔近百个二手中，这些小区值得一看：

01、金碧世纪花园：核心卖点是地段，一路之隔是天河，属于天河刚需客外溢首站。

小区拥有大社区，南北楼间距很宽敞，目前不近地铁，未来13号线二期（在建中，土建进度约84%）会在约1.2公里处设立珠村站，改善通勤问题。

02、万科城市花园：核心卖点是 5号线文冲地铁站上盖+低密社区，小区里绝大部分房子只有11-18层，在老黄埔非常少见，楼龄为2003-2007年，几乎是老黄埔次新盘中最低密的二手小区。

03、保利学府里：核心卖点是 2015年楼龄+鱼珠地段+港湾小学学位，综合素质相对均衡。并且，由于保利学府里楼龄较新， 户型非常抗打，70+平即可做到三房。

04、黄埔花园：核心卖点是学位，对口怡园小学，小区里住着大量GWY，居住氛围不错，离地铁也非常近，D区走到裕丰围地铁站只有约400米。

小区建成年代横跨2003-2014年，其中EDG栋为小区最新组团，梯户比同样也是最低，可以优先考虑。

05、金碧领秀国际：位置在黄埔花园东侧， 核心卖点同样为学位，对口怡园小学。除了学位外，小区视野会更好些，南向高层可以望江。

但要注意，二手业主VR视频显示，小区南向空地已经开始动工，未来可能存在遮挡。

06、怡港花园：位置在黄埔花园西侧，核心卖点是13号线二期裕丰围站约500米+家楼下的黄埔花园，不过，怡港花园今年被划入全新办学的黄埔区教育研究院实验小学，目前还没有教学成绩可供参考。

07、泰景花园：核心卖点是 大沙东站（5号线+7号线换乘点）步行距离约300米+怡园小学学位，很受刚需客欢迎，缺点是建成年代为2000-2009年，外立面已经不再年轻。

08、怡园小区：核心卖点为 怡园小学学位+5号线大沙地站步行距离约700米+价格亲民，100多万就能买到2-3房。

缺点是楼龄，建成年代为1992-2000年，即使加建电梯，也很难遮盖颓势。

09、中鼎君和名城：中鼎横沙旧改的一期商品房，核心卖点是 2017年楼龄+大沙东站（5号线+7号线换乘点）地铁上盖，曾一度是老黄埔的二手天花板。

今年中鼎官宣引入黄埔军校纪念中学+黄埔区实验小学之后，一期二手业主也同步获得了入学资格，今年起学位开始加分。

10、万科金色悦府：万科城市之光的第一期商品房，核心卖点为学位， 小学为华师开发区实验小学，初中为黄广附，并且是老黄埔唯一直升黄广附的二手。

但要注意，万科金色悦府近年发生过学位维权，后期直升存在不确定性。

一手房，怎么选？

第一、买配建初中的

老黄埔不缺优秀小学，黄埔区内10所省一级小学，全部都在老黄埔发源，怡园小学、荔园小学、港湾小学口碑都很不错。

唯独初中，多少有些一言难尽。

除部分直升以外，大多数学校小升初都需参与黄埔第一组摇号，对应阵容为港湾中学+123中+石化中学+86中+丰乐初级中学+黄广附东校区。

这6所学校里，丰乐中学是2023年新成立的，暂时没有成绩参考，其余能打的，只有一所黄广附。但由于某些特殊原因，黄广附真实中签率一直很低，所以老黄埔的小升初，常常哀嚎遍野。

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总结就是，在老黄埔，你可以不读黄广附，但一定不能读到现有渣校。

因此，配建初中/九年制学校的一手房，往往能够横扫一二手。

第二、买环境好的

在2014年与萝岗区合并前，老黄埔便是最初的黄埔区，论资排辈，这里也可以尊称一声老城区。

但要注意，老黄埔过去属于工业区，因此光鲜亮丽的城市界面，这里并不常见。

从现状来看，区府一带受政府建设惠及，城市界面是不错的，考虑远期，大沙东-文冲一带最先成片开发，也能达到不错的完成度。

当然，如果是成片开发的旧改，通常旧改范围内能形成合力，塑造全新城市界面，这种情况下，低密组团也是不错的选择。

结合以上两点，一手购买思路比二手更加清晰：

重视学位的，优先考虑中建海丝城、中鼎书院上城，购买重心需要放在三房及小四房身上。

而重视环境的，则优先考虑 中央公馆及 富颐华庭，大户型优先。

这里单独说一下，中央公馆靠近区府，当下的城市界面，就已经在老黄埔数一数二。

而富颐华庭，则是老黄埔很少见的，有大花园，两梯四户梯户比，层高还能控制在33层以内的社区，未来很难再有。

当然，如果你想搏变量，还可以坐等 华润新溪旧改、珠江村旧改、鱼珠旧改登场，以上三者的共性是地段得天独厚，天花板极高。

至于各盘之间的差异，大家可以从下表自取。

数据量较大，可能会存在错漏，也欢迎各位友好勘误

而在表格之外的部分，譬如 老黄埔有什么配套，近期有哪些利好，销售哪些说辞是饼，建议各位向 @二娃咨询。

向大家介绍一下， 除了资深媒体人以外，二娃还是一位在老黄埔生活了8年的老业主，老黄埔的动向，恐怕没有大V能比二娃更加清楚。

图 丨 二娃和他的天台花园

如果你对老黄埔感兴趣，不妨和二娃面基，聊聊这些年过得咋样，有啥生活体会，再决定要不要入手。