「核心提示」

崇尚激进打法的王振华，能接住儿子守下的“江山”吗？

作者 | 詹方歌

编辑 | 邢昀

9月，新城控股前任董事长王振华回归的消息逐渐散播开来。先是在新城供职近30年的老臣被革职、移送法办，而后有知情人士表示，早在7月初，王振华已经开始跑大区、熟悉公司业务。显然，这位62岁的房企创始人想要回归。

2019年，王振华因猥亵女童被判五年，旗下上市公司股价也在短时间内迎来暴跌，公司名誉受损严重。虽然儿子王晓松接任董事长席位之后，公司在一定程度上与王振华做了切割，但接踵而至的是每况愈下的地产大环境。

如今，王振华的回归是否会让猥亵女童案对旗下三家上市公司的影响持续？这位在顺风局摸爬滚打30年的激进领导者，又将给“守成”五年的新城带来怎样的变数？

1、火速回归

按照刑期推算，王振华出狱的时间在7月初。7月至今，新城旗下上市公司股价都迎来小涨，7月初幅度最大。显然，资本没有忘记这位房企创始人，并采取了迎接的姿态。

当时，诸多市场声音都在推测，作为新城控股的实控人和创始人，他是否会立刻回归。

真正的大动作发生在两个月后：9月11日，新城控股发布内部通知，被视作公司元老的副总裁倪连忠被免去副总裁的职务，并移送司法机关。有市场消息称，此事是王振华的决定，原因则是倪连忠涉嫌贪腐，且金额不小。

公开资料显示，新城控股创立于1993年，两年后倪连忠加入，从工程师一路做到项目总经理，直至副总裁。到事发为止，这位地产老将在新城控股的工龄接近30年。

虽然在王振华入狱后的五年中，新城控股和新城发展的掌舵人一直是王振华的儿子王晓松，但或许正是因为倪连忠的老臣身份，处理结果由王振华决定更加合适。

事实上，王振华的回归可能比外界想象中更早。此前，《壹地产》报道称，王振华出狱后旁听了新城的半年度工作会议，随后开始了解各个大区的业务。来自新城控股的官方信息显示，半年度工作会议的时间在2024年7月8日到10日。也就是说，王振华几乎是刚刚出狱就已经开始着手了解公司事务。

据悉，新城集团拥有新城控股、新城发展、新城悦三家上市公司，其中新城悦为物业管理公司，港股上市的新城发展是A股上市的新城控股的母公司。

2019年王振华猥亵女童案事发时，新城控股连续跌停。新城发展股价在一个月间从超过10港元/股跌至5.327港元/股；随后几次大起大落，仍旧摆脱不了地产市场的颓势，至今跌跌不休。

面对股价一路下行的趋势，作为公司实控人的王振华在服刑期间不断增持。港交所信息显示，2020年后王振华的账户对新城发展的增持操作达到10次之多。

值得注意的是，2022年12月，新城发展进行了一次5.6亿股的增发，按照3.5港元的配售价来算，筹资金额达到19亿港元，这次增发正是王振华掏的腰包。后续公告显示，这笔钱被用于兑付境外债券及补充营运资金。

目前王振华及其配偶持有新城发展股份合计占比64.76%，穿透后，持有新城控股股份合计占比为43.52%。虽然到目前为止王振华并未在公司中担任职务，但其实控人的身份，仍可以对公司强势把控。

2、今非昔比

从目前的迹象来看，王振华的回归几乎已成定局。那么这位一度被外界称为“野蛮人”的冒进者，如今面对着怎样复杂的环境？

首先，房地产市场仍然处在深度调整期，新房难卖的趋势愈演愈烈。都说“金九银十”，但今年中秋假期的销售情况是过去五年中情况最差的，且相对去年跌幅不小。

中指研究院数据显示，今年中秋假期25个代表城市的新房日均成交面积为12.9万平方米，比2023年下降了29%。在王振华刚刚入狱的2019年中秋，日均成交面积达到28.5万平方米，如今已经腰斩。

再看企业本身，新城控股刚刚公布的8月经营简报显示，今年前8个月公司累计实现合同销售金额295.42亿元，比上年同期减少45.75%。作为对比，2019年同期，公司累计实现的合同销售金额为1714.66亿元。

如果横向比较，新城控股的确是行业内情况较好的房企，至今没有债务违约，债务和营收情况不仅在民企中处于前列，甚至好于不少有国资背景的房企。

但即便这样，新城控股的2023年报其实也被出具了非标意见。会计师事务所在年报中提出，截至2023年末，公司的流动负债达到177.93亿元已经超过了流动资产，且包括短期借款、一年内到期的流动负债等在内的有息负债余额达到212.37亿元。而新城控股的非受限货币资金仅有128.22亿元，不能覆盖有息负债。

2024年中，新城控股的债务确实有一定程度的减少，比如，相对2023年末，公司一年内到期的非流动负债减少了20.53%，短期借款减少了28.49%。但相应的，公司非受限货币资金也降至116.25亿元。

针对上年度的非标意见，公司在2024年中只做出了较为宏观的回应：努力运营，继续保持经营性现金流为正；充分借助政策支持，实现上半年筹资活动净现金流流出收窄，并有效调整流动负债和非流动负债的结构，确保公开市场全额按时兑付，保证主体信用等等。

出身草莽，崇尚激进打法的王振华，看惯了房地产市场的高歌猛进，又该如何面对如今几乎深不见底的低迷光景？

提起新城，人们总会想起新城如黑马一样的2017到2018年，当时的掌舵人正是王振华。2017年初，新城控股提出850亿元的销售目标，结果不仅提前完成任务，甚至破了千亿大关，累计合同销售金额达到1264.72亿元，同比增幅达到94%。2018年，其销售额再度翻倍，达到2211亿元。

虽然债务也跟着翻倍，但那几年公司剔除预收账款后的资产负债率总体仍然能够保持稳定，甚至能做到稳中有降。

现在看来，周期顶部的激进打法似乎也算不得什么错误。只是今时不同于往日，最大的区别在于需求——那是一个人人都想买房的年代。

3、“大小王”

王振华因猥亵女童入狱后不久，地产政策收紧明显。2020年8月，“三条红线”出台，即剔除预收款后的‌资产负债率不得大于70%、‌净负债率不得大于100%、‌现金短债比不得小于1倍。当年，这样的标准之于房企几乎等同于紧箍咒。

两年的整改过后，仍有融创、远洋、富力等等知名房企三线全踩。外界惊讶发现，新城作为民企竟成为了为数不多“三线全绿”的房企。

而新城由激进向谨慎的转折点，也正是王振华入狱之后。当时，王振华的儿子王晓松接任成为新城的管理者，他的风格相对父亲更加稳健。

Wind数据显示，王晓松继任后，新城剔除预收账款后的资产负债率由75.48%降至目前的67.33%。

2020年到2023年间，新城控股拿地数量几乎可以用骤降形容。2020年，120幅土地；2021年77幅；2022年，两幅；2023年，全年无新增土地。今年5月底召开的股东大会上，被问及规模收缩的隐忧，王晓松回答：“没必要补足规模。”

那场股东大会上，王晓松还给市场吃了一颗定心丸：公司公开市场“爆雷”不太可能发生。截至目前，新城在公开市场仍旧零违约，即便对于“三线全绿”的房企来说，这也不是一件简单的事。

公开资料显示，截至2022年底，“三线全绿”的房企还包括中骏集团、金辉控股、龙湖集团、万科集团等十余家房企。到现在，中骏和金辉都已经深陷债务违约，万科也在违约边缘徘徊，只剩龙湖和新城仍旧坚守，成为民营房企中的另类。

激进与保守、突破与守成，王振华和王晓松父子俩的风格几乎是一对反义词。在新城的管理上，父子二人也几上几下。

2015年3月，王晓松成为新城控股总裁，任期原本应到2018年3月，但在次年10月，他就因个人原因辞去了职务，总裁的职务又落回了王振华肩头。2018年8月，王振华辞任总裁，王晓松接任；2019年7月，王振华入狱，王晓松作为总裁又接下了董事长的职务。

当时的董事会记录显示，王晓松以8票同意、0票反对、0票弃权的结果当选了董事长。今年5月末，王晓松的总裁和董事长职务都经过选举连任，任期将到2027年5月终止。

虽然公开资料显示，王振华目前并未在管理层有任何职务，但他仍旧是最大的股东，而王晓松在新城控股的持股比例则相当低，仅有50万股，持股比例约为0.21%。再加之王振华出狱后一系列动作，或许新城控股目前仍旧将属于“老王”，而非“小王”。

只是，习惯了顺风局的王振华，能够接下儿子在逆境中守住的江山吗？