来源： 凤凰网房产杭州站

关于钱江新城2.0的争议一直没有停过，看多者寄予它“第二个南星桥”的厚望，看空者则觉得现有的规划配套无法匹配5-6万元/㎡的均价。

这场多空博弈哪一方能阶段性取胜，很大程度上取决于第一套次新房的成交价。

栖江揽月轩实景图（摄/祝立铭）

8月底，钱二首个豪宅项目栖江揽月轩交付。上周项目办出大证，二手房陆续出动，截至目前，贝壳找房等多家平台已挂出至少16套房源。

尽管外界纷扰不断，业主们的价格却咬得相当紧，“低价房源”也要7.5万元/㎡以上。

据附近中介说，他们对标的是江河汇留香园，断不可能轻易抛掉。

01

“大证下来第一天就有4套挂牌，周末两天又新增了10套。”七堡中介Y哥度过了一个忙碌的周末，他负责的杨柳郡最近卖得很不错，栖江揽月轩交付后，带看半径又扩大了1公里。

截至今天，仅在他们门店挂出了14套栖江揽月轩的房子，算上其它机构的，估计有20套以上，Y哥推测，这个数据最终可能在40-50套左右，再往上就比较难了。

“2022年的小区，总价那么高，又在新区，投资客已经被洗掉一大批了，小区还是以自住为主。”

或许是挂牌量不大的原因，目前房东的价格摒得较牢，贝壳找房显示，小区目前的挂牌均价为83288元/㎡。

最贵的一套，是楼王位置的195㎡大五房，边厅的尺度相当阔绰，总价1950万元，折合单价99990元/㎡。

栖江揽月轩实景图（摄/祝立铭）

其次是一套165㎡的四房三位户型，相比195㎡少了一个房间，房东报价1490万元/㎡，单价9万元/㎡出头。

但Y哥认为这两套不太容易出手，大部分的价格都集中在7.9-8.5万元/㎡，而且客户普遍认为“价格偏高”。毕竟，如果对户型尺度没那么执着，手握1200-1500万，都可以在江河汇核心的留香园挑挑拣拣了。

所以，尽管Y哥和同事们贡献了几十次带看，一套单价7.5万元/㎡的中间楼层165㎡甚至被盘了32次，仍未出现第一套成交。

02

大红盘从交付到第一套成交，往往都在2-3天内，和品、杭樾润府、亚运村都是如此，栖江揽月轩为什么至今没有声音？

上文提到的“价格”只是一方面原因，另一方面是外部客户对板块现状的担忧。

和申花、奥体、文晖这些成熟的区域不同，当前的钱二仍然是一片巨大的“豪宅工地”，规划方面，除了住宅外，商业用地仍没有兑现，板块核心的五堡TOD也待字闺中。

尽管栖江揽月轩处于更靠近江河汇的板块西翼，学区还是天长观潮，但花上1000多万买一个未来的预期，不是谁都有的勇气。

栖江揽月轩实景图（摄/祝立铭）

况且，杭州主城依然在执行严格的限价制度，总价800万的新房产品力“卷”上了天，摇号难度相比前几年也降了不是一星半点，因此许多客户在看完后，还是重归一手房的怀抱。

但这并不意味着栖江揽月轩的产品平庸，相反，在同期产品里已经做到了“天花板”级别。

据我们了解，交付前滨江集团主动为项目做了升级，多功能架空层，公区景泰蓝石材上墙，地下车库还升级成了今年流行的白雪公主石材 星空顶元素，整体的颜值和质感十分在线。

栖江揽月轩实景图（摄/祝立铭）

有不止一组客户表示了喜欢，最后还是迟疑在价格上。

03

似乎收到市场的反馈，竟有两套房源主动降价了。

那套被盘了32次的大四房，从1300万元降到了1250万元。而另一套房源以1250万元上架，如今又降了50万，折合单价7.2万元/㎡出头，已经成了小区里单价最低的一套房子。

但据Y哥说，即便是降价，客户的兴趣还是寥寥，因为除了栖江揽月轩外，板块未来可选择的余地太大了。

仅是钱二西翼，就有观翠揽月轩、江华玺云、潮映万象轩、潮观揽月轩、潮观平澜府……它们都将在2025年底前交付，且户型做的更大。

“现在买在这一片的钱包都够厚，栖江揽月143㎡基本不看，165㎡的挑挑拣拣，明年交付的那批最小户型能做到180㎡，大的都往300㎡去了。”Y哥说。

还有一部分人想给钱二时间再兑下天赋，2026年前后还有翡云润府、芝澜月华两盘。

总之，在未来1-3年里，整个钱二至少有6000套房源交付，购房者们还想让子弹多飞一会。

04

6000多套交付，放在任意板块里都是一个庞大的数字，那么钱二是否会重走江对岸邻居的老路？

个人认为，可能性不大。亚运村的“惨烈”境况，是建立在4400余套房源在1个季度内集中交付的基础上的，而且当年亚运村可是投资客的安乐乡，某房企内部员工告诉我，投资客比例起码在40%以上。

亚运村（摄/祝立铭）

反观钱二，6000余套房源，在未来3年里陆续转化成存量。

如果按合同交付时间计算，今年仅栖江揽月轩一盘在场，存量房源440多套。2025年上半年1625套，下半年2400余套。2026-2027年，基本已经到了供应尾声。

2025年数量多，不过毕竟是小体量楼盘分散交付，加上本身投资客基数不大，面临的短期压力和亚运村不在同一个level。

此外，但凡是这批有“踩踏”风险的板块和楼盘，除了自己卷自己外，周边的板块还过来抢客户。比如亚运村和隔壁奥体，申花和隔壁桥西，勾庄和隔壁良渚新城，未科和云城。

奥体（摄/祝立铭）

而钱二在城东基本是“无代餐”的存在，总价上可以平分秋色的只有江河汇，而临近的九堡、艮北，无论是楼盘品质还是户型面积，都不在一个层次。

可以说，钱二的价格底线要比对岸高得多，它的“敌人”，或许只有江北的高改新盘和本身的界面。